Le delibere non possono imporre installazioni nelle proprietà esclusive

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Le delibere non possono imporre installazioni nelle proprietà esclusive

Quotidiano Del Condominio
14 luglio 2020

I poteri dell’assemblea non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condòmini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive. E questo nemmeno in forza delle norme sulla sicurezza degli impianti (nella fattispecie, quelli elettrici): i singoli condòmini hanno facoltà di provvedere autonomamente all’adeguamento alle prescrizioni di legge.

È il principio emerso dalla sentenza di Cassazione numero 14300 dell’8 luglio 2020, di cui riportiamo un estratto.

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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., sent. 8.7.2020,
n. 14300
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Fatti di causa

1. Con atto notificato il 17.10.1997 A.A.(e altri) citavano a comparire dinanzi al tribunale di Genova il condominio ….

Chiedevano dichiararsi nulla o annullarsi la deliberazione assunta in data 20.9.1997 dall’assemblea del condominio nella parte in cui statuiva in ordine ad incarichi illegittimamente deliberati, in ordine a spese illegittimamente deliberate e ripartite.

Chiedevano, relativamente ad opere elettriche eseguite su beni di proprietà esclusiva, che l’impianto interruttori fosse configurato in modo tale da consentire ai singoli condòmini di provvedere autonomamente all’adeguamento alle prescrizioni di cui alla legge n. 46/1990.

1.2. Espletata c.t.u., con sentenza n. 1042/2005 l’adito tribunale rigettava le domande tutte degli attori.

3. Con sentenza n. 1091 dei 6/20.8.2014 la corte d’appello di Genova accoglieva solo in parte il gravame e, per l’effetto, in riforma dell’appellata sentenza, in ogni altra parte confermata, annullava la deliberazione assunta in data 20.9.1997 dall’assemblea del condominio nella parte in cui, in sede di approvazione dei lavori di adeguamento a legge dell’impianto elettrico, aveva ripartito in base ai millesimi anche le spese relative ad interventi su parti di proprietà esclusiva.

3.1. Evidenziava, tra l’altro, la corte – in ordine al secondo motivo di gravame, concernente la voce di spesa “stesura capitolato” – che l’assemblea condominiale aveva sì demandato, con deliberazione assunta in data 3.12.1995, ad una commissione ristretta di condomini la scelta e la nomina del tecnico cui affidare l’incarico di accertare quali fossero le opere di manutenzione straordinaria necessarie per la buona conservazione dei fabbricati, di redigere il computo metrico dei lavori ed il capitolato d’appalto, ma in tal guisa non aveva né delegato a terzi scelte gestionali né abdicato alle sue prerogative né conculcato i diritti della minoranza; che invero l’assemblea aveva predeterminato il contenuto dell’incarico da conferire al designando professionista ed il limite – lire 6.000.000 – di spesa, sicché aveva devoluto alla commissione ristretta compiti meramente accessori ed esecutivi.

Evidenziava, tra l’altro, la corte – in ordine al terzo motivo di gravame, concernente la voce di spesa relativa all’adeguamento alla legge n. 46/1990 dell’impianto elettrico condominiale – che il consulente d’ufficio aveva accertato sì che i lavori avevano interessato, con l’installazione di interruttori magnetotermici, anche le porzioni di proprietà esclusiva e nondimeno “la sostituzione degli interruttori (…) era volta soltanto a migliorare od ammodernare l’impianto” (così sentenza d’appello, pag. 5).

4. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso S.A. (quale erede universale di A.A.); ne ha chiesto sulla scorta di due motivi la cassazione con ogni susseguente statuizione anche in ordine alle spese di lite.

Il condominio … ha depositato controricorso; ha chiesto rigettarsi l’avverso ricorso con il favore delle spese. (omissis).

Ragioni della decisione

7. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 e 1112 cod. civ.; ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 5, cod. proc. civ. l’omesso esame di fatto decisivo per il giudizio.

Deduce, con riferimento alla voce di spesa relativa all’adeguamento alla legge n. 46/1990 dell’impianto elettrico condominiale, che giammai l’assemblea condominiale aveva in precedenza deliberato l’esecuzione di tali lavori, sicché illegittima era la successiva deliberazione, in data 20.9.1997, relativa a tale voce di spesa.

Deduce che la deliberazione, in data 20.9.1997, di approvazione dell’anzidetta voce di spesa deve in ogni caso reputarsi nulla, siccome conculcante i diritti dei singoli condòmini sulle porzioni di proprietà esclusiva; che al riguardo nessuna valenza ha la prefigurazione in guisa eventuale e futura dei danni alle porzioni di proprietà esclusiva.

14. Il secondo motivo di ricorso è fondato e meritevole di accoglimento nei termini che seguono.

Ovvero che, in tema di condominio di edifici, i poteri dell’assemblea non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condòmini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio che la preveda (cfr. in tal senso Cass. 27.8.1991, n. 9157; ove si soggiunge che non è consentito alla maggioranza dei condòmini deliberare una diversa collocazione delle tubazioni comuni dell’impianto di riscaldamento in un locale di proprietà esclusiva, con pregiudizio di tale proprietà, senza il consenso del proprietario del locale stesso; Cass. 14.12.2007, n. 26468).

Ed infatti, da un canto, ha dato atto che “il c.t.u. ha accertato che i lavori hanno interessato anche le proprietà individuali con l’inserimento di interruttori magnetotermici «per tutte le unità immobiliari»” (così sentenza d’appello, pag. 5), quindi pur la porzione di proprietà esclusiva del ricorrente; d’altro canto, ha affermato – erroneamente – che le opere sono state eseguite correttamente e dunque legittimamente.

Si badi che per nulla valgono ad escludere l’illegittima interferenza nella sfera di proprietà esclusiva del condomino ricorrente – ragione di nullità dell’impugnata deliberazione (cfr. Cass. sez. un. 7.3.2005, n. 4806) – la circostanza per cui “la sostituzione degli interruttori (…) era volta soltanto a migliorare od ammodernare l’impianto” (così sentenza d’appello, pag. 5) e l’asserito carattere eventuale e futuro del pregiudizio.

Invero l’art. 1120 cod. civ. faculta sì la maggioranza a disporre miglioramenti, nondimeno limitatamente alle cose comuni.

In pari tempo, nella fattispecie, il pregiudizio ha comunque indubbi connotati di attualità, giacché la stessa corte genovese ha dato atto che il consulente d’ufficio aveva riferito che “alcuni dei condòmini (…) volendo inserire altre sicurezze dovranno sostenere ulteriori oneri per lo spostamento degli impianti” (così sentenza d’appello, pag. 5).

21. In accoglimento del secondo profilo di censura del secondo motivo di ricorso la sentenza n. 1091 dei 6/20.8.2014 della corte d’appello di Genova va, in relazione al medesimo profilo, cassata con rinvio ad altra sezione della stessa corte. In sede di rinvio si provvederà alla regolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso nei limiti di cui in motivazione; cassa, nei limiti di cui in motivazione, la sentenza della corte di Genova n. 1091 del 6/20.8.2014; rigetta il primo motivo di ricorso; rinvia ad altra sezione della stessa corte d’appello anche per la regolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità.