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In base a quali parametri si può stabilire la proprietà privata oppure la condominialità di un manufatto? Lo si evince dalla sentenza 1422/2019, con cui la Cassazione enuncia un articolato principio di diritto partendo dalla lite tra un condomino e il condominio circa il risarcimento dei danni provocati dalle infiltrazioni d’acqua da un lucernaio. Di seguito, un estratto della pronuncia.
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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. VI civ., sent. 18.1.2019,
n. 1422
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Fatti di causa e ragioni della decisione
Il Condominio di via … impugna, articolando un unico complesso motivo di ricorso (notificato in data 12 gennaio 2018) per violazione e falsa applicazione degli artt, 1117, 1123, 1125, 1138 e 2051 c,c,, e dell’art. 111 Cost,, la sentenza della Corte d’Appello di Roma n, 7146/2017 del 14 novembre 2017.
G.F. resiste con controricorso.
La Corte d’Appello di Roma ha confermato la pronuncia n. 12525/2010 resa in primo grado dal Tribunale di Roma, che aveva accolto la domanda di G.F. volta alla condanna del Condominio di via …, all’esecuzione delle opere di eliminazione delle infiltrazioni d’acqua subite dal proprio appartamento, nonché al conseguente risarcimento dei danni. La Corte d’Appello, confermando la decisione del Tribunale, ha sostenuto la proprietà condominiale ex art. 1117 c.c. del lucernaio in vetrocemento a sviluppo verticale e sezione circolare, causa delle infiltrazioni, in quanto esso “contribuisce a fornire la struttura architettonica dell’edificio condominiale e, in ragione di tale funzione, rientra tra le parti comuni”.
L’unico motivo del ricorso dei Condominio di via … evidenzia la natura privata del lucernaio in questione, sia in base al titolo di acquisto G.F., sia in base alla destinazione del bene a dare luce ed aria all’appartamento di proprietà esclusiva.
(omissis)
L’errore in diritto della Corte d’Appello di Roma sta nell’aver desunto la proprietà condominiale ex art. 1117 c.c, del lucernaio in vetrocemento, individuato quale causa delle infiltrazioni oggetto di lite, in quanto esso “contribuisce a fornire la struttura architettonica dell’edificio condominiale e, in ragione di tale funzione, rientra tra le parti comuni”. In tal senso, neppure sono decisive le deduzioni contenute nella memoria ex art. 380 bis comma 2, c.c. del controricorrente.
Allo scopo di accertare la condominialità, o meno, del lucernaio esterno all’appartamento di proprietà di G.F., non assume alcun rilievo decisivo il titolo di acquisto di tale unità immobiliare, invocato dal ricorrente Condominio, in quanto, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c., occorre fare riferimento al solo atto costitutivo del condominio e, quindi, soltanto al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto (omissis).
È però del tutto insufficiente ad affermare la natura condominiale del lucernaio annesso all’appartamento di proprietà esclusiva G.F. il dato che esso “contribuisce a formare la struttura architettonica dell’edificio condominiale”, accertato dalla Corte d’Appello.
In tema di condominio degli edifici, il decoro architettonico attiene a tutto ciò che nell’edificio è visibile ed apprezzabile dall’esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia, che contribuisce a dare ad esso una sua specifica identità. Sul decoro architettonico dell’edificio incidono, perciò, tutte le parti esterne, sia comuni sia di proprietà individuale, in quanto le une e le altre concorrono all’insieme delle linee e dei motivi ornamentali che costituíscono le note uniformi dominanti ed imprimono una determinata ed uniforme fisionomia estetica ed armonica al fabbricato (si veda, ad es., Cass. Sez. 2, 30/08/2004, n. 17398). A differenza, tuttavia, dei muri perimetrali dell’edificio, che l’art. 1117, n. 1, c.c. espressamente annovera tra i beni comuni, balconi, gli sporti chiusi, le finestre, le luci, gli stessi lucernari (e cioè le aperture praticate sulla parete esterna o sulla copertura di un edificio per illuminare gli ambienti adiacenti o sottostanti, quale risulta essere il manufatto oggetto di lite), anche se inseriti nella facciata, non rientrano fra le parti necessarie o comunque destinate all’uso comune, essendo accidentali rispetto alla struttura essenziale del fabbricato, e piuttosto costituiscono, di regola, elementi integranti dell’appartamento che vi ha accesso o nel quale comunque immettono luce ed aria, sicché per essi non opera la presunzione di condominialità.
Soltanto in specifiche situazioni di fatto, determinate dalla peculiare conformazione architettonica del fabbricato, i balconi, le finestre, gli sporti chiusi, gli stessi lucernari, ovvero, in particolare, alcuni elementi di tali manufatti, assolvono non ad una funzione accessoria al decoro della singola unità immobiliare di proprietà esclusiva, cui assicurano luce ed aria, quanto ad una prevalente funzione di rendere esteticamente gradevole l’intero edificio, dovendo unicamente in questi casi essere considerati di proprietà comune dei condomini. Ne consegue che, con riguardo, nella specie, ad un lucernaio pertinenza ed ornamento di un appartamento compreso in un edificio condominiale, la sua natura di bene comune, agli effetti dell’art. 1117 c.c., va accertata non in base al dato che esso “contribuisce a formare la struttura architettonica dell’edificio”, come sostenuto dalla Corte d’Appello di Roma, quanto in base al criterio della sua precipua e prevalente funzione protettiva od ornamentale ed alla rilevata efficacia decorativa dell’intero edificio (omissis).
Il ricorso va pertanto accolto e va cassata la sentenza impugnata, con rinvio della causa ad atra sezione della Corte d’appello di Roma, che deciderà uniformandosi ai richiamati principi e tenendo conto dei rilievi svolti, e provvederà anche alla pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’appello di Roma anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.