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Un muro divisorio tra due condomini posti a differente altezza: quale dei due stabili deve pagarne le spese di manutenzione? È l’oggetto di un’articolata sentenza pronunciata il 9 ottobre 2017 dalla Corte di Cassazione. Riportiamo un estratto dei passaggi più significativi.
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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., sent. 9.10.2017,
n. 23525
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Fatti di causa
1) È controverso tra i due condomini romani, che sono posti a dislivello di 2,30 circa, l’onere di manutenzione del muro che sorregge il terrapieno del condominio posto più in alto, quello di via M..
Dopo una fase pretorile chiusasi nel 1994 con sentenza di incompetenza per valore, il Condominio di via M. ha riassunto la causa, chiedendo la condanna del condominio sottostante al rifacimento del muro o in subordine a contribuire per il 50% alle spese.
Il Condominio di via S. ha svolto domanda riconvenzionale per addossare il costo a controparte.
Il tribunale di Roma ha ritenuto che il muro sia di proprietà del Condominio soprastante e che le lesioni sono site nella parte superiore del muro (in mattoni; quella inferiore è in scapoli di tufo), avente funzione divisoria oltre l’altezza del suolo del condominio più alto; ai sensi dell’art. 887 cod.civ. ha quindi condannato la parte convenuta a contribuire per metà.
Con atto di appello il sottostante Condominio di via S. ha chiesto in via principale la condanna del Condominio M. ad eseguire in ogni caso a sue spese le opere di eliminazione dei dissesti e di ripristino.
L’appellato M. in via incidentale ha chiesto la condanna di controparte perché il muro sarebbe di proprietà del Condominio di via S..
1.1) La Corte di appello di Roma, con sentenza 3 marzo 2010, in forza di diversa motivazione ha posto a carico di entrambi in parti uguali l’onere di rifacimento.
Il Condominio di via S. ha proposto ricorso per cassazione il 15 aprile 2011.
Il Condominio M. oltre a resistere ha svolto ricorso incidentale, resistito da controricorso.
Con ordinanza interlocutoria n. 7045 del 2016 è stato dato termine al Condominio di via S. per produrre delibera condominiale di autorizzazione a resistere e proporre ricorso incidentale.
Rifissata la pubblica udienza, la causa è stata assegnata a decisione.
Ragioni della decisione
2) Secondo la Corte di appello di Roma, poiché del muro si «avvantaggiano entrambi i Condomìni» ed il dissesto da mancata manutenzione è addebitabile ad entrambi i contendenti, le spese di manutenzione devono essere sopportate in pari misura.
La Corte ha contraddetto la tesi del Condominio di via S., secondo il quale il dissesto del muro sarebbe addebitabile interamente al condominio superiore a causa della tecnica di costruzione, della presenza di un’aiuola piantumata e della mancanza di un sistema di raccolta di acqua.
Ha smentito anche la tesi del condominio di via M., cioè che obbligato sia esclusivamente il condominio inferiore perché il muro era di sua esclusiva proprietà, i terreni sarebbero stati originariamente allo stesso livello e il terreno inferiore sarebbe stato sbancato e scavato per 5 metri dal costruttore di via S..
2.1) Ha affermato (pag. 13) che, secondo risultanze non meglio precisate, il muro sarebbe stato costruito intorno agli anni ’50 dal Condominio superiore su terreno di proprietà del condominio avversario di Via S., per sostenere il salto del terrapieno formatosi ad opera di due interventi: a) il reinterro operato da via M.; b) lo sbancamento operato da via S., essendo entrambi i costruttori interessati a una migliore utilizzazione delle rispettive aree mediante queste opere di terrazzamento (pag. 12).
3) Con il primo motivo il Condominio di Via S. denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 887 c.c..
Il ricorso lamenta che non sarebbe stato applicato il criterio legislativo fissato da tale norma, secondo cui nei fondi a dislivello il fondo superiore sopporta per intero il costo del muro che deve essere costruito per metà su un fondo e per metà sull’altro. La ratio della norma tutelerebbe chi sta a valle e sarebbe posta come eccezione alla regola generale di cui all’art. 882 c.c., secondo la quale il muro di confine tra due proprietà deve essere costruito e mantenuto da entrambi i proprietari.
Il motivo è infondato. Esso invoca l’applicazione della norma sulla base del presupposto di fatto che il muro de quo sia stato costruito da entrambi i confinanti, su area – per metà ciascuno – dei due condomini e per contenere soltanto il fondo superiore.
Tutte queste circostanze non solo non sono state provate, ma risultano smentite dal testo della sentenza d’appello.
In particolare, nella parte in cui si dice che il Condominio sorge su terreno appartenente al condominio di via S., si individua un presupposto estraneo e in contrasto con l’invocato art. 887 c.c..
Va infatti ricordato che di regola la disciplina prevista dall’art. 887 cod. civ., con riguardo al regime delle spese relative al muro di confine, non trova applicazione qualora il muro sia stato costruito esclusivamente sul suolo di uno dei due fondi, superiore od inferiore, nel qual caso sussiste la proprietà esclusiva del muro in capo al proprietario del fondo (Cass. n. 9368 dell’8/6/2012).
3.1) Cass. 4924/80 ha stabilito che l’art. 887 disciplina il regime delle spese di costruzione e conservazione del muro di confine tra fondi a dislivello negli abitati quando esso sia comune.
Ha chiarito che il muro deve sorgere a cavallo della linea di confine per metà sul fondo a valle e per metà sul fondo a monte e che di qui nasce la comunione; ha aggiunto che la spesa deve gravare interamente sul proprietario del fondo sopraelevato per tutto il tratto che va dalle fondazioni fino al livello del suo fondo (senza che per questo il muro cessi di essere comune tra i confinanti); ha aggiunto che per l’eventuale tratto in sopraelevazione la spesa graverà in parti uguali sui due comproprietari.
Tale disciplina discende dalla presunzione semplice di comproprietà di detto muro, salva la prova del contrario e cioè che risulti la proprietà esclusiva a favore di uno dei due fondi a seconda che il muro sia stato costruito direttamente sul suolo di uno soltanto dei due confinanti, allo scopo, rispettivamente, di contenere il fondo sopraelevato o di realizzare una struttura necessaria o utile per il fondo a valle.
Queste considerazioni, che porteranno anche all’accoglimento del primo motivo del ricorso incidentale (di via M.). sono sufficienti per vanificare, alla luce delle enunciazioni della Corte di appello, le pretese di parte ricorrente.
(omissis)
5) Il terzo motivo espone “insufficiente e contraddittoria motivazione”. In realtà esso si risolve in una critica ai criteri giuridici prescelti, giacché parte ricorrente sostiene che erroneamente sarebbe stata data rilevanza alle circostanze (movimentazione del terreno, esigenze di sostegno) verificatesi anteriormente alla costruzione del muro. Sostiene che la Corte avrebbe dovuto aver riguardo alla funzione del muro di sostegno e all’obbligo di contenimento del terreno sovrastante, cosicché solo su quest’ultimo, al quale sarebbe addebitabile anche in esclusiva la spesa di rimozione degli alberi, dovrebbe gravare ogni spesa.
La tesi è in aperto contrasto con i criteri corretti di riparto dei costi a carico di chi sia proprietario del muro, secondo quanto sopraindicato sub § 3.1.
Oltre quanto ivi detto, va ricordato che la proprietà del muro di confine può discendere, per accessione, dall’essere proprietario dell’area su cui sorge; ma anche dall’essere un confinante costruttore del muro con il consenso di altri che gli abbia ceduto l’area; possibile è anche che un muro di confine ricada in comunione perché costruito a spese di più soggetti i quali abbiano deciso di creare una comunione su una cosa specifica, ancorché solo uno di essi abbia messo a disposizione l’area di sedime.
6) L’accoglimento del primo motivo del ricorso incidentale è giustificato già da quanto esposto nei paragrafi che precedono.
Il condomino di via M. ha denunciato la violazione degli artt. 934 e 936 c.c. proprio in relazione al fatto che la Corte di appello non abbia attribuito alcun rilievo alla circostanza, accertata dal Ctu, che il fabbricato fosse stato costruito su area del condominio sottostante.
Il ricorso lamenta pertanto fondatamente che la Corte di appello non abbia tratto le conseguenze codicistiche indicate in ricorso. La censura è per questa parte fondata, dovendosi nuovamente ribadire che in realtà l’accertamento da cui muove non esaurisce il compito del giudice di rinvio. Questi dovrà ricostruire lo statuto proprietario del bene sia sulla base di questo presupposto, sia sulla base delle altre evenienze rilevanti che possono superare le indicazioni delle norme indicate in ricorso, come pure si è detto nei paragrafi che precedono.
A tal fine sarà indispensabile una indagine, anche mediante ricorso alle presunzioni, sulle circostanze di fatto, in gran parte risalenti nel tempo, che possono dar corpo all’attribuzione della proprietà singola o comune del bene.
7) Restano assorbiti da quanto sopra statuito e dal conseguente compito del giudice di rinvio, il secondo e il terzo motivo di ricorso, relativi rispettivamente alla motivazione adottata per addebitare a entrambe le parti i costi di manutenzione e alla violazione degli artt. 880 e 882, per l’ipotesi in cui si fosse ritenuto che a tali norme si sia riferita la Corte di appello.
Discende da quanto esposto l’accoglimento in parte qua del ricorso incidentale.
(omissis)
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso principale.
Accoglie il primo motivo del ricorso incidentale; assorbiti il secondo e il terzo motivo.
Cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Roma, che provvederà anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.
