Il regolamento di condominio, anche se contrattuale, non può menomare i diritti che ai condòmini derivino dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

Nello specifico, la clausola del regolamento condominiale, come la deliberazione assembleare che vi dia applicazione, che vieti “in radice” al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento, è nulla, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune, se il distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento.

È il principio di diritto richiamato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza 9387 del 21 maggio 2020, di cui riportiamo un estratto.

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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., ord. 21.5.2020,
n. 9387
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Fatti di causa

1. Con atto di citazione regolarmente notificato, L.F. citò in giudizio, innanzi al Tribunale di Roma, il Condominio …, per chiedere accertarsi la legittimità del distacco dall’impianto centralizzato effettuato 1’1.12.1999 e dichiararsi che era tenuta alle spese di conservazione dell’impianto centralizzato, con esonero della contribuzione alle spese di consumo; in via subordinata, chiese di accertare che, a seguito della totale eliminazione della superficie radiante, eseguita il 7.11.1999, fosse tenuta al pagamento, da tale data, per la contribuzione dei consumi di riscaldamento calcolata in relazione ai millesimi relativi alla superficie radiante.

2. All’esito dei giudizi di merito, svoltisi nel contraddittorio con il Condominio …, la Corte d’appello di Roma, con sentenza del 7.8.2020, confermò la sentenza di primo grado, che aveva rigettato la domanda.

2.1. La corte di merito fondò la decisione sull’art. 11 del regolamento contrattuale del condominio, che conteneva un esplicito divieto di distacco del condomino dall’impianto centralizzato e che prevedeva, in materia di riparto delle spese, l’obbligo di contribuzione da parte di tutti i condòmini, anche nei casi in cui non abitassero l’appartamento. Il regolamento stabiliva, inoltre, che nessun condomino potesse rinunciare al riscaldamento.

2.2. La corte di merito dichiarò inammissibile, perché nuova, la domanda relativa alla nullità dell’art. 11 del regolamento e rigettò la domanda subordinata perché la modifica della ripartizione delle spese presupponeva una modifica delle tabelle millesimali, con procedimento al quale avrebbero dovuto partecipare in giudizio tutti i condòmini.

3. Per la cassazione della sentenza d’appello, ha proposto ricorso L.F. sulla base di due motivi, illustrati con memoria illustrativa depositata in prossimità dell’udienza.

3.1. Ha resistito con controricorso il Condominio ….

Ragioni della decisione

1. Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 c.c., 1369, 1371, 1374 c.c., in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c. perché la corte territoriale avrebbe erroneamente interpretato l’art. 11 del regolamento contrattuale – che prevede il divieto di distacco dall’impianto centralizzato – sulla base del mero dato letterale mentre la norma ammetterebbe la possibilità per i condòmini di modificare gli elementi radianti, con il consenso dell’amministratore. Tale facoltà dovrebbe comprendere anche la possibilità per il condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato, in virtù del principio di solidarietà sociale e dell’interesse preminente al risparmio energetico, sanciti nel D. L 102/2014 in attuazione della direttiva CEE 2012/27/UE in materia di contabilizzatori individuali. Il giudice di merito avrebbe, quindi, dovuto accertare unicamente se il distacco dal riscaldamento centralizzato arrecasse pregiudizio al funzionamento del sistema. Tale interpretazione, oltre che aderente ai precetti legislativi, anche di matrice europea, sarebbe altresì conforme al principio di equità.

1.1. Il motivo è fondato.

1.2. Il regolamento di condominio, anche se contrattuale, non può, invero, derogare alle disposizioni richiamate dall’art. 1138, comma 4, c.c. e non può menomare i diritti che ai condòmini derivino dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

1.3. La clausola del regolamento condominiale, come la deliberazione assembleare che vi dia applicazione, che vieti “in radice” al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, è nulla, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune, se il distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento (Cassazione civile sez. II, 02/11/2018, n. 28051; Cassazione civile sez. II, 12/05/2017, n. 11970; Cassazione civile sez. II, 29/09/2011, n. 19893).

1.5. Le condizioni per il distacco dall’impianto centralizzato vanno quindi ravvisate, secondo l’orientamento consolidato di questa Corte, nell’assenza di pregiudizio al funzionamento dell’impianto e comportano il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell’art. 1123 c.c., comma 2, dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato; in tal caso, il condomino che opera il distacco è tenuto solo a pagare le spese di conservazione dell’impianto stesso.

1.6. Inoltre, l’ordinamento ha mostrato di privilegiare un favor per il distacco dall’impianto centralizzato, al preminente fine di interesse generale rappresentato dal risparmio energetico e, nei nuovi edifici, ha previsto l’esclusione degli impianti centralizzati e la realizzazione dei soli individuali.

1.7. Non trascurabile è il richiamo alle previsioni di cui alla L. n. 10 del 1991, art. 26, (che al comma 5, prevede che “Per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dall’art. 1120 c.c., comma 2”) nonché della L. n. 102 del 2014, che impongono la contabilizzazione dei consumi di ciascuna unità immobiliare e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi (art. 9, comma 5); emerge da tale quadro normativo l’intento del legislatore di correlare il pagamento delle spese di riscaldamento all’effettivo consumo.

1.8. La corte distrettuale ha erroneamente ritenuto che la questione della nullità dell’art. 11 del regolamento contrattuale introducesse una domanda nuova, mentre, invece, l’accertamento della legittimità del distacco dall’impianto centralizzato e l’esonero dalla contribuzione alle spese di consumo, era stata oggetto di discussione e di contraddittorio tra le parti, come richiesto dalla giurisprudenza di questa Corte a seguito dell’intervento delle Sezioni Unite con le pronunce nn. 26943 e 26944 del 2014.

1.9. Il motivo deve pertanto essere accolto e la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma, che, sulla base dei principi sopra enunciati accerterà se il distacco dall’impianto centralizzato da parte della L.F. cagioni pregiudizio al funzionamento dell’impianto medesimo e, in caso negativo, dichiarerà che la medesima è tenuta alle sole spese di conservazione dell’impianto.

(omissis)

P.Q.M.

accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo motivo, cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altra Sezione della Corte d’Appello di Roma, che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

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