Ai condòmini non si possono irrogare sanzioni che l’assemblea di volta in volta individua secondo la sua opportunità. Le sanzioni infatti possono essere comminate solo in caso di violazioni specifiche del Regolamento. L’importo della sanzione inoltre non può superare il limite degli 800 euro fissato dall’art. 70 delle disp. att. c.c..

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TRIBUNALE DI TRANI
Sent. 15.6.2020, n. 942
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Ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con atto di citazione notificato il 13 gennaio 2017 i sigg.ri (…) e (…), rispettivamente usufruttuario e nudo proprietario dell’immobile sito a …, e il sig. (…), proprietario dell’immobile sito a …, entrambi facenti parte del condominio sito in via (…), hanno convenuto in giudizio il Condominio dinanzi al Tribunale di Trani per sentire:

• dichiarare la nullità, e in subordine l’annullamento, della deliberazione assembleare del 27 ottobre 2016, nella parte in cui è stato approvato il bilancio consuntivo ed il relativo riparto del secondo conguaglio dell’esercizio 2016 ed inflitta sanzione di euro 10.500 a ciascuno dei condòmini (…) e (…);
• accertare che nulla è dovuto dai condòmini per penalità inflitte dal condominio;
•  dichiarare nullo o annullare ogni altro atto e deliberazione assembleare precedente e propedeutico, conseguente o comunque collegato a dette deliberazioni; (omissis).

A fondamento della domanda gli attori hanno dedotto che le deliberazioni sono invalide perché adottate con eccesso di potere e in violazione di legge e regolamento, per le seguenti ragioni:

• entrambe le unità immobiliari sono locate a un rivenditore di frutta e verdura;
• il Condominio ha contestato ai proprietari e al conduttore la circostanza che la merce venduta sia esposta all’esterno del locale, sul marciapiedi circostante il fabbricato condominiale, e che tale condotta determinerebbe violazione dell’art. 10 del regolamento condominiale, secondo cui “È tassativamente vietato occupare, con merci o postazioni fisse e mobili, le superfici di contorno del fabbricato (ovvero marciapiedi su viale (…) ed attinenza scoperta prospiciente via (…)”;
• in forza di tale disposizione, il 27.5.2016 l’amministratore ha contestato ai condòmini (…) la violazione regolamentare, con minaccia di applicazione della sanzione di euro 125 per ogni giorno di violazione (importo preventivamente determinato, in via generale, dall’assemblea condominiale il 19.5.2016);
• nel bilancio consuntivo approvato il 27.10.2016 sono stati iscritti a debito di ciascuno dei condòmini (…) e (…) gli importi pari ad euro 10.500, a titolo di sanzione per violazione del regolamento protrattasi per settanta giorni;
• poiché le proprie difese e il procedimento di mediazione non hanno sortito esito positivo, si impone l’impugnazione della deliberazione di inflizione della sanzione e delle deliberazioni ad essa collegate, in quanto invalide per contrasto con l’art. 70 disp. att. c.c. e con il regolamento condominiale (che prevede l’applicazione di sanzioni in caso di violazione dell’art. 11, e non dell’art. 10 dello stesso), oltre che in quanto hanno operato l’illegittima duplicazione della sanzione per la molteplicità dei locatori, ed ancora per i seguenti motivi:
• applicazione di divieto regolamentare (quello contenuto nell’art. 10) nullo, in quanto inerente a parti che non sono di proprietà condominiale ma beni pubblici (marciapiedi);
• erronea identificazione del trasgressore nel locatore anziché nel conduttore;
• violazione del procedimento di irrogazione previsto dall’art. 12 del medesimo regolamento;
• applicazione di disposizione regolamentare (quella contenuta nell’art. 12) nulla, in quanto prevede che l’importo della sanzione sia devoluto al fondo spese straordinarie, anziché al fondo spese ordinarie come inderogabilmente previsto dall’art. 70 disp. att. c.c..

(omissis)

Ebbene, passando al merito, si deve rilevare in primo luogo che il Condominio convenuto ha legittimamente irrogato sanzioni ai soli condòmini, in quanto dette sanzioni hanno natura di pena privata, di applicazione quindi di per sé restrittiva e limitata a chi si sia obbligato all’osservanza del regolamento, che ha funzione eminentemente organizzativa, nei confronti del Condominio e degli altri condòmini (omissis).

E tuttavia la deliberazione assembleare del 27 ottobre 2016 è nulla nella parte impugnata per le seguenti assorbenti ragioni, anticipate nell’ordinanza interlocutoria del 14 maggio 2018:

• l’art. 12 del regolamento di condominio prevede l’irrogazione di una sanzione da euro 50 ad euro 250 rivalutabili secondo gli indici ISTAT nell’ipotesi di infrazione dei divieti sanciti dall’art. 11 dello stesso regolamento e di “norme impartite formalmente”. Ora, le condotte contestate sono vietate non dall’art. 11, ma dall’art. 10 del regolamento, ove a proposito di destinazione ed uso delle proprietà individuali si prevede che “durante le ore diurne sono vietate attività rumorose, moleste o maleodoranti. È tassativamente vietato occupare, con merci o postazioni fisse o mobili, le superfici di contorno del fabbricato (ovvero marciapiedi su viale … e …) ed attinenza scoperta prospiciente via … angolo via …”. Ebbene, come evidente la violazione di tale disciplina non prevede sanzioni, in quanto si tratta di ipotesi non rientranti nell’art. 11.

Quanto poi alla comminatoria di sanzioni “nel caso di infrazione alle norme impartite formalmente”, contenuta nell’art. 12 del regolamento applicato nel caso di specie, essa non si riferisce a specifiche violazioni di disposizioni del regolamento condominiale, come invece esige la legge (l’art. 70 disp. att. c.p.c., difatti, prevede il pagamento di una somma a titolo di sanzione per il caso di infrazioni al regolamento di condominio). Se ne evince che la disposizione regolamentare è nulla in quanto rimette di volta in volta l’individuazione di singole condotte vietate alla competenza dell’assemblea che secondo la disciplina ordinamentale ne è priva, come si evince dallo stesso art. 70 disp. att. c.c. (omissis). Ed è viziata quindi da nullità derivata la deliberazione in questione;

– la misura della sanzione, inoltre, eccede l’importo massimo di euro 800, previsto per il caso di recidiva per una sanzione che costituisce, come si è visto, una pena privata, da una disposizione di legge (art. 70 disp. att. c.c.), munita quindi del carattere di eccezionalità e di applicazione restrittiva, con conseguente nullità della deliberazione che la prevede (cfr., tra le altre pronunce, Cass., seconda sezione civile, sentenza n. 10329 del 21 aprile 2008).

Per quanto precede la deliberazione deve essere dichiarata nulla.

(omissis)

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella controversia indicata in epigrafe, ogni altra domanda, eccezione e richiesta disattesa, così provvede:

• in accoglimento della domanda principale, dichiara nulla la deliberazione condominiale del 27 ottobre 2016 nella parte relativa al punto 1 dell’ordine del giorno, di approvazione del bilancio consuntivo e relativo riparto del secondo conguaglio 2016 previa applicazione di sanzioni nei confronti dei condomini (…);

(omissis)

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