Proprietà immobiliare in condominio: ecco come si è espressa la Cassazione

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Proprietà immobiliare in condominio: ecco come si è espressa la Cassazione

Quotidiano Del Condominio
13 gennaio 2020

Pubblichiamo, di seguito, alcune massime tratte da altrettante recenti sentenze di Cassazione in materia di condominio. Oggetto, nella fattispecie, la proprietà immobiliare in condominio.

Prova della divisione di un balcone

Lo stato di fatto in cui un immobile, oggetto di contrastanti pretese, si trovava al momento di una sua vicenda traslativa, può essere dimostrato con qualsiasi mezzo di prova e, perciò, anche con prova testimoniale e con presunzioni. Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, in una controversia nella quale dai titoli di proprietà non si desumeva lo stato del balcone al momento in cui l’attore in rivendicazione aveva acquistato dal convenuto un appartamento, ha utilizzato la prova testimoniale per accertare che la divisione del terrazzino venne fatta dal convenuto medesimo, all’epoca proprietario di entrambi gli adiacenti appartamenti, prima della vendita dell’appartamento all’attore.

Inesattezze nella nota di trascrizione

In tema di trascrizione, ai sensi dell’art. 2665 c.c. l’omessa indicazione dei dati catastali degli immobili – e a “fortiori” l’indicazione di dati catastali non corretti – determina l’invalidità della relativa nota di trascrizione solo se induca incertezza sui soggetti, sui beni o sul rapporto cui essa inerisce e sempre che non sia consentito individuare, senza possibilità di equivoci, gli elementi essenziali del contratto. Nella fattispecie, la S.C. ha cassato la sentenza gravata che aveva dichiarato la nullità della nota di trascrizione relativa ad un capannone perché identificato con i soli dati catastali del terreno su cui insisteva, sebbene la sua ubicazione e consistenza fossero chiaramente desumibili dal quadro D della medesima nota.

Spese dell’usufruttuario e del nudo proprietario

Ai fini della distinzione tra gli interventi a carico dell’usufruttario e quelli a carico del nudo proprietario, non rileva la maggiore o minore attualità del danno da riparare, bensì il carattere ordinario o straordinario dell’opera, poiché, in considerazione della natura dei rispettivi diritti, l’usufruttuario ha l’onere di provvedere a quanto attiene alla conservazione ed al godimento della cosa, mentre sono riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della stessa, potendosi a tal fine ritenere straordinaria – stante la non tassatività dell’elencazione contenuta all’art. 1005 c.c. – quell’opera che importa la sostituzione o il ripristino di un elemento essenziale della struttura della cosa, finalizzati non già alla mera conservazione del bene, che resta a carico dell’usufruttuario, ma alla prevenzione o eliminazione di cedimenti e deterioramenti legati alla vetustà.

Lastrico accessibile solo da appartamento

Il lastrico solare, anche se accessibile unicamente da un appartamento in proprietà esclusiva, rientra tra le parti comuni dell’edificio, essendo irrilevanti le contrarie indicazioni catastali che ne indichino l’eventuale natura privata, in quanto preordinate a fini solo fiscali ed aventi, pertanto, in concrete circostanze soltanto il valore di semplici indizi, essendo al contrario necessario, per l’acquisto della proprietà di un bene immobile a titolo derivativo, un contratto avente forma scritta “ad substantiam”.

Applicazione di cancello al passaggio del carraio

In tema di servitù di passaggio carraio, il proprietario che abbia chiuso il fondo servente, dotandolo di cancello automatico, è tenuto all’installazione di dispositivi ovvero ad individuare modalità atte a garantire, ai sensi dell’art. 1064, comma 2, c.c., il diritto al libero e comodo accesso ad esso da parte del proprietario del fondo dominante e dei terzi – da lui autorizzati, nei limiti della normalità – senza che ciò comporti alcun ampliamento delle facoltà del proprietario del fondo dominante, con aggravamento della servitù.