Ai fini dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa e in relazione alla causa di decadenza costituita dal trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del suo acquisto agevolato, la fattispecie di deroga alla decadenza si perfeziona se, entro l’anno da detto trasferimento, il contribuente proceda all’acquisto di altro immobile che venga effettivamente adibito a sua abitazione principale e, a tal fine, rileva l’atto di acquisto avente data certa in ragione della sua registrazione (art. 2704 c.c.) non essendo necessaria anche la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari.

È il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza 22488 del 16 ottobre 2020, di cui si riporta un estratto.

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CORTE DI CASSAZIONE

Sez. V civ., ord. 16.10.2020,

n. 22488

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RILEVATO CHE:

1. – con sentenza n…., la Commissione tributaria regionale della Toscana ha rigettato l’appello dell’Agenzia delle Entrate così confermando la decisione di prime cure che, su ricorso di M.G., aveva annullato l’avviso di liquidazione col quale erano stati revocati i benefici concessi per l’acquisto della prima casa di abitazione in relazione a contratto di compravendita registrato in data 17 agosto 2007, contratto, questo, cui aveva fatto seguito (nel quinquennio), giusta contratto registrato il 10 settembre 2007, il trasferimento dell’immobile già acquistato, con riacquisto, però, di nuova abitazione sulla base di scrittura privata non autenticata registrata in data 5 settembre 2008;

– il giudice del gravame ha ritenuto che ai fini dell’acquisto di altro immobile, entro l’anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici previsti per la prima casa di abitazione, rilevasse (anche) il contratto concluso per scrittura privata non autenticata (epperò registrata entro detto termine annuale) in quanto atto traslativo ad effetti reali cui, nella fattispecie, aveva fatto seguito (anche) la domanda giudiziale di accertamento dell’autenticità delle sottoscrizione apposte alla scrittura privata (domanda definita con sentenza del 27 aprile 2010, trascritta il 19 maggio 2010);

2. – l’Agenzia delle Entrate ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di un solo motivo;

– la parte intimata non ha svolto attività difensiva.

CONSIDERATO CHE:

1. – l’Agenzia ricorrente, ai sensi dell’art. 360, c. 1, n. 3, cod. proc. civ., denuncia violazione e falsa applicazione del d.p.r. n. 131 del 1986, art. 1, nota II bis, della tariffa allegata, parte prima, e degli artt. 2643, 2644 e 2657 cod. civ., deducendo, in sintesi, che, – ai fini della conservazione delle agevolazioni previste per la prima casa di abitazione (ai sensi dell’art. 1, nota 11 bis, c. 4, cit.), – nel caso di trasferimento dell’immobile entro il quinquennio dal suo acquisto agevolato, il riacquisto (entro l’anno dal trasferimento) di «altro immobile da adibire a propria abitazione principale» postula la trascrizione dell’atto quale adempimento idoneo (in via esclusiva) a rendere opponibile l’atto ai terzi (inclusa l’amministrazione finanziaria) ed a garantire la definitività («stabilità/effettività») dell’acquisto immobiliare;
2. – il motivo è destituito di fondamento;
3. – la Corte ha già statuito che:

– con la disposizione di cui all’art. 1, nota II-bis, comma 4, della tariffa, parte I, allegata al d.p.r. n. 131 del 1986, il legislatore ha disciplinato una fattispecie diversa da quella dell’accesso alle agevolazioni (di cui al comma 1, della stessa nota II bis, cit.), prevedendo «non una reiterazione delle agevolazioni medesime, ma un’eccezione alla regola della decadenza da tali benefici prevista dal primo periodo dello stesso comma; eccezione che opera esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione, proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale» (omissis), così rimarcando che, ai fini della rilevanza del nuovo acquisto infrannuale (sul piano della conservazione delle agevolazioni già godute per il precedente acquisto), deve sussistere il requisito della destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale (omissis);

– e, in siffatta prospettiva ricostruttrice, si è, quindi, osservato che l’acquisto (infrannuale) di una quota di proprietà dell’immobile può rilevare «purché la quota sia significativa della concreta possibilità di disporre del bene per adibirlo a propria abitazione, alla stregua dei limiti all’uso della cosa comune, previsti nell’art. 1102 cod. civ.» (Cass., 17 giugno 2011, n. 13291) e che, inversamente (in difetto, giustappunto, di un titolo idoneo a consentire di destinare l’immobile ad abitazione principale), la fattispecie di deroga alla decadenza dall’agevolazione fiscale non si perfeziona nel caso di acquisto della nuda proprietà (omissis);

3.1. – si è, altresì, osservato che, in tema di imposta di registro, deve ritenersi, sulla base della normativa tributaria vigente, che il legislatore ha inteso ampliare il concetto di terzo cui fa riferimento l’art. 2704 cod. civ., comprendendovi anche l’Amministrazione finanziaria, titolare di un diritto di imposizione collegato al negozio documentato e suscettibile di pregiudizio per effetto di esso (ad esempio attraverso fittizie retrodatazioni), così che deve farsi riferimento al momento in cui la scrittura privata (con la sua registrazione) ha acquistato data certa (omissis); e, del resto, la data di registrazione delle scritture private non autenticate di sovente ha segnato il discrimen della disciplina intertemporale volta a regolare la successione di disposizioni normative (omissis);

3.2. – la certezza del riacquisto infrannuale, nella fattispecie considerata, consegue, dunque, dalla stessa data di registrazione dell’atto di compravendita che, per come si è anticipato, nemmeno rileva (in via esclusiva) ai fini del consolidamento dell’agevolazione siccome questo effetto conseguendo (solo) dall’effettiva destinazione dell’unità immobiliare a (nuova) abitazione del contribuente (requisito, questo, che, peraltro, non è in contestazione tra le parti);

– la stabilità di un siffatto acquisto, – qual implicata dal titolo contrattuale impiegato (scrittura privata a sottoscrizioni non autenticate), – non opera, allora, sul piano dell’adempimento prescritto al contribuente (riacquisto infrannuale con destinazione dell’immobile a sua abitazione) ma, al più, per il profilo della conservazione delle agevolazioni, avuto riguardo, quindi, al (più lungo) termine (quinquennale) prefigurato dalla disposizione normativa in discorso (art. 1, nota II bis, c. 4) con riferimento al «trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto»; fattispecie quest’ultima che, peraltro, nel caso che ne occupa rimane esclusa in ragione della pronuncia giudiziale di accertamento dell’autenticità delle sottoscrizioni apposte alla scrittura privata in questione (omissis);

(omissis)

4. – va, in conclusione, posto il seguente principio di diritto: «Ai fini della disciplina posta, in tema di agevolazioni per l’acquisto della prima casa di abitazione, dall’art. 1, nota II-bis, comma 4, della tariffa, parte I, allegata al d.p.r. n. 131 del 1986, ed in relazione alla causa di decadenza costituita dal trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del suo acquisto agevolato, la fattispecie di deroga alla decadenza si perfeziona se, entro l’anno da detto trasferimento, il contribuente proceda all’acquisto di altro immobile che venga effettivamente adibito a sua abitazione principale e, a tal fine, rileva l’atto di acquisto avente data certa in ragione della sua registrazione (art. 2704 cod. civ.), non essendo necessaria anche la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari»;
5. – nulla va disposto quanto alle spese del giudizio di legittimità, in difetto di attività difensiva dell’intimata;

(omissis)

P.Q.M.

La Corte

– rigetta il ricorso.

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