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Costruzioni, luci e vedute, impianti, eliminazione delle barriere architettoniche, tubature, balconi: quando le distanze tra costruzioni vanno rispettate anche in senso verticale.
Secondo bagno e rispetto distanze previste dall’art. 889 cod. civ.
Per quanto attiene la realizzazione di un secondo bagno, la disposizione dell’art. 889 c.c., relativa alle distanze da rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi è applicabile anche con riguardo agli edifici in condominio, salvo che si tratti di impianti da considerarsi indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione dell’immobile, tale da essere adeguata all’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema di igiene; ne consegue che la creazione o la modifica di un secondo bagno nelle moderne abitazioni di taglio medio trattandosi di un’esigenza tanto diffusa da rivestire il carattere dell’essenzialità – giustifica la mancata applicazione dell’art. 889 c.c. negli edifici in condominio.
La Suprema Corte ha ristretto, ancora una volta, l’ambito applicativo della disposizione di cui all’art. 889 c.c., al pari di quanto statuito in altre controversie attinenti ai rapporti di vicinato. Nel caso, infatti, di impianti di riscaldamento, utilizzando le medesime coordinate ermeneutiche, è stato chiarito che la caldaia, il bruciatore e il deposito di carburante non sono soggetti al disposto dell’art. 889 c.c., relativo alla distanza dei tubi di adduzione di gas alla caldaia, essendo il bruciatore, in particolare, esente dalla presunzione assoluta di pericolosità che riguarda le tubazioni a flusso costante di sostanze liquide o gassose (Cass., Sez. II, 8 ottobre 2013 n. 2288)
Cassazione civile sez. II, 24/11/2020, n.26680
Condizioni di applicabilità della disciplina di cui all’art. 907 c.c. nell’ambito del condominio
Allorquando, in un condominio, un’opera realizzata su una porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini ostacoli la veduta dalle finestre di altra proprietà esclusiva, trova applicazione la disciplina delle distanze dalle vedute, senza che ciò trovi ostacolo nella disciplina condominiale.
Cassazione civile sez. II, 18/08/2020, n.17216
Il giudice valuta l’eventuale prevalenza della disciplina condominiale rispetto a quella delle distanze per le vedute
Nel caso di conflitto tra la disciplina del condominio e quella delle distanze per le vedute, spetta al giudice di merito, con apprezzamento di fatto insindacabile in sede di legittimità , accertare quale disciplina prevalga, tenendo conto in concreto della struttura dell’edificio, dello stato dei luoghi, del particolare contenuto dei diritti e delle facoltà spettanti ai singoli condomini.
Cassazione civile sez. II, 18/08/2020, n.17216
Sull’inapplicabilità della disciplina dell’art. 905 c.c. alle opere eseguite prima della costituzione del condominio
In tema di condominio degli edifici, la disciplina sulle distanze legali dalle vedute non si applica alle opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che, in tal caso, l’intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, operazioni che determinano, da un lato, il trasferimento della proprietà sulle parti comuni e l’insorgere del condominio e dall’altro lato, la costituzione, in deroga (o in contrasto) al regime legale delle distanze, di vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, secondo lo schema della servitù acquistata per destinazione del padre di famiglia.
Cassazione civile sez. II, 18/08/2020, n.17216
Sopraelevazione di un fabbricato e tutela del diritto di veduta del vicino
In caso di illegittima sopraelevazione di un fabbricato, idonea a violare il diritto di veduta del vicino immobile, ai fini della tutela ex art. 907 c.c., non rileva la modestia dell’utilitas tratta dall’esercizio di veduta, in quanto il bilanciamento tra l’interesse alla riservatezza e il valore sociale espresso da tale diritto è già stato operato dal legislatore stesso in sede codicistica.
Con la pronuncia in analisi, la Suprema Corte torna a ribadire quanto già affermato in precedenza circa la prescrizione della distanza minima di tre metri tra fabbricati di cui all’art. 907 c.c., misurata a norma dell’art. 905 c.c. (per un approfondimento sul tema, ex multis, si veda: D. Palazzo, Massimario generale delle luci e vedute: distanze legali, servitù private e pubbliche, Napoli; C. De Giovanni, Rapporti di vicinato, Milano, 2013; L. Fiorani, Il regime delle luci, delle vedute e delle relative servitù nel Codice civile, Latina, 1982; G. Terzago, I rapporti di buon vicinato: condominio, piantagioni, distanze, luci, vedute, costruzioni, fossi, tubi, immissioni, accesso al fondo, Milano, 1996). Tale limite, analogamente a quanto accade con ogni altra distanza contemplata dalla legge per disciplinare i rapporti di vicinato, deve ritenersi tassativo (conforme Cass., 22 agosto 2013 n. 19429; contr. Cass., 11 novembre 2005 n. 22838, Cass., 23 marzo 2004 n. 5764, entrambe in www.italgiure.giustizia.it/sncass).
Il carattere assoluto della prescrizione codicistica in esame è, infatti, frutto di una scelta operata dal legislatore ab origine in via generale e astratta che, pertanto, è già di per sé idonea ad escludere qualsiasi margine di discrezionalità del giudice. Quest’ultimo, di conseguenza, non può operare alcun ulteriore bilanciamento dell’esistenza della violazione della distanza, della dannosità e pericolosità del nuovo fabbricato rispetto alla veduta del vicino, o anche di ulteriori interessi quali quello alla riservatezza. Tale rigida interpretazione è da collegare anche al valore sociale che esprime in sé il diritto di veduta e alla sua funzione di tutela dei bisogni elementari di luce e aria volti anche ad assicurare l’igiene degli edifici (così Cass., 16 gennaio 2013 n. 955, in www.italgiure.giustizia.it/sncass).
Cassazione civile sez. VI, 23/06/2020, n.12328
Opere sui propri beni facendo uso anche di parti comuni, occorre valutare il corretto uso delle cose comuni
Qualora il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale esegua opere sui propri beni facendo uso anche di beni comuni, indipendentemente dall’applicabilità della disciplina sulle distanze, è necessario stabilire se, in qualità di condomino, abbia utilizzato le parti comuni dell’immobile nei limiti consentiti dall’art. 1102 c.c.
Cassazione civile sez. II, 02/12/2019, n.31412
Barriere architettoniche: legittima l’installazione dell’ascensore senza il rispetto delle norme in tema di proprietà contigue
Il principio di solidarietà condominiale impone di facilitare l’eliminazione delle barriere architettoniche. Ne consegue che il condomino può installare l’ascensore esterno al fabbricato anche se riduce la veduta di alcuni e non rispetta le distanze dalle proprietà contigue. Nell’ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze. Pertanto, ove il giudice verifica il rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l’opera realizzata.
Cassazione civile sez. II, 26/11/2019, n.30838
Distanze da rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi: applicabile anche con riguardo agli edifici in condominio
La disposizione dell’art. 889 c.c. relativa alle distanze da rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi è applicabile anche con riguardo agli edifici in condominio, salvo che si tratti di impianti da considerarsi indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione dell’immobile, tale da essere adeguata all’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema di igiene.
(Nella specie, la S.C. ha ritenuto che il giudice d’appello avesse omesso di accertare se la rigorosa osservanza dell’art. 889 c.c. non fosse irragionevole, considerando – alla luce dell’accertamento svolto dal ctu – che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implicasse di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi della convivenza tra i condomini e avendo, al contrario, la corte d’appello concluso, senza alcun cenno alle risultanze della ctu e senza operare il contemperamento degli interessi, che lo spostamento della condotta fosse dipeso da una scelta deliberata degli attori e non da esigenze inderogabili).
Cassazione civile sez. II, 28/06/2019, n.17549
La regolamentazione generale delle distanze è applicabile tra i condòmini di un edificio solo se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni
La regolamentazione generale delle distanze è applicabile tra i condòmini di un edificio soltanto se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la norma speciale in tema di condominio. Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l’opera realizzata senza osservare le norme dettate per regolare i rapporti fra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell’edificio condominiale.
Cassazione civile sez. II, 19/07/2018, n.19265
Fonte: leleggepertutti.it
