Ma il sottotetto è comune o esclusivo? Dipende dal "titolo"

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Ma il sottotetto è comune o esclusivo? Dipende dal “titolo”

Quotidiano Del Condominio
6 agosto 2018

Con l’ordinanza 3627/2018 la Corte di Cassazione chiarisce una volta per tutte i dubbi sulla proprietà del sottotetto condominiale: in sostanza, se è fruibile come locale di sgombero, allora è di proprietà del condominio. A meno che non risulti il contrario dal “titolo”.

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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. VI civ., ord. 14.2.2018, n. 3627
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Fatti di causa e ragioni della decisione

M.A. ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza 23 febbraio 2016, n. 313/2016, resa dalla Corte d’Appello di Catania, che, pronunciando non definitivamente sull’appello formulato da M.A. contro la sentenza pronunciata in primo grado dal Tribunale di Catania il 24 febbraio 2010, ha dichiarato che il diritto dei condividenti M.A., S.A. e M.I. sulle parti comuni del fabbricato sito in …, è proporzionato al valore delle rispettive proprietà esclusive. La Corte d’Appello di Catania ha ribadito che costituisce parte comune – e non vano destinato ad esclusiva protezione dell’appartamento della M.A. – altresì il sottotetto dell’edificio, non configurando lo stesso, sulla base delle emergenze dell’espletata CTU, un’intercapedine tecnica; anzi, ha precisato l’impugnata sentenza, per le modalità di accesso, le dimensioni e l’altezza, il sottotetto in contesa risulta fruibile come locale di sgombero, ed è perciò di proprietà comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., dunque spettante anche a S.A. e M.I., proprietari dell’altra unità immobiliare destinata a garage compresa nel fabbricato, mancando, d’altro canto, una riserva di proprietà esclusiva del bene nel titolo costitutivo del condominio.

Il primo motivo del ricorso di M.A. deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 2727, 2729 c.c. in relazione agli artt. 1117 e 817 c.c., nonché l’omesso esame di fatto decisivo, sostenendo che, ad osservare la piantina planimetrica catastale, può notarsi che l’appartamento della ricorrente “è un tutt’uno con il predetto vano sottotetto” e dà luogo ad un’intercapedine a protezione dagli agenti atmosferici, trattandosi per di più di manufatto abusivo e non suscettibile di sanatoria edilizia. Si critica il cattivo uso dei criteri presuntivi e si ripercorrono le vicende dell’edificio a far tempo dall’acquisto fattone dalla M.A. con atto del 30 luglio 2003 e dalla successiva intestazione del garage ai nipoti della stessa, S.S. e L.C., danti causa di S.A. e M.I..

La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti del Codice Civile, si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto. Secondo le emergenze di fatto riportate in ricorso, il Condominio di Via …, si ebbe per costituito con l’atto di frazionamento dell’iniziale unica proprietà mediante separata intestazione del garage in favore di S.S. e L.C., danti causa di S.A. e M.I.. Originatasi a tale data la situazione di condominio edilizio, dallo stesso momento doveva intendersi operante la presunzione legale ex art. 1117 c.c. di comunione “pro indiviso” di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo del 30 luglio 2003 non risultasse, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad alcuno dei condomini la proprietà di dette parti (Cass. Sez. 2, 18/12/2014, n. 26766).

Nella specie, si controverte di un sottotetto, bene non espressamente nominato nell’elenco esemplificativo contenuto nell’art. 1117 c.c. (formulazione applicabile ratione temporis, antecedente alle modifiche introdotte dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220). Secondo, tuttavia, la consolidata interpretazione di questa Corte, sono comunque oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, agli effetti dell’art. 1117 c.c. (in tal senso, peraltro, testualmente integrato, con modifica, in parte qua, di natura interpretativa, proprio dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220) i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune (omissis). Altrimenti, ove non sia evincibile il collegamento funzionale, ovvero il rapporto di accessorietà supposto dall’art. 1117 c.c. tra il sottotetto e la destinazione all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, giacché lo stesso sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento. La proprietà del sottotetto si determina, dunque, in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto: nel caso in esame, la Corte di Appello di Catania, con apprezzamento di fatto spettante in via esclusiva al giudice del merito, ha accertato che il locale sottotetto non fosse posto in destinazione pertinenziale a servizio dell’appartamento di proprietà esclusiva M.A., ma fosse destinato all’uso comune come locale di sgombero, tenuto conto delle modalità di accesso ad esso, delle sue dimensioni e della sua altezza.

Circa il rilievo dato in decisione alle indagini peritali, va osservato che i mezzi di prova esperibili per accertare natura, dimensioni e consistenza di opere edilizie costituiscono tipicamente accertamenti di natura tecnica che, di regola, vengono compiuti mediante apposita consulenza d’ufficio con funzione “percipiente”, avendosi riguardo ad accadimenti i quali, sia pure sul fondamento di dati obbiettivi, possono essere posti in luce soltanto attraverso una particolare esperienza tecnica.

Il ricorso va perciò rigettato. Non avendo gli intimati svolto attività difensiva, non occorre provvedere in ordine alle spese del giudizio di cassazione.