[A cura di: Fulvio Graziotto – avvocato in Sanremo (IM)]

Nei condomini privi di ascensore, l’installazione di un nuovo impianto – suscettibile di utilizzo separato – può essere fatta, anche senza approvazione assembleare, da una parte dei condòmini a loro spese, costituendo una comunione parziale. Nel caso, poi, in cui gli altri condòmini vogliano utilizzare il nuovo impianto, hanno facoltà – previa rifusione della quota di spesa – di divenirne comproprietari. È quanto disposto dalla seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza 20713/2017.

La massima della cassazione

«L’ascensore, installato nell’edificio dopo la costruzione di quest’ultimo per iniziativa di parte dei condòmini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condòmini, ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l’abbiano impiantato a loro spese. Ciò dà luogo nel condominio ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell’ascensore, analoga alla situazione avuta a mente dall’art. 1123, comma 3, c.c., comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condòmini non abbiano deciso di parteciparvi. L’art. 1121, comma 3, c.c. fa, infatti, salva agli altri condòmini la facoltà di partecipare successivamente all’innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell’opera, con l’obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l’esecuzione, aggiornate al valore attuale».

Osservazioni dottrinali sulla sentenza

La Cassazione si richiama a risalenti pronunce, e ricorda che, quando l’innovazione non sia stata approvata in assemblea, può essere attuata anche a cura e spese di uno o di taluni condòmini soltanto, salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

Giurisprudenza rilevante

• Cassazione, sent. n. 8746/1993
• Cassazione, sent. n. 3314/1971
• Cassazione, sent. n. 614/1963

Disposizioni rilevanti

Codice Civile – CAPO II – Del condominio negli edifici

Art. 1121 – Innovazioni gravose o voluttuarie
Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condòmini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma, i condòmini e i loro eredi o aventi causa possono, tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

Art. 1123 – Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

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