Anche senza il previo parere dell’assemblea, l’amministratore ha facoltà di decidere autonomamente il nominativo del nuovo addetto alla portineria, trattandosi di spese relative ai servizi comuni. Tuttavia, l’assemblea può sottrarre questo potere decisionale all’amministratore, poiché, essendo l’organo supremo del condominio e, in quanto tale, dotata dei maggiori poteri deliberativi, la volontà dei condòmini può prevalere su qualunque atto o disposizione dell’amministratore.
Questo il parere del nostro esperto legale, avv. Andrea Marostica, alla domanda di una nostra lettrice che, rivolgendosi alla redazione di Italia Casa (redazione@italia-casa.com) chiedeva:

L’amministratore di condominio può decidere autonomamente chi nominare come addetto alla portineria e alla pulizia delle scale del condomino, senza proporre, dunque, delle alternative all’assemblea dei condòmini?

Il parere legale dell’avvocato Marostica

Il quesito posto dalla lettrice riguarda i poteri dell’amministratore e dell’assemblea in relazione alle spese. Di tale tema mi occupavo già nell’articolo dal titolo “Condominio: chi può disporre le spese?”, pubblicato su Italia Casa di dicembre 2016, n. 23. Riporto l’estratto risolutivo.

I poteri dell’assemblea sulla nomina del personale

[…] Si è visto che la manutenzione ordinaria e l’esercizio dei servizi rientrano tra i poteri-doveri dell’amministratore; si è visto che tra le attribuzioni dell’assemblea rientra (solo) la manutenzione straordinaria; è lecito dunque domandarsi se l’assemblea possa sottrarre all’amministratore il potere decisionale in merito alla manutenzione ordinaria ed all’esercizio dei servizi. Si ritiene di rispondere in senso affermativo, sulla base del consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo il quale, essendo l’assemblea l’organo supremo del condominio, dotato dei maggiori poteri deliberativi, la volontà dei condòmini può prevalere su qualunque atto o disposizione dell’amministratore. Si veda, ad esempio, cass. civ., sez. II, 3 aprile 1998, n. 3424, in base alla quale, nell’ambito della regolazione dell’uso della cosa comune, pur demandata all’amministratore, i condòmini possono sostituirsi a questo in qualità di mandanti.
Del resto, l’art. 1130 c.c., che disciplina le attribuzioni dell’amministratore, non è norma considerata inderogabile dall’art. 1138 c.c.; è pertanto valida una delibera assembleare avente ad oggetto gli ambiti di competenza dell’amministratore, purché il depauperamento dei suoi poteri non si traduca in una revoca di fatto dello stesso, in violazione (almeno nei condomini con più di otto condòmini) dell’art. 1129, co. 1, questa sì norma inderogabile ex art. 1138 c.c.. […]

Dunque:

• il portiere ed il giardiniere sono figure relative all’esercizio dei servizi comuni;
• l’esercizio dei servizi comuni rientra tra i poteri-doveri dell’amministratore;
• può l’assemblea sottrarre all’amministratore il potere decisionale in merito? Sì, sulla base del consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo il quale, essendo l’assemblea l’organo supremo del condominio, dotato dei maggiori poteri deliberativi, la volontà dei condòmini può prevalere su qualunque atto o disposizione dell’amministratore;
• riporto qui un estratto della Sentenza (Cass. Civ. 1998/3424) citata nel mio articolo: “(…) avuto riguardo alla qualità dell’amministratore, che è un semplice mandatario, nominato dall’assemblea e da essa revocabile ad nutum (art. 1129 c.c.), all’amministratore l’assemblea può sempre sostituirsi per deliberare in materia di uso delle cose, degli impianti e dei servizi comuni”.

Una possibile procedura da seguire

La legge non stabilisce una procedura standardizzata. In base alla prassi, comunque, possono essere individuati questi passaggi (valgono per ogni lavoro in condominio):

• raccolta di preventivi (3 sembra un numero adeguato);
• i preventivi possono essere forniti sia dall’amministratore sia dai condòmini;
• l’assemblea, convocata con questo punto all’ordine del giorno, delibera a chi affidare l’incarico.

È importante che il soggetto incaricato (vale per ogni lavoro in condominio):

• sia dotato dei requisiti tecnico-professionali richiesti dalla natura dell’incarico;
• sia in regola dal punto di vista contributivo e fiscale;
• garantisca il rispetto delle prescrizioni in tema di sicurezza sul lavoro.

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