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Il regolamento condominiale predisposto dal costruttore/venditore è valido e opponibile all’acquirente che abbia dato al primo incarico contrattuale di predisporlo, anche se la sua predisposizione è avvenuta successivamente all’atto di acquisto. A maggior ragione se nell’atto di incarico era specificato che tale regolamento avrebbe potuto prevedere “limitazioni imposte alle destinazioni delle porzioni immobiliari di proprietà”.
Nel caso di specie, se tale regolamento contiene il divieto di collocare fioriere mobili, tale prescrizione va rispettata dall’acquirente. La vicenda aveva preso le mosse dalla richiesta di due condòmini di veder condannato il proprio vicino di casa a rimuovere una fioriera apposta sul suo terrazzo e ogni eventuale altro ingombro che limitava la loro veduta.
CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., sent. 14.11.2016, n. 23128
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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
S.F. e P.G., con atto di citazione notificato nel 1998 convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Tempio Pausiana, C.G. e sul presupposto di essere proprietari di un appartamento situato in un Condominio … confinante con quello del convenuto il quale aveva sistemato sul parapetto del proprio terrazzo un vaso di fiori parzialmente occlusivo della vista mare esercitabile da essi in violazione del regolamento condominiale contrattuale. Chiedevano la condanna del convenuto a rimuovere la fioriera e qualunque ingombro limitante la veduta degli attori.
Si costituiva C.G., contestando entrambi i presupposti dell’azione intrapresa perché i terrazzi dei due appartamenti non erano realizzati a livello e, dunque, non poteva affermarsi l’esistenza di alcuna servitù reciproca di veduta (anche alla luce di ulteriori elementi costruttivi indicativi dell’inesistenza dell’invocata servitù); il regolamento non poteva esser considerato contrattuale in quanto predisposto successivamente all’acquisto da parte sua dell’unità immobiliare di cui si dice. Chiedeva che venisse dichiarata incidenter tantum l’inesistenza del regolamento contrattuale e, in subordine, l’inopponibilità delle relative clausole lesive della facoltà di godimento del proprietario, e, per l’effetto, che venisse dichiarata l’inesistenza della servitù di veduta.
(omissis)
La Corte di appello di Cagliari, pronunciandosi su appello di C.G., con contraddittorio integro nelle persone di P.G. e S.L. (eredi di S.F. e la prima anche a nome proprio), con sentenza n. … accoglieva parzialmente l’appello e per l’effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, dichiarava C.G. proprietario esclusivo del muretto di delimitazione del terrazzo del suo immobile. Dichiarava integralmente compensate le spese di entrambi i gradi del giudizio.
Secondo la Corte distrettuale, il regolamento condominiale, che all’art. 4 pone il divieto per i condomini (in assenza di una delibera autorizzativa) di collocare fioriere mobili su terrazzini delle varie unità immobiliari, era opponibile al C.G. perché predisposto dall’originario costruttore su suo specifico incarico affidatogli con il contratto di acquisto.
Quale che fosse la ragione posta a fondamento di quel divieto, era indubbia la natura convenzionale del regolamento in questione, data dal fatto che l’appellante non aveva assunto il generico impegno a rispettare l’emanando regolamento ma aveva dato specifico incarico di predisporre tale regolamento in nome e per conto proprio.
La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da C.G. con ricorso affidato a due motivi, illustrati con memoria. P.G. e S.L. quali eredi di S.F. hanno resistito con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
(omissis)
2. Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 1138 cod. civ. e dei principi di diritto afferenti i criteri di formazione del regolamento contrattuale, nonché omessa motivazione circa il contenuto del mandato conferito a S.S. srl dal ricorrente nel suo atto di acquisto con riferimento all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5 cod. proc. civ. Secondo il ricorrente, avrebbe errato la Corte distrettuale nel ritenere che il Regolamento condominiale fosse allo stesso opponibile: a) sia perché la stessa Corte distrettuale avrebbe escluso la sussistenza di un Regolamento contrattuale, avendo affermato che il “regolamento condominiale predisposto dalla società costruttrice era successivo all’atto di acquisto dell’appellante e, dunque, non richiamato da questo”; b) sia perché la sentenza avrebbe escluso che vi fosse stata una delibera condominiale di approvazione del regolamento che la venditrice S.S. srl provvide a depositare presso il Notaio G. qualche anno dopo la data di vendita dell’unità immobiliare del C.G.; c) sia perché il mandato cui si riferisce la Corte distrettuale, ammesso pure che fosse idoneo a conferire alla società ampio ed irrevocabile mandato per la compilazione ed il deposito e la trascrizione del regolamento di condominio, non implicherebbe, comunque, l’approvazione del regolamento, dato che l’obbligo genericamente previsto in scrittura di rispettare il regolamento di condominio ancora non esistente, non potrebbe valere come mandato di predisporre un qualunque regolamento, né approvazione di un regolamento allo stato inesistente.
2.1 Il motivo è infondato perché non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata.
Come ha avuto modo di precisare la Corte distrettuale “(…) è indubbia la natura convenzionale del regolamento in questione, data dal fatto che l’appellante non ha assunto il generico impegno a rispettare l’emanando regolamento, ma ha dato specifico incarico di predisporre tale regolamento in nome e per conto proprio, previsione che consente di superare l’obiezione della mancanza di regolamento al momento dell’acquisto dell’unità immobiliare, posto che il suddetto regolamento, per quanto detto, deve ritenersi dal medesimo accettato nel rispetto delle forme obbligatoriamente prescritte (…)”. E di più “(…), atteso che ai sensi dell’art. 1388 cod. civ. gli effetti del contratto concluso dal rappresentante si perfezionano direttamente nei confronti del rappresentato e preso atto che l’appellante (sig. C.G.) non invoca la nullità di siffatta clausola contrattuale o la successiva revoca della procura o il suo superamento da parte della S.S. srl (per altro estranea al presente oggetto), il regolamento condominiale risulta opponibile all’appellante in quanto predisposto dall’originario costruttore su suo specifico incarico contrattale (…). È di tutta evidenza, dunque, che l’obbligatorietà del regolamento di cui si dice viene immeditatamente ricollegata al potere rappresentativo concesso dal C.G. alla società S.S. srl, restando estranea alla dinamica dei rapporti prospettati dalla parte ricorrente. Nell’ipotesi in esame non ricorre, invero, un’ipotesi di regolamento che avrebbe dovuto essere approvato dall’assemblea condominiale o l’affidamento di un mandato alla società venditrice di predisporre il regolamento condominiale ma, semplicemente, l’attribuzione di un incarico alla società venditrice di predisporre il regolamento in nome e per conto proprio delimitando le materie sulle quali sarebbe dovuto intervenire. E, il divieto di formare fioriere mobili rientrava nella materia affidata al regolamento che sarebbe stato predisposto dalla S.S. srl laddove il contratto del C.G. alla clausola n. 9 specificava che il Regolamento condominiale avrebbe potuto prevedere “(…) limitazioni imposte alle destinazioni delle porzioni immobiliari di proprietà immobiliari (…)”.
In definitiva, il ricorso va rigettato e il ricorrente, in ragione del principio di soccombenza ex art. 91 cod. proc. civ., condannato a rimborsare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio di cassazione che vengono liquidate con il dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare alla parte controricorrente, le spese del presente giudizio di cassazione che liquida in euro 1.200 di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali ed accessori come per legge.
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