Il godimento delle cose comuni da parte dei singoli condòmini assurge ad oggetto di tutela possessoria quando uno di loro abbia alterato e violato, senza il consenso degli altri condòmini ed in loro pregiudizio, lo stato di fatto o la destinazione della cosa oggetto del comune possesso, in modo da impedire o da restringere il godimento spettante a ciascun compossessore pro indiviso sulla cosa medesima. È quanto ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza 17072 del 24 agosto 2015, pronunciata in merito ad una controversia avente ad oggetto l’apposizione di una canna fumaria sul muro comune di un condominio. Di seguito, un estratto della sentenza.

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CORTE CASSAZIONE,

sez. II Civile, sent. 24.08.2015,

n. 17072

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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato nel febbraio 2003 C.M. e B.D. evocavano, dinanzi al Tribunale di Bologna, l’immobiliare (omissis) s.r.l. esponendo che la società convenuta aveva apposto sul muro comune una canna fumaria, nell’ambito di una corte di un palazzo di pregio, oggetto di vincolo per interesse storico-artistico ed architettonico, che costituiva sfregio della facciata della medesima corte, previsto peraltro dall’art. 11 del regolamento condominiale che le canne fumarie dovessero essere poste all’interno delle singole unità immobiliari; aggiungevano che la canna fumaria era stata apposta ad una distanza ridotta dalla loro proprietà, determinando una riduzione della visibilità superiore della finestra del loro appartamento, oltre ad avere imposto una servitù di stillicidio di acque sporche derivanti da una condensazione dei fumi, da cui derivavano infiltrazioni di acqua sui loro muri; chiedevano, pertanto, la immediata rimozione della stessa.

Instaurato il contraddittorio, nella resistenza della convenuta, il giudice adito, rigettava l’istanza interdittale.

In virtù di rituale appello interposto dai C. – B. , la Corte di appello di Bologna, nella resistenza della società appellata, che proponeva appello incidentale relativamente al capo delle spese (compensate), accoglieva il gravame principale e in riforma della decisione di prime cure, ordinava alla appellata di ripristinare lo stato dei luoghi, rimovendo l’opera oggetto di turbativa.

A sostegno della decisione adottata, la corte territoriale evidenziava che la canna fumaria in contestazione, nonostante le condizioni della facciata, bisognevole di ordinaria manutenzione, presentava dimensioni non trascurabili, essendo posta all’interno di una struttura prefabbricata, per cui alterava notevolmente l’estetica dell’edificio e rappresentava un elemento di grave degrado.

Aggiungeva che doveva ritenersi sussistere anche la turbativa al godimento della luce proveniente dalla finestra collocata proprio al di sotto della canna fumaria, costituendo un ingombro che provocava ombra sulla finestra dell’appartamento sottostante, diminuendone la luminosità.

Avverso la indicata sentenza della Corte di appello di Bologna ha proposto ricorso per cassazione la Immobiliare (omissis) s.r.l., sulla base di tre motivi, cui hanno resistito i C. – B. con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

MOTIVI DELLA DECISIONE

(Omissis)

Venendo al merito del ricorso, con il primo motivo la ricorrente denuncia vizio di motivazione per non avere la corte di merito in alcun modo considerato che si era offerta – nel corso del giudizio – di internare a proprie spese la parte orizzontale della canna fumaria, posta sul lato superiore della finestra dei resistenti, nonché la circostanza che comunque l’utilizzo del muro comune della corte interna dell’immobile condominiale costituisce un diritto della ricorrente per assolvere alla primaria funzione di riscaldare l’appartamento di sua proprietà.

Il motivo è, prima che infondato, inammissibile in quanto esprime una denuncia estremamente generica alla sentenza impugnata, non offrendo gli elementi relativi alla dedotta proposta transattiva formulata nel corso del giudizio; inoltre all’inadeguata articolazione del mezzo si aggiunga l’assoluta mancanza del c.d. “quesito di fatto” ovvero del “momento di sintesi”, che dovendosi risolvere in una sintesi logico-giuridica della questione, non avulsa dai rilevanti elementi fattuali della fattispecie concreta, non può consistere in una semplice richiesta di accoglimento del motivo, vizio conducente, a mente dell’art. 366 bis c.p.c., ratione temporis applicabile, anch’esso all’inammissibilità del motivo.

Per completezza argomentativa si osserva che – quand’anche si superassero le (pur assorbenti) considerazioni che precedono – il motivo stesso risulterebbe, comunque, privo di pregio quanto alla doglianza di mancata valutazione della circostanza di essersi offerta di internare la canna, anche per la funzione primaria del riscaldamento rispetto alla utilizzazione dei locali di sua proprietà, trattandosi di elemento di giudizio che non vale ad escludere l’elemento psicologico della turbativa, al pari della necessità di riscaldare l’appartamento, in quanto nel giudizio possessorio assume rilievo esclusivo la situazione di fatto esistente al momento dello spoglio o della turbativa, rimanendo estranea ogni questione relativa alla legittimità del possesso e, in particolare, alla sua rispondenza ad un titolo legittimo (v. Cass. 3 febbraio 1998 n. 1040; Cass. 28 febbraio 1989 n. 1087; Cass. 21 maggio 1987 n. 4625).

Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 1140, 1168 e 1170 c.c. per non avere la corte di merito considerato che si tratta di corte interna in stato di degrado e che tutti i muri perimetrali sono ornati di tubature a vista. A conclusione del mezzo viene formulato il seguente quesito di diritto: “premesso che la Corte di merito ha omesso di considerare che l’uso dei muri perimetrali della corte interna del palazzo sito in via (omissis) da parte della ricorrente sia avvenuto, giusta diritto sancito ex art. 1102 c.c., per una esigenza di carattere primario (riscaldamento) della propria unità immobiliare, affermi la Suprema Corte, se, nei rapporti tra condominio ed il singolo condomino di un edificio condominiale sull’uso delle cose comuni, in caso di contrasto tra le norme relative alle distanze legali e quelle relative all’art. 1102 c.c. sulla comunione, debbano prevalere queste ultime nel caso in cui il singolo condomino utilizzi le parti comuni per l’installazione di impianti qualificabili come indispensabili per un’effettiva abitabilità del suo appartamento, secondo le esigenze generali dei cittadini e le moderne concezioni di igiene, ed il rispetto delle norme sulle distanze non sia compatibile con la concreta struttura dell’edificio. Affermi la Corte se nella fattispecie concreta l’esigenza di riscaldare la propri unità immobiliare comporti una deroga alla normativa sulle distanze legali ai sensi e per effetti dell’art. 1102 c.c.”.

Il mezzo non è fondato. Nel condominio degli edifici le parti comuni formano oggetto, a favore di tutti i condòmini, di un compossesso pro indiviso il quale si esercita diversamente a seconda che le cose siano oggettivamente utili alle singole unità immobiliari cui siano collegate materialmente o per destinazione funzionale (suolo, fondazioni, muri maestri, oggettivamente utili per la statica) oppure siano soggettivamente utili nel senso che la loro unione materiale o la destinazione funzionale ai piani o porzioni di piano dipende dall’attività dei rispettivi proprietari (portone, anditi, scale, ascensore ecc); nel primo caso l’esercizio del possesso consiste nel beneficio che il piano o la porzione di piano (e, per traslato, il proprietario) trae da tali utilità, nel secondo caso si risolve nell’espletamento della predetta attività da parte del proprietario. Ciò posto, il godimento delle cose comuni da parte dei singoli condòmini assurge ad oggetto di tutela possessoria quando uno di loro abbia alterato e violato, senza il consenso degli altri condòmini ed in loro pregiudizio, lo stato di fatto o la destinazione della cosa oggetto del comune possesso, in modo da impedire o da restringere il godimento spettante a ciascun compossessore pro indiviso sulla cosa medesima (Cass. 26 gennaio 2000 n. 855; Cass. 11 marzo 1993 n. 2947; Cass. 21 luglio 1988 n. 4733; Cass. 18 luglio 1984 n. 4195). La modifica di una parte comune e della sua destinazione ad opera di taluno dei condòmini, sottraendo la cosa alla sua specifica funzione e quindi al compossesso di tutti i condòmini, legittima di conseguenza gli altri condòmini all’esperimento dell’azione di reintegrazione per conseguire la riduzione della cosa al pristino stato in modo che essa possa continuare a fornire quella utilitas alla quale era asservita anteriormente alla contestata modificazione, senza che sia necessaria la specifica prova del possesso di detta parte quando risulti che essa consista in una porzione immobiliare in cui l’edificio si articola (Cass. 13 luglio 1993 n. 7691).

Nella specie (omissis) il giudice di merito ha correttamente ritenuto che con la apposizione della canna fumaria e della struttura di copertura della stessa la condomina aveva immutato lo stato della cosa comune eccedendo i limiti segnati dalle concorrenti facoltà dei compossessori ex art. 1102 c.c., impedendo un analogo uso da parte di questi ultimi ed anzi sottraendo al loro uso, assicurato dal possesso, il relativo beneficio derivante dalla libertà da ingombri della porzione del bene comune.

Con il terzo motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 1102, 1105 e 1122 c.c., rispetto alle norme relative alle distanze legali di cui agli artt. 905, 906 e 890 c.c. per avere apoditticamente affermato, quanto alle norme che regolano le distanze legali tra proprietà, sussistere la turbativa alla luce proveniente dalla finestra collocata al di sotto della canna fumaria, senza tenere conto che quella era l’unica posizione possibile. A corollario del mezzo viene formulato il seguente momento di sintesi: (omissis) “premesso che la corte di merito ha omesso di considerare che nella fattispecie concreta non era possibile costruire apporre canne fumarie all’interno delle singole unità immobiliari e che la canna fumaria de qua non poteva essere apposta a distanza diversa stante la presenza nella parte superiore della finestra dei ricorrenti di tubazioni di gas, e che, entrambe tali circostanze non sono contestate, affermi la Corte Suprema se in tema di tutela possessoria, l’atto di turbativa tutelabile con l’azione di manutenzione possa risolversi in qualsiasi atto modificativo alla situazione oggettiva in cui si sostanzia il possesso, oppure se per verificarsi una turbativa sia sempre necessario che tale modifica comprometta in modo giuridicamente apprezzabile l’esercizio del possesso stesso. Affermi la Corte se nella fattispecie concreta l’apposizione della canna fumaria sui muri perimetrali della corte interna del palazzo di via (omissis) , nelle modalità necessitate in cui è stata apposta, costituisca una turbativa giuridicamente apprezzabile dal punto di vista dell’attivazione della tutela possessoria ai sensi del combinato disposto degli artt. 1168, 1170 co. e 669 ter cpc”.

Del pari non merita accoglimento anche l’ultimo motivo.

Come sopra esposto, l’uso particolare che il comproprietario faccia del bene comune non può considerarsi estraneo alla destinazione normale dell’area, a condizione però che si verifichi in concreto che, per le dimensioni del manufatto o per altre eventuali ragioni di fatto, tale uso non alteri l’utilizzazione del cortile praticata dagli altri comproprietari, né escluda per gli stessi la possibilità di fare del bene medesimo un analogo uso particolare (cfr. Cass. 20 agosto 2002 n. 12262; Cass. 17 maggio 1997 n. 4394).

La sentenza impugnata da conto proprio della inesistenza di tale condizione ed in particolare della alterazione della destinazione naturale dell’area occupata con la struttura contenente la canna fumaria e per tale ragione ha ritenuto commettere molestia la società che aveva immutato lo stato di fatto degradando gravemente l’estetica dell’edificio ed alterando precedenti facoltà di utilizzazione da parte degli altri condòmini, in particolare dei resistenti. Del resto le denotate modalità (obiettive) dell’aggressione possessoria disvelavano, a chiare note, la sussistenza, in capo alla ricorrente del c.d. animus turbandi il quale, (omissis) si profila, in linea di massima, tutte le volte che in concreto si colgono gli estremi della turbativa, rendendosi normalmente irrilevante l’eventuale convinzione dell’autore di questa di esercitare propri diritti (cfr Cass. n. 8829 del 1997; Cass. n. 22414 del 2004). Né risultano dimostrati nella specie gli argomenti esposti, quali l’impossibilità di una diversa collocazione della canna fumaria, oltre alla necessità ed urgenza di detta collocazione.

Il ricorso va in conclusione rigettato, con la condanna della ricorrente alle spese, liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di Cassazione, che liquida in complessivi Euro 3.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre alle spese forfettarie e agli accessori come per legge.

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