[A cura di: Filippo Lucchesi – FiscoOggi, Agenzia delle Entrate] I dati relativi al settore residenziale del mercato immobiliare italiano confermano anche nel terzo trimestre 2019 la tendenza espansiva ormai in atto, senza soluzione di continuità, da diciotto rilevazioni: è quanto emerge, in estrema sintesi, dal documento “Residenziale – Statistiche III trimestre 2019”, curato dall’Ufficio statistiche e studi della direzione Centrale servizi estimativi e Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate, disponibile sul sito internet dell’Amministrazione.

Il territorio

Nel terzo trimestre 2019 si è registrato un tasso di transazioni (+5,0%) superiore a quello del trimestre precedente (+3,9%); questa leggera accelerazione ha segnato un’inversione di tendenza, dopo due trimestri in cui la dinamica relativa ai volumi scambiati, pur saldamente positiva, aveva segnato un leggero rallentamento.

Non si osservano equilibri stabili nel rapporto tra comuni capoluogo di provincia e comuni minori: dopo un secondo trimestre in cui la crescita maggiore si era avuta presso questi ultimi, nell’ultima nuova rilevazione sono stati i capoluoghi a fungere da traino, con un tasso di +5,9% (contro il precedente +2,3%), rispetto ai centri minori che hanno segnato un +4,5%, confermando, sostanzialmente, la tendenza dell’ultima rilevazione (+4,7%).

L’analisi delle macroaree territoriali mostra il maggiore dinamismo del Nord del Paese (con tassi compresi tra il +6,9% del Nord Ovest e il +5,7% del Nord Est), dove peraltro si concentra oltre la metà dell’intero mercato nazionale; nelle altre macroaree i tassi sono compresi tra il +4,0% del Sud e il +2,2% delle Isole.

In termini di superfici scambiate si segnala un significativo incremento della dimensione media nel Nord Est (+1,6 mq), macroarea che già presentava un valore sensibilmente superiore (ora 116,2 mq) a quello delle altre ripartizioni territoriali (dove i valori sono compresi tra i 107,8 mq delle Isole e i 103 mq del Nord Ovest).

Il documento approfondisce anche la segmentazione di mercato relativa alle classi dimensionali: emerge così una tendenza espansiva dei volumi scambiati più rilevante (pari o superiore al 7%) nelle due classi estreme (quella inferiore, con unità di superficie inferiore a 50 mq, e quella superiore, con unità di più di 145 mq), mentre negli altri casi il tasso risulta inferiore al 5 per cento.

Il mercato nelle grandi città

Come sempre, viene dedicato uno spazio specifico alle otto principali città italiane: i dati confermano, nella sostanza, quanto emerso nell’analisi generale, con sette segni positivi su otto (unica eccezione Firenze, -5,3%), con quello di Roma che resta il mercato più grande in termini assoluti (7.481 unità scambiate) e con Genova e Milano che presentano i tassi di crescita più rilevanti (rispettivamente +11,9% e +11,4%).

In termini di superfici compravendute si segnalano variazioni di entità e segno diversi, evidentemente per effetto delle caratteristiche e delle esigenze dei vari mercati locali: le più rilevanti sono quelle di Milano, in diminuzione (-2,1 mq), e quelle di Palermo, Firenze e Bologna in aumento (rispettivamente +3,1 m2, +2,4 m2 e +2,3 m2).

Segmentando per classi dimensionali, infine, emerge mediamente, in questi grandi centri, un prevedibile maggiore dinamismo delle classi più piccole (unità immobiliari fino a 85 mq), con una significativa concentrazione delle compravendite nella fascia compresa tra 50 e 85 mq (che rappresenta il 40% dell’intero mercato di queste grandi città, contro il 30% medio nazionale).

I depositi pertinenziali

Il documento sviluppa anche, come di consueto, specifici approfondimenti relativi al mercato delle pertinenze degli immobili residenziali, definiti attraverso due specifici segmenti: depositi pertinenziali e box e posti auto.

Per quanto riguarda i primi, si conferma, analogamente a quanto visto per le residenze, un’accelerazione della dinamica espansiva del mercato (+8%, contro il +7,1% del trimestre precedente), con tassi particolarmente rilevanti al Nord (+13,2% nel Nord Est, +12,5% nel Nord Ovest), che anche in questo caso rappresenta oltre il 50% del mercato nazionale, e con compravendite invece sostanzialmente stabili al Sud (+0,5%) e nelle Isole (-0,8%).

Risulta mediamente più accentuata la crescita dei volumi scambiati nelle otto grandi città oggetto di approfondimento, con tassi pari o superiori al +20% nei due mercati principali (Roma e Milano) e con una crescita addirittura prossima al 50% a Genova; da rilevare, tuttavia, tre tassi di segno negativo, il più significativo dei quali a Bologna (-17,1%).

Rispetto alla scala nazionale, anche l’ultimo dei segmenti analizzati, quello dei box e dei posti auto, conferma quanto detto in relazione agli altri, presentando un tasso positivo (+6,1%) superiore a quello del trimestre precedente (+5,2%).

Anche in questo caso la crescita delle compravendite risulta più accentuata al Nord (+6,7% nel Nord Ovest, + 6,3% nel Nord Est) che rappresenta, stavolta, più dei due terzi dell’intero mercato nazionale. Nelle otto grandi città i tassi di espansione risultano mediamente superiori a quelli aggregati nazionali; in due casi si ha, tuttavia, una diminuzione delle compravendite, rispettivamente a Palermo (-20,2%, che consolida il -15% già registrato nel trimestre) e a Firenze (-6,4%).

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