Se il comparto non residenziale può essere una valida cartina di tornasole del trend dell’economia nazionale e della fiducia degli investitori professionali circa le condizioni finanziarie del Paese, indubbiamente il mercato delle abitazioni ha numeri e riflessi di portata superiore.in quest’ottica lasciano ben sperare i dati diffusi dall’Agenzia delle Entrate sull’andamento delle compravendite nel secondo trimestre del 2015. 

QUADRO D’INSIEME

Il mercato immobiliare italiano nel periodo compreso tra aprile e giugno 2015, risulta in netto recupero, con un tasso tendenziale riferito al totale delle compravendite pari a +6,8%, e con un livello totale di scambi pari a 250.151 transazioni. In particolare, nel secondo trimestre 2015 il settore residenziale (116.514 transazioni) mostra un forte rialzo rispetto al secondo trimestre del 2014, +8,2%, che nelle città capoluogo, come emerge dai dati presentati di seguito, raggiunge quasi i dieci punti percentuali. Negli altri settori, invece, i tassi tendenziali si differenziano nel segno(vedi anche articolo a pagina 33, ndr.) ma spicca il dato relativo alle pertinenze (cantine, box e posti auto, che con 89.249 transazioni) ritornano in campo positivo.

Nell’ambito di quest’analisi è opportuno richiamare l’attenzione sul fatto che i volumi delle compravendite osservati nel quarto trimestre del 2013 e nel primo trimestre del 2014 hanno subito gli effetti dell’entrata in vigore, a partire dal 1° gennaio 2014, di un nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale applicabile agli atti di trasferimento a titolo oneroso di diritti reali immobiliari (Articolo 10 del D.lgs.14 marzo 2011, n. 23) lasciando invariato il regime degli atti soggetti alla tassazione Iva, rilevanti soprattutto nel settore non abitativo. A partire da tale data, quindi, per la generalità dei trasferimenti immobiliari la nuova disciplina risulta normalmente più vantaggiosa e deve avere, per questo, indotto gli acquirenti a traslare la stipula degli atti di compravendita al 2014, con l’effetto di far risultare più depresso l’andamento dell’ultimo trimestre del 2013 e, per contro, più positivo l’andamento del primo trimestre 2014. 

Sempre in questo quadro, nella precedente indagine periodica era stata effettuata una ricostruzione dei volumi di compravendita imputabili all’ultimo trimestre del 2013 e al primo del 2014, attraverso una stima del fenomeno citato, con l’obiettivo appunto di neutralizzare gli effetti distorsivi del mutato regime d’imposta sulle scelte intertemporali di acquisto. Era stata, cioè, stimata la variazione tendenziale tra il quarto trimestre del 2013 e l’omologo del 2012, al netto dell’effetto dell’entrata in vigore del nuovo regime di tassazione. 

Ad ogni buon conto, l’esame delle serie storiche ricostruite consente di evidenziare che per il settore residenziale la decelerazione dei cali dei volumi di compravendita iniziata nel 2013 è sfociata in campo positivo negli ultimi due trimestri del 2014, proseguendo al rialzo nel 2015 e confermandosi in modo netto nell’ultimo trimestre esaminato. Analoga lettura può darsi per il settore non residenziale, dove però l’attenuarsi dell’intensità dei cali si è registrata alla fine del 2013 e dove il primo trimestre del 2015 ha mostrato ancora un segno negativo, sebbene mitigato dalla neutralizzazione dell’effetto fiscale. Nel seguito dell’indagine si presenteranno i dati al lordo dell’effetto fiscale riscontrato tra la fine del 2013 e l’inizio del 2014, per cui gli andamenti dovranno essere letti con l’opportuna cautela.

Un’ulteriore annotazione di un certo rilievo riguarda l’andamento storico del mercato immobiliare non soltanto residenziale, sulla base delle transazioni che si sono concluse a partire dal primo trimestre del 2004 (periodo base = 100). Ebbene, limitando l’analisi ai soli secondi trimestri di ciascun anno, si evidenzia una serie storica caratterizzata da ripetute cadute del mercato in atto dal 2006, interrotte da un rimbalzo nel secondo trimestre 2010. Nel 2013 l’intensità dei cali si attenua e nel secondo trimestre 2015 l’indice ritorna nuovamente in crescita attestandosi su un livello di scambi pari a circa al 55% di quello registrato a inizio periodo. 

In tutta questa fase, è facile osservare la maggiore volatilità del mercato non residenziale (comparto evidentemente più sottile ed incline ad amplificare le oscillazioni degli altri comparti) con l’eccezione dell’intervallo compreso tra inizio 2009 e inizio 2011 in cui i risultati sono state sistematicamente al di sotto di quelli registrati per l’abitativo e per le pertinenze. 

Tornando al quadro complessivo si evidenzia il succedersi di due grandi fasi negative negli ultimi dieci anni: una più duratura ma con cali trimestrali più contenuti, l’altra più breve e violenta che ha raggiunto il suo culmine nel quarto trimestre 2012, con una riduzione degli scambi di quasi un terzo (-29,6%). Nel 2013 le variazioni, anche se tutte negative, si ridimensionano per tornare poi in campo positivo nel 2014 con l’esclusione del secondo trimestre. Il 2015 si apre in perdita per tutti i settori, ma torna in crescita nel secondo trimestre.

IL RESIDENZIALE

Aree geografiche

Nell’ultimo periodo di riferimento si osserva un andamento uniforme delle compravendite sul territorio nazionale, con segno ampiamente positivo in tutte le aree. Al Nord, con oltre 60 mila abitazioni compravendute nel secondo trimestre 2015, si registra però la maggiore crescita (+10,3%) rispetto al secondo trimestre 2014. Al Centro (24.640 transazioni) e al Sud (30.432 transazioni) il rialzo delle compravendite di abitazioni si attesta invece intorno al 6%, recuperando comunque i volumi persi nel precedente trimestre.

L’andamento nel tempo dimostra che in tutte le aree la lieve ripresa avuta tra 2010 e 2011 è stata seguita da crolli ripetuti nell’anno immediatamente successivo. A partire dal 2013 si assiste però ad un recupero graduale del livello degli scambi, sia pure ancora in fase di consolidamento. Risulta evidente la forte correlazione nell’andamento dei singoli mercati territoriali con il Centro che a partire dal 2009 ha tendenzialmente esercitato un ruolo di traino quanto meno nelle fasi di risalita delle attività transattive. Nel secondo trimestre 2015, per la prima volta dall’inizio del periodo osservato, è invece il Nord a guidare la crescita.

Se nell’osservare l’andamento dei mercati territoriali dell’ultimo trimestre si opera una distinzione tra capoluoghi e non capoluoghi, ciò che si nota è che, ancora una volta, i centri maggiori hanno ottenuto i migliori risultati di crescita, con un rialzo pari al 9,6% a fronte di una crescita del 7,5% per i comuni minori. Mentre al Nord capoluoghi e comuni minori sono allineati sul livello di crescita, 10,8% e 10,1 % rispettivamente, lo scarto riscontrato a livello nazionale si accentua nei comuni del Centro (+7,5% nei capoluoghi, 5,2% nei comuni minori) e soprattutto al Sud, dove nei capoluoghi le abitazioni compravendute nel seocndo trimestre del 2015 crescono quasi del 10% rispetto al II trimestre 2014 e nei restanti comuni il rialzo è del 4,1%.

In sintesi, comunque, il mercato residenziale dei capoluoghi riprende la crescita iniziata nel 2014 e dopo la battuta di arresto del primo trimestre 2015. Anche nei comuni minori la tendenza attuale è al rialzo, con il migliore risultato registrato dal 2013.

Le metropoli 

Il netto rialzo del mercato delle abitazioni, già osservato su base nazionale e per il complesso dei capoluoghi nel secondo trimestre 2015, si manifesta in misura analoga anche nelle otto maggiori città italiane per popolazione, con +7,7% quale dato totale. I comuni minori situati nelle province di queste grandi città riescono a realizzare un risultato anche migliore, con i volumi di compravendita di abitazioni che crescono complessivamente del 9,2%. Ad ogni modo, tutti i mercati, sia nelle grandi città sia nel resto delle province, registrano la crescita delle compravendite di abitazioni in questo trimestre rispetto all’omologo del 2014. 

Scendendo nel dettaglio delle singole città, a Torino e a Palermo si presentano i rialzi più elevati, che superano il 16%. Buoni risultati si registrano anche nei mercati residenziali di Firenze (+11,8%) e Milano (+9,2%). Nella capitale nel secondo trimestre 2015 sono state compravendute oltre 7 mila abitazioni, +5% rispetto al secondo trimestre 2014. 

Nelle province, il primato della crescita del mercato residenziale in questo trimestre è di Milano, dove il rialzo supera il 16%. Seguono i comuni minori delle province di Genova, Bologna e Firenze con una crescita di oltre il 10%.

Le quotazioni

A partire dal 2012 l’Istat, nell’ambito del programma Eurostat, pubblica l’indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab). L’attuale procedura di produzione dell’indice beneficia della collaborazione dell’Osservatorio del mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Con lo scopo di fornire una lettura più completa delle dinamiche che hanno caratterizzato il mercato immobiliare residenziale nell’ultimo decennio è stata effettuata un’analisi comparata degli andamenti dei volumi delle compravendite di abitazioni e dei relativi prezzi di scambio. A tal fine, sono stati elaborati gli indici semestrali delle transazioni e dei prezzi delle abitazioni. Quest’ultimo è stato ricostruito sulla base delle quotazioni Omi, fino al 1° semestre 2010, e, dopo tale semestre, utilizzando l’indice Ipab dell’Istat.

Fatta tale premessa, ecco l’andamento dei prezzi delle casa nell’ultimo decennio. Fino al 2005, e, come è noto, dagli inizi degli anni 2000, i tassi di variazione hanno mostrato crescita di analoga intensità per compravendite e prezzi. Dal 2006 i volumi delle compravendite di abitazioni subiscono una decisa flessione mentre i prezzi proseguono al rialzo, anche se con tassi in rallentamento, fino al 2008. Nel 2009, mentre le compravendite alternano semestri di perdita a lievi rialzi, i prezzi si attestano su valori stazionari. Nel primo semestre 2012, una forte contrazione delle compravendite, che riduce gli scambi di quasi un quarto rispetto al 2011, si riflette sui prezzi con un primo segno più deciso al ribasso. Seguono semestri negativi sia per le compravendite sia per i prezzi fino al 2014, anno in cui solo gli scambi di abitazioni tornano a risalire. Nel complesso rispetto al valore massimo raggiunto dall’indice dei prezzi nel secondo semestre 2011, al primo semestre 2015 i prezzi sono scesi del 14,4%. Nello stesso periodo le compravendite di abitazioni si sono ridotte del 29,6%. Ovviamente si tratta di un andamento dei prezzi su base nazionale. È noto che vi sono ampie variabilità in ambito locale e subcomunale.

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