Affitti: boom della domanda, flop degli investimenti, limiti della fiscalità

Mercato Immobiliare

Affitti: boom della domanda, flop degli investimenti, limiti della fiscalità

Quotidiano Del Condominio
20 novembre 2019

Quello dell’affitto, in Italia, è un mercato dalle straordinarie prospettive, sulla scia di una domanda sempre più ampia. Tuttavia, rispetto agli altri Paesi europei, vi vengono destinati investimenti irrisori. È il principale aspetto emerso del seminario di studio “Investire nella locazione – Limiti e opportunità” organizzato da Sidief e Banca d’Italia.

Le premesse

Il patrimonio residenziale è la ricchezza di un Paese. Oltre a un valore (per l’Italia) di oltre 5mila miliardi di euro, il sistema casa muove quasi il venti per cento del Pil.

La grande corsa alla proprietà individuale che ha creato milioni di piccoli proprietari sta rallentando da tempo e si affacciano nuove tendenze. Nei quattro anni precedenti Sidief ha analizzato, attraverso la promozione di varie ricerche, queste trasformazioni. Dalla casa-taxi che introduceva nel dibattito il tema della casa da usare per brevi periodi, alle domande nuove dei giovani o dei lavoratori immigrati.

È emersa una importante domanda di case realizzate per la locazione, stimata in 2,6 milioni di persone, sul modello europeo, dove esistono grandi investitori con patrimoni residenziali progettati e gestiti in modo industriale.

Il seminario

Negli ultimi tre anni l’esplosione della locazione breve ad uso turistico ha introdotto una nuova tipologia di domanda che rende sempre più problematica la situazione di chi cerca una casa per lavoro o studio. Il seminario, promosso da Sidief e Banca d’Italia ha presentato i numeri di questo fenomeno.

Se c’è una domanda, c’è anche una offerta. In Europa i grandi investitori immobiliari da diversi anni si concentrano sulle nuove forme di residenzialità e ne fanno un asset class importante. Per il solo 2019 sono attesi circa 90 miliardi di investimenti, di cui quasi nulla in Italia. Occorre lavorare per attirare questi investitori e creare un mercato domestico di imprese che investano nella locazione residenziale.

I lavori sono stati aperti da Daniele Franco, Vice Direttore Generale di Banca d’Italia.

È intervenuto Mario Breglia, presidente di Sidief, sul tema “La casa in Italia. Un quadro d’insieme” cui è seguito Luigi Cannari, Vice Capo Dipartimento Economia e statistica di Banca d’Italia su “Proprietà e affitto in una società che cambia”.

Successivamente Fabrizio Di Lazzaro, Professore Ordinario di Economia Aziendale LUISS GUIDO CARLI e Consigliere SIDIEF si è focalizzato su “I limiti e le proposte operative” mentre Carola Giuseppetti, Consigliere e Direttore Generale SIDIEF, su “Le opportunità per il mercato e per l’industria immobiliare”.

È seguita una tavola rotonda di commento con la partecipazione di Daniele Barbieri, Segretario Generale del SUNIA, Marco Daviddi, Partner EY, Mediterranean Leader Transaction Advisory Services, Filippo Delle Piane, Vice Presidente di ANCE, Paola Del Monte, Chief Business Development Officer di CDP INVESTIMENTI SGR, Andrea Mucchietto, Senior Associate Student Housing & Living di Hines Italy, Silvia Rovere, Presidente di ASSOIMMOBILIARE, Giorgio Spaziani Testa, Presidente di CONFEDILIZIA.

A moderare i lavori è stato Luigi Donato, Capo Dipartimento Immobili e Appalti di Banca d’Italia. Le conclusioni sono state affidate a Paolo Piccialli, Presidente Consiglio di Sorveglianza di Sidief.

I commenti

“Dopo cinque anni di approfondimenti – ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Sidief – si può dire che il tema della locazione residenziale con investitori e gestori professionali e industriali è diventato centrale. Le domande del mondo dei giovani (da chi vuole uscire da casa agli studenti), dei lavoratori immigrati e dei turisti sono ormai contabilizzate in milioni. E si concentrano nelle grandi aree metropolitane. In Europa gli investitori istituzionali vedono in questo settore grandi opportunità. Va colto questo interesse e insieme sono da stimolare gli operatori nazionali, anche per migliorare la qualità delle nostre città”.

“Per rispondere a una domanda immobiliare che è già cambiata per le modifiche strutturali della popolazione, gli stili di vita e le nuove esigenze del vivere contemporaneo – ha sottolineato Carola Giuseppetti, Consigliere e Direttore Generale SIDIEF – serve una risposta efficiente con un’offerta di abitazioni in locazione, gestite con criteri industriali, in grado di fornire prodotti e servizi adeguati. Sidief Spa ha sviluppato in Italia un’esperienza pluriennale nella gestione professionale del patrimonio residenziale in locazione e nei rapporti con gli inquilini/clienti in linea con gli standard riscontabili nelle grandi property company in Europa. La nascita di un nuovo e moderno mercato dell’affitto permetterà la crescita degli investimenti e le attività di una lunga filiera produttiva, renderà più attrattive e competitive le nostre città, favorirà i processi di trasformazione urbana con patrimoni residenziali adeguatamente manutenuti e con servizi adeguati alle nuove esigenze della società”.

“L’attività di gestione di grandi patrimoni a uso residenziale locati – ha illustrato Fabrizio di Lazzaro, Professore Ordinario di Economia Aziendale LUISS GUIDO CARLI e Consigliere SIDIEF – è gravata da vincoli fiscali e giuridici che ne impediscono lo sviluppo e ne inibiscono la vocazione di processo industriale. Sono formulate alcune proposte di modifica della normativa fiscale vigente, tra cui in particolare il riconoscimento del carattere di strumentalità per tutti gli immobili detenuti dai cosiddetti grandi proprietari, per agevolare l’industrializzazione di tale processo di gestione”.

Ance ed Assoimmobiliare

“È arrivato il momento di dare una scossa a un mercato degli affitti che vive un paradosso tutto italiano: sempre più domanda ma offerta carente e inadeguata”. Ne sono convinti anche Ance e Assoimmobiliare a seguito del seminario promosso da Sidief e Bankitalia sugli investimenti nella locazione.

Come dettagliano le due associazioni, “i dati di Bankitalia confermano chiaramente che esiste una forte richiesta di affitto da parte di studenti, lavoratori, giovani coppie che non trova soddisfazione nel mercato italiano. È dunque necessario far crescere l’offerta sviluppando un vero e proprio sistema industriale della locazione. Per fare ciò è necessario eliminare alcuni meccanismi fiscali disincentivanti e, ad esempio, rendere possibile optare per il regime di imponibilità IVA dei canoni di locazione così da consentire agli investitori di compensare l’IVA corrisposta a monte. Solo in questo modo si potrà rispondere adeguatamente a un’esigenza sociale fondamentale e allo stesso tempo incentivare il processo, non più rinviabile, di manutenzione e riqualificazione del patrimonio immobiliare”.