Mercato immobiliare in ripresa nel 2014, anche se i dati prettamente numerici fotografano una tendenza migliore di quella effettiva, rischiando di ingenerare entusiasmi forse eccessivi.

È quanto si evince dal Rapporto Immobiliare redatto dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate insieme all’Associazione Bancaria Italiana. Un’indagine nella quale vengono prese in esame anche le prospettive del mercato del mattone e i fattori che, nel breve periodo, potrebbero contribuire alla sua ripresa.

Ecco i dati più significativi.

Compravendite 

Il mercato immobiliare delle abitazioni, dopo la lunga e ripida discesa osservata dal 2007, torna a crescere nel 2014, raggiungendo la quota di 421 mila unità compravendute, rimanendo comunque ancora al di sotto dei valori registrati alla fine degli anni ’80.

Non bisogna però trascurare che, come già illustrato nelle note trimestrali pubblicate nel corso del 2014, il dato moderatamente positivo, +3,5%, dipende in parte dagli effetti che ha avuto sul mercato l’entrata in vigore, il 1° gennaio 2014, del nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale applicabile agli atti di trasferimento a titolo oneroso di diritti reali immobiliari (Articolo 10 del D.lgs.14 marzo 2011, n. 23). A partire da tale data, infatti, per la generalità dei trasferimenti immobiliari, la nuova disciplina risulta normalmente più vantaggiosa e deve avere, per questo, indotto gli acquirenti a traslare la stipula degli atti di compravendita al 2014, con l’effetto di far risultare più depresso l’andamento dell’ultimo trimestre del 2013 e, per contro, più positivo l’andamento del I trimestre 2014. 

In particolare, sulla base dei primi dati provvisori, disponibili alla data di pubblicazione del presente rapporto relativi al mese di gennaio 2015, neutralizzando l’effetto della traslazione degli atti da dicembre 2013 a gennaio 2014, è stato ricostruito un tasso di variazione del 2014 rispetto al 2013, al netto quindi dell’effetto fiscale, per le unità immobiliari residenziali compravendute pari a +0,7%, più moderato quindi rispetto al tasso osservato. Deve quindi ridimensionarsi il giudizio più che positivo sulla ripartenza del mercato residenziale, anche se le tendenze in atto rimangono orientate alla crescita. È sull’intensità di questa che probabilmente si deve moderare l’ottimismo. 

Prospettive

Per ipotizzare una nuova fase del mercato immobiliare e soprattutto residenziale occorre prendere in esame quattro fattori. 

1) In primo luogo il livello delle unità abitative compravendute era giunto nel 2013 al di sotto dei livelli del 1985. Per un bene d’uso come l’abitazione è inevitabile che oltre certi livelli sia difficile scendere, nel senso che seppure l’acquisto può essere rinviato, le necessità alla base dell’acquisto imporranno prima o poi la realizzazione della compravendita. 

2) In secondo luogo, diversi indicatori mostrano un quadro di maggiore fiducia delle famiglie; per esempio l’indice relativamente al clima futuro (assai più utile per comprendere la propensione ad affrontare acquisti che richiedono una forte esposizione nel lungo periodo) è passato da una media di 91,4 nel 2013, ad un 103,8 del 2014. Nei primi due mesi del 2015 è ulteriormente aumentato (107,4 a gennaio 2015 e 116,6 a febbraio 2015). 

3) In terzo luogo, i tassi di interesse sono ulteriormente diminuiti ed il credito delle banche è aumentato, seppure mantenga un carattere di maggiore selettività rispetto alle pratiche in uso prima della crisi del 2008-2009. I dati contenuti nel Rapporto al riguardo mostrano che nel 2014 gli acquisti effettuati con mutuo ipotecario (limitando l’osservazione a quegli acquisti effettuati con ipoteca iscritta sull’abitazione acquistata) sono incrementati del 12,7% ed il tasso di interesse medio (calcolato sulla prima rata) si è ridotto di 0,54 punti percentuali attestandosi al 3,4% in media nel 2014. 

4) Infine, occorre rammentare che nel corso del 2014 è proseguita la riduzione dei prezzi delle abitazioni. In media la discesa dei prezzi nominali non è stata nel complesso particolarmente vistosa, almeno rispetto al crollo che negli anni scorsi (specie nel 2012) hanno subito le compravendite. Questa discesa dei prezzi, pari a circa il 12% tra il 2011 e il 2014, è probabilmente percepita dai potenziali acquirenti come “occasione da non perdere”, e questo induce ad una maggiore propensione all’acquisto. 

Sta di fatto che questi fattori hanno portato ad un miglioramento degli andamenti delle compravendite nel 2014, ma, come è stato detto, si è trattato di un lievissimo miglioramento. L’intensità, della crescita dipende dal rafforzarsi anche nel 2015 dei quattro fattori sopracitati. 

Potere d’acquisto

Quale contrappeso di qualche rilievo ai fattori di crescita è da rilevare, invece, la drastica riduzione dei tassi di risparmio cui si è assistito nell’ultimo decennio: una riduzione che reca con sé la riduzione dello stock accumulato da poter mobilizzare nel futuro per l’acquisto dell’abitazione. 

È evidente, quindi, che risulterà ancor più rilevante la copertura con debito, che richiede condizioni di accesso e sostenibilità “più sicure”. Peraltro, la copertura con debito normalmente non avviene al 100%, e quindi tutte le famiglie che non riescono a sostenere un tasso di accumulazione tale da poter permettersi di coprire almeno parte del prezzo di acquisto, saranno impossibilitate all’accesso al mercato della proprietà”.

I volumi 

Con la sola esclusione dei comuni delle province di Trento e Bolzano, nel 2014 il volume di compravendite di abitazioni in Italia, è stato pari a 421.336 transazioni, facendo registrare un incremento del 3,5% rispetto al 2013. Per il comparto residenziale si tratta del primo rialzo dopo tre anni di perdite consecutive. 

Nel corso dell’intero 2014, l’andamento trimestrale ha evidenziato una generale tendenza alla ripresa con tassi di variazione, calcolati su trimestri omologhi, positivi nel primo trimestre (+4,2%) e negli ultimi due trimestri dell’anno (+4,2% e +7,1% rispettivamente) intervallata solo da un secondo trimestre che ha mostrato un calo tendenziale dell’1%. 

L’andamento e la distribuzione dei volumi di scambio per macro aree geografiche evidenzia una ripresa delle compravendite più accentuata nell’area del Centro, che con una quota di mercato pari al 21,3%, segna un rialzo del 6,5%. Nell’area del Nord-Est, che rappresenta il 19% degli scambi complessivi, l’incremento è del 5,0%, mentre l’area del Nord-Ovest, dove si concentra la quota più elevata delle transazioni (32,7%) guadagna il 3,4%. Infine, risultano ancora contenuti i tassi registrati nelle aree del Sud, +0,8% e delle Isole, +0,2%. 

Comune capoluogo

L’analisi condotta nel dettaglio dei comuni capoluoghi e non capoluoghi mostra come il rialzo complessivo, osservato a livello nazionale, sia influenzato in misura maggiore dalle buone performance dei comuni capoluogo, dove le compravendite di abitazioni sono cresciute, rispetto al 2013, del 7,1%. Tra le diverse aree del Paese, i capoluoghi del Centro registrano l’incremento più elevato con un tasso di rialzo del 10,5%. Piuttosto sostenuti risultano anche i tassi di variazione dei capoluoghi del Nord, con il Nord-Est in rialzo del 7,9% e il Nord-Ovest del 7,1%. I capoluoghi delle due isole maggiori, mostrano un recupero degli scambi prossimo al 4%, mentre più lieve è il rialzo al Sud, +1,1%.

Non capoluogo

Nei comuni non capoluogo gli scambi di abitazioni risultano complessivamente in rialzo dell’1,8%, con una punta del 3,6% per quelli dell’area Nord Est, mentre restano ancora in campo negativo i comuni minori delle Isole che perdono, anche nel 2014, l’1,5% dei volumi di scambio. 

Quale intensità

Nel 2014, l’Imi (intensità del mercato immobiliare) risulta piuttosto stabile rispetto al 2013, con un valore, a livello nazionale, pari all’1,24%. La quota di abitazioni compravendute, rispetto allo stock esistente, raggiunge l’1,44% nel Nord Ovest e scende sotto l’1% nel Sud e nelle Isole. 

Come già osservato per il numero totale di transazioni, sono i capoluoghi a trainare la ripresa del mercato, con un Imi che, guadagnando 0,11 punti percentuali, si porta a 1,74%. 

Gli andamenti

Osservando l’andamento storico degli indici di compravendite, è evidente, per tutte le macro aree, la crescita del volume di transazioni per i comuni non capoluogo fino al 2006, mentre il mercato dei capoluoghi nello stesso anno subiva la prima flessione ad eccezione dei capoluoghi del Nord, dove il calo si manifesta nel 2007. Dal 2009 si nota la migliore tenuta del mercato nei capoluoghi dove, anche nel 2011, si registrano le migliori performance, mentre le compravendite di abitazioni continuano a subire un ridimensionamento per i comuni minori. 

Nel 2012 è evidente il crollo generalizzato delle compravendite, in tutte le aree geografiche e senza distinzione fra capoluoghi e non capoluoghi. Il 2013 mostra ancora volumi in contrazione ma a ritmi meno sostenuti rispetto a quelli osservati nel 2012. Con la sola eccezione dei comuni non capoluogo delle Isole, nel 2014 appare evidente un’inversione di tendenza che porta il mercato in nuova fase di ripresa generalizzata delle compravendite sia per i capoluoghi sia per i comuni non capoluoghi. 

L’andamento del mercato distinto per classi demografiche di comuni mostra nel 2014 un generale incremento delle compravendite, confermando l’effetto traino delle grandi città (con più di 250 mila abitanti) che crescono dell’8,6% e dei comuni con popolazione nelle classi tra 50 e 250 mila e tra 25 e 50 mila in rialzo del 4,8% e del 4,2% rispettivamente. L’analisi conferma, inoltre, il ritardo della ripresa nei comuni minori, con popolazione inferiore ai 5 mila abitanti, che anche nel 2014 continuano a mostrare una perdita degli scambi, -2,3%. Infine, la classe dei comuni tra 5 e 25 mila abitanti, classe nella quale si realizza la quota più elevata di compravendite, 32,2% del mercato nazionale di abitazioni, mostra una variazione positiva del 2,5%. 

Le dimensioni 

Nel 2014 si sono vendute abitazioni per un totale di circa 44 milioni di metri quadrati, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 105,2 mq. Rispetto al 2013, a livello nazionale la superficie compravenduta è aumentata del 5,0%, valore poco più elevato del rialzo dei volumi. 

Le abitazioni compravendute sono mediamente più piccole nei capoluoghi, 98,2 mq, rispetto ai 108,9 mq dei non capoluoghi. In particolare, è nei capoluoghi del Nord Ovest che le abitazioni scambiate sono mediamente più piccole, 90 mq a fronte delle residenze compravendute nel Nord Est, per le quali si osserva la superficie media più elevata, 115,1 mq. Nel Sud e nelle Isole le differenze di superficie media tra capoluoghi e comuni minori risultano più attenuate, con una superficie media di poco superiore ai 106 mq nei comuni capoluogo e di poco superiore ai 109 mq nei comuni minori. 

Quanto alla distribuzione delle compravendite per classi dimensionali delle abitazioni (monolocali, piccola, medio-piccola, media e grande), si nota che le tipologie maggiormente scambiate sono la media (130.233 transazioni) e la piccola (103.822 transazioni). 

In termini di variazioni, rispetto al 2013, c’è una situazione piuttosto diversificata e con segni opposti per le diverse classi dimensionali. L’analisi di dettaglio evidenzia come la ripresa complessiva, osservata a livello nazionale e in tutte le aree del Paese sia maggiormente concentrata per le abitazioni di dimensioni maggiori, con tassi di aumento che decrescono al diminuire della dimensione degli alloggi fino a divenire negativi per le abitazioni piccole e monolocali. 

In particolare, a fronte di una crescita degli scambi di abitazioni grandi di circa il 10%, i monolocali continuano a registrare un calo del 3,3%. La tendenza risulta analoga nei comuni non capoluogo, mentre nei capoluoghi il rialzo coinvolge tutte le tipologie di abitazioni ma con tassi decisamente più contenuti per i monolocali (+0,5%) e la tipologia piccola (+4,5%) rispetto a quelli osservati per le abitazioni grandi (+12,9%) e medie (+10,4%). 

Il fatturato 

Dalla Banca dati OMI è possibile calcolare le quotazioni medie del settore residenziale per ciascun comune. È opportuno ribadire che nel 2014 è stata realizzata la revisione generale delle zonizzazioni comunali sull’intero territorio nazionale e tale processo ha reso necessaria la ricostruzione della serie storica delle quotazioni, in particolare tra il 2013 e il 2014, al fine di neutralizzare gli effetti dei mutati ambiti territoriali di riferimento. 

Comunque, in linea con l’andamento delle transazioni, il valore di scambio complessivo risulta in aumento del 4%. Per l’acquisto di abitazioni nel 2014 il settore ha guadagnato circa 5 miliardi: si sono spesi infatti 72,1 miliardi di euro a fronte dei 67,5 miliardi registrati nel 2013. L’aumento è diffuso in tutto le aree del Paese, con il tasso di rialzo più elevato nell’area del Centro, 6,5%, del 4% circa al Nord, e contenuti intorno a 0,5% al Sud e nelle Isole. 

La crescita del fatturato è più elevata nei comuni capoluogo (+6,2%) rispetto ai comuni non capoluogo (+2,2%). La distribuzione del valore monetario tra le aree mostra una quota maggiore al Nord Ovest, che rappresenta il 34% circa del fatturato nazionale, mentre tra i capoluoghi il fatturato è maggiormente concentrato nell’area del Centro, 37% circa del totale del valore monetario realizzato nei comuni capoluogo. S

e osserviamo la stima del fatturato medio per unità, emerge chiaramente il maggior valore medio delle abitazioni del Centro, in generale, ed in particolare dei capoluoghi, con 276 mila euro circa spesi per l’acquisto di un’abitazione nelle città di quest’area. 

La stima del fatturato delle abitazioni per classi demografiche dei comuni conferma che i valori più bassi si riscontrano nei comuni più piccoli, inferiori a 5.000 abitanti, con 117.000 euro circa per abitazione, e il valore mediamente più elevato si ha per le città più grandi, 268.000 euro circa. Quest’ultima è anche la classe di comuni in cui il fatturato presenta l’aumento maggiore, +7,5%, rispetto agli incrementi compresi tra il 2,7% e il 3,4% rilevate nelle classi tra 5mila e 250mila fino alla variazione negativa che si osserva per i comuni con meno di 5mila abitanti.

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