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Una new entry sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate. Si tratta del Rapporto mutui ipotecari 2018, pubblicato a conclusione di un proficuo lavoro di progettazione e analisi delle banche dati delle iscrizioni ipotecarie gestito dagli archivi di pubblicità immobiliare. Il report è un ulteriore passo nel processo di rinnovamento delle statistiche dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) scaturite dall’entrata in vigore della norma, contenuta nell’articolo 120-sexiesdecies del Dlgs 72/2016, che assegna all’Omi il controllo statistico sul mercato immobiliare residenziale, nonché il compito di effettuare le comunicazioni ai fini dei controlli di vigilanza macro-prudenziale.
Il rapporto
Pubblicato a cura dell’ufficio Statistiche e Studi della direzione centrale Osservatorio del mercato immobiliare e servizi estimativi dell’Agenzia delle entrate, il report è la prima edizione di una pubblicazione annuale volta a fornire i principali dati di consuntivo nel 2017 e in serie storica dal 2004 dei parametri rilevanti degli atti di iscrizione ipotcaria. In particolare, sono fornite sintesi sul numero di unità immobiliari ipotecate, sul capitale finanziato, sui tassi di interesse applicati e sulle durate dei finanziamenti. Un’intera sezione del rapporto, inoltre, è dedicata all’analisi della destinazione del finanziamento erogato, al fine di comprendere se e in quanta parte il capitale “estratto” dagli immobili concessi a garanzia sia utilizzata nel mercato immobiliare, attraverso la compravendita delle stesse o di altre unità immmobiliari o, in alternativa, finanzi il resto dell’economia.
Ancora, poiché gli atti ipotecari possono riferirsi a una plurità di immobili e così anche il capitale erogato, l’impossibilità di procedere con una ripartizione del capitale ha reso necessaria una classificazione degli atti quale espressione degli immobili in esso contenuti. Tale aggregazione si è basata sulla destinazione d’uso degli immobili contenuti nell’atto di iscrizione. Si sono così fornite statistiche per tipologia di atto di iscrizione ipotecaria oltre che per aree geografiche e per le grandi città. La pubblicazione è corredata, inoltre, da una nota metodologica esplicativa dei criteri seguiti per l’elaborazione dei dati e le classificazioni adottate.
Le ipoteche
Nel 2017 sono stati sottoscritti e registrati circa 403mila atti di iscrizione ipotecaria, per un totale di 917.313 immobili ipotecati (+3,9% rispetto al 2016) e 93,5 miliardi di capitale di debito erogato (+9,1% rispetto al 2016) dagli istituti finanziatori a fronte della garanzia ipotecaria.
Capitale erogato
Dei 917mila immobili ipotecati quasi il 65% è contenuto in atti prettamente residenziali, cioè atti che contengono abitazioni e pertinenze. Un ulteriore 21% circa riguarda atti ipotecari (Misto res) in cui è compresa almeno una abitazione ipotecata in concomitanza a ipoteche su unità immobiliari appartenenti ad altre tipologie (terziario-commerciale, produttivo, eccetera). La restante parte (15%) delle unità immobiliari afferiscono ad altre destinazioni d’uso.
Ad atti con abitazioni e pertinenze sono riconducibili a circa 40 miliardi di euro, che rappresentano il 43% circa del totale del capitale finanziato, 16,8 miliardi di euro originano da atti Misto res (atti con almeno un’abitazione in combinazione con immobili di altre destinazioni) e infine 37 miliardi di euro riguardano capitale erogato a fronte di garanzia ipotecaria su tutte le altre destinazioni d’uso. L’analisi per ripartizioni geografiche mostra una concentrazione che supera il 50% al Nord, sia in termini di immobili ipotecati sia di valore del capitale di debito.
Tassi e durate
Nel 2017, i tassi medi alla prima rata ponderati per il capitale oscillano tra il valore minimo del 2,4% osservato negli atti residenziali e i massimi del 3% negli atti con immobili produttivi (atti Pro). La differenza è riconducibile alle diverse durate dei prestiti che si riscontrano tra le tipologie di atto, che passano dai 22 anni circa per i finanziamenti di immobili residenziali ai 10 anni circa per i prestiti concessi quando la garanzia è su immobili produttivi.
Destinazione
Come detto, una parte del rapporto è dedicata all’analisi delle finalità del capitale erogato mediante mutui ipotecari. In particolare, si è indagato se il capitale è stato utilizzato per l’acquisto dell’immobile ipotecato (Mercato A) o se non si sono riscontrati acquisti di immobili né tra quelli ipotecati, né altri (Mercato C), oppure verificando tutte le altre condizioni intermedie (per esempio nessuna unità ipotecata è stata acquistata, ma un soggetto che ha contratto il mutuo ha acquistato altri immobili).
Da questa analisi emerge che, nel 2017, 32,6 miliardi di euro (pari al 34,9% del totale del capitale erogato) è stato reimpiegato sicuramente sul mercato immobiliare. Circa 42 miliardi, pari al 45% del totale, non sono stati reimmessi sul mercato immobiliare. Si può stimare, inoltre, che di circa 11 miliardi (pari al 12%) almeno una quota parte, sebbene non determinabile, sia stata reimmessa nel mercato immobiliare. Per il restante 7% (circa 7 miliardi di euro) non è stato possibile individuare una destinazione, in quanto si riferisce a ipoteche su terreni per i quali, allo stato attuale, non si hanno disponibili le statistiche delle compravendite.
Tra il 2016 ed il 2017, il capitale erogato reimmesso nel mercato immobiliare (Mercato A) è incrementato dell’11,4%, mentre quello non reimmesso (Mercato C) si è ridotto dell’1,1%.
Erika Ghiraldo (FiscoOggi)
