L’ultima indagine in ordine di tempo, ma forse, tra le più attese. La Banca d’Italia ha pubblicato il “Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia”, sintesi delle interviste svoltesi tra l’8 e il 29 gennaio 2016, cui hanno partecipato 1.247 agenzie immobiliari, operanti nel settore della mediazione su beni di terzi, che hanno fornito informazioni sulle attività di compravendita e locazione e sui relativi prezzi nel trimestre ottobre-dicembre 2015 e sulle prospettive di breve periodo. Ecco i principali risultati del report.

Prezzi delle abitazioni 

Nel quarto trimestre del 2015 continua a ridursi la quota di operatori che riporta una diminuzione congiunturale dei prezzi di vendita, divenuta minoritaria per la prima volta dalla primavera del 2011 (46,4 per cento: 67,6 nella rilevazione di un anno fa), a fronte di una prevalenza dei giudizi di stabilità (52,3 per cento del totale, da 31,6). Il miglioramento riflette principalmente gli andamenti riscontrati nelle aree urbane e nel Nord Italia, dove l’incidenza dei giudizi di diminuzione dei prezzi si è collocata poco al di sopra del 40 per cento. 

Le compravendite 

La quota di agenti che hanno venduto almeno un’abitazione è salita al 77,8 per cento, dal 71,6 dell’indagine precedente. Nel trimestre di riferimento gli operatori hanno intermediato in prevalenza immobili di metratura fino a 140 mq abitabili o parzialmente da ristrutturare, con classe energetica bassa. Le condizioni della domanda si confermano positive: il saldo tra la quota di agenti che riportano un aumento e quella di coloro che segnalano una diminuzione del numero dei potenziali acquirenti è stato pari a 15,6 punti percentuali (circa dieci punti percentuali in più rispetto alla rilevazione di ottobre, tipicamente influenzata da una forte stagionalità; ma -16,2 nella rilevazione di gennaio 2015).

Incarichi a vendere 

Il saldo tra le risposte di aumento e di diminuzione delle giacenze di incarichi a vendere è diminuito a 6,4 punti percentuali (da 18,0 in ottobre; era 20,1 un anno prima), a fronte della sostanziale stazionarietà di quello relativo ai nuovi mandati (10,5 punti percentuali). Secondo il giudizio degli operatori, le principali cause di cessazione dell’incarico rimangono legate al divario tra prezzi offerti e domandati: la quota di coloro che segnalano proposte di acquisto a prezzi ritenuti troppo bassi per il venditore è rimasta sostanzialmente stabile (al 59,8 per cento), mentre l’incidenza degli agenti che riporta la percezione da parte degli acquirenti di prezzi di acquisto eccessivamente elevati è salita al 61,1 per cento (dal 58,6 della precedente indagine). La quota di agenzie che riconduce la decadenza dell’incarico alle difficoltà degli acquirenti di reperire un mutuo è rimasta pressoché invariata (al 28,4 per cento; 35,7 un anno prima). 

Trattative e sconti 

Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è appena sceso al 14,2 per cento, cumulando una flessione di circa 2 punti percentuali rispetto alla rilevazione di gennaio 2015. Il tempo medio intercorso tra l’affidamento del mandato e la vendita dell’immobile è rimasto pressoché stabile a 9,1 mesi (da 9,4 in ottobre). 

Finanziamento 

La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario è salito al 68,5 per cento (dal 65,7 dell’indagine di ottobre), mentre il rapporto tra prestito e valore dell’immobile è rimasto pressoché invariato (al 64,7 per cento). 

Le locazioni 

La quota di operatori che hanno dichiarato di avere locato almeno un immobile nel quarto trimestre è lievemente scesa rispetto al periodo precedente (all’82,4 per cento dall’84,8), pur risultando più elevata di quasi 1,5 punti percentuali rispetto allo stesso trimestre del 2014. Il saldo negativo tra i giudizi di aumento e diminuzione dei canoni di locazione è sceso a -30,2 punti percentuali (da -32,2 nella rilevazione dello scorso ottobre e -50,6 in quella di gennaio 2015), mentre la quota di giudizi di stabilità è rimasta invariata (al 63,1 per cento). 

Per il trimestre in corso il saldo tra le attese di aumento e riduzione dei canoni è sceso di circa sette punti percentuali, a -13,6, mentre l’81,0 per cento degli operatori ne prevede la stabilità (dal 78,0). Il margine medio di sconto sui canoni rispetto alle richieste iniziali del locatore è rimasto invariato (6,3 per cento). Il saldo negativo fra le risposte di aumento e di diminuzione per i nuovi incarichi a locare si è accentuato (-10,9 punti percentuali, da -7,7 del trimestre precedente), ma continuano a rimanere largamente prevalenti i giudizi di invarianza (il 63,5 per cento degli operatori). 

Le agenzie 

Le aspettative degli agenti immobiliari sulle tendenze a breve termine del proprio mercato di riferimento si ravvisano più favorevoli: il saldo fra attese di miglioramento e di peggioramento nel trimestre in corso è salito a 15,9 punti percentuali (da 7,4 della precedente rilevazione). La tendenza è stata comune a tutte le principali aree geografiche. Anche le prospettive sui nuovi incarichi a vendere sono migliorate rispetto alla scorsa rilevazione: il relativo saldo è salito di quasi quattro punti percentuali, a 16,7. La quota di operatori che anticipano una diminuzione dei prezzi nel trimestre in corso è nuovamente scesa (al 35,2 per cento, dal 42,6), a fronte del rialzo nei giudizi di stabilità (al 62,5 per cento, dal 56,1); il ridimensionamento delle attese di flessione dei prezzi è stato più accentuato nelle aree urbane e nelle regioni del Nord Est e del Centro. 

Le prospettive 

Per la prima volta dal terzo trimestre del 2010 il saldo relativo alle attese circa l’evoluzione del mercato immobiliare nazionale è risultato significativamente positivo (8,1 punti percentuali contro valori sostanzialmente nulli nella precedente indagine). In un orizzonte di medio termine (due anni) si rafforza l’ottimismo degli operatori: la quota delle attese di miglioramento è aumentata al 55,9 per cento (dal 53,1 in ottobre), a fronte di una diminuzione dei giudizi di stabilità e, in misura più apprezzabile, di quelli di peggioramento (al 10,5 dal 12,1 per cento).

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