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A quante unità ammonta, complessivamente, lo stock immobiliare italiano? È una delle risposte fornite dalle Statistiche Catastali realizzate dall’Omi (Osservatorio mercato immobiliare) dell’Agenzia delle Entrate e relative all’anno 2019.
Lo stock immobiliare complessivo
Lo stock immobiliare censito negli archivi catastali italiani al 31.12.2019 consiste di quasi 76 milioni di immobili o loro porzioni, di cui circa 65,6 milioni sono censite nelle categorie catastali ordinarie e speciali, con attribuzione di rendita, poco più di 3,5 milioni sono censite nelle categorie catastali del gruppo F, che rappresentano unità non idonee, anche se solo temporaneamente, a produrre ordinariamente un reddito (aree urbane, lastrici solari, unità in corso di costruzione o di definizione, ruderi) e poco più di 6,7 milioni sono beni comuni non censibili, cioè di proprietà comune e che non producono reddito, o unità ancora in lavorazione (circa 84 mila).
Non considerando gli immobili che non producono reddito del gruppo F, i beni comuni non censibili e gli immobili in lavorazione, le unità immobiliari censite sono pari, come detto, a oltre 65 milioni, di cui la maggior parte è censita nel gruppo A (circa il 55%) e nel gruppo C (oltre il 42%), dove sono compresi, oltre ad immobili commerciali (negozi, magazzini e laboratori) anche le pertinenze delle abitazioni, ovvero soffitte, cantine, box e posti auto.
La restante parte dello stock, il 3% circa, è costituita da immobili censiti nei gruppi a destinazione speciale (gruppo D; 2,5% circa), particolare (gruppo E; 0,2% circa) e d’uso collettivo (gruppo B; 0,3% circa).
In termini di rendita catastale, la quota maggiore è ancora rappresentata dagli immobili del gruppo A e C, che corrispondono a circa i 2/3 del totale. Le unità del gruppo D rappresentano, di contro, una rilevante quota di rendita del patrimonio immobiliare italiano, il 28% circa, a fronte di una quota di solo il 2,5% in termini di numero di unità.
Gli intestatari possono essere persone fisiche (PF), o persone non fisiche (enti, società, fondazioni, ecc. – PNF). Per completare il quadro delle tipologie di intestatari, è necessario, infine, considerare gli immobili di proprietà comune con autonoma capacità reddituale e per questo censiti in una determinata categoria catastale (ad esempio alloggi per i portieri, piscine condominiali, aree di parcheggio per autoveicoli, ecc.). Per queste unità immobiliari il catasto non rileva i soggetti intestatari ed esse rappresentano i Beni comuni censibili (BCC).
Unità immobiliari per tipologia di intestatari
Lo stock immobiliare italiano nel 2019 è aumentato dello 0,5%, circa 310 mila unità più del 2018. Nel 2019 lo stock immobiliare è per circa l’88,4% di proprietà di persone fisiche, l’11,4% circa è detenuto da persone non fisiche. Una quota residua, circa lo 0,2%, riguarda proprietà comuni ossia BCC.
Risulta evidente la quota predominante di unità immobiliari con intestatari persone fisiche nei gruppi A e C, intorno al 90%, meno accentuata per le unità della categoria A/10 (Uffici e studi privati), con poco più del 56% detenuto dalle PF.
Rendite catastali per tipologia di intestatari
La rendita catastale complessiva attribuita allo stock immobiliare italiano ammonta, nel 2019, a quasi 37,7 miliardi di euro, di cui il 61% relativo ad immobili di proprietà delle persone fisiche (circa 23 miliardi di euro) ed il restante 39% circa (oltre 14,6 miliardi di euro) detenuto dalle PNF. Risulta pari a poco meno di 40 milioni di euro (solo lo 0,1% del totale) la rendita catastale dei Beni comuni censibili.
Rispetto al 2018, la rendita catastale è cresciuta dello 0,6%.
Stock immobiliare a destinazione residenziale
Le unità immobiliari censite nelle categorie catastali del gruppo A, dalla categoria A/1 alla A/11 con eccezione della A/10, sono ad uso abitativo (d’ora in avanti “abitazioni”) e, al 31.12.2019, risultano pari a circa 35 milioni, circa 88 mila unità in più di quelle rilevate con riferimento al 2018.
Nel dettaglio delle singole categorie, sono aumentate anche nel 2019 le abitazioni nelle categorie A/2, A/3 (abitazioni civili e di tipo economico), A/7 (villini) e A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi), tutte con tassi inferiori o uguali all’1%. Sono diminuite, di contro, le abitazioni signorili (A/1), le abitazioni popolari (A/4), le ville (A/8), i castelli e i palazzi di pregio (A/9) e, con tassi più accentuati, le abitazioni di tipo ultrapopolare (A/5, – 2,4%) e rurale (A/6, -2,7%).
Lo stock abitativo è soprattutto di proprietà delle persone fisiche, quasi 32,6 milioni di unità, oltre il 92% del totale. Alle PNF risultano intestate circa 2,6 milioni di unità e sono poco più di 11 mila le abitazioni tra i beni comuni.
Alle abitazioni censite al 31.12.2019 negli archivi catastali italiani corrisponde una rendita pari ad oltre 17 miliardi di euro, circa 87 milioni di euro in più del 2018.
Lo stock abitativo di proprietà delle persone fisiche presenta una rendita catastale complessiva pari a quasi 15,8 miliardi di euro, 92,5% circa del totale. La rendita attribuita alle abitazioni delle PNF è pari a quasi 1,3 miliardi di euro ed è pari poco meno di 3 milioni di euro per le abitazioni censite tra i beni comuni.
Sempre in termini di rendita catastale, la quota delle abitazioni di proprietà delle persone non fisiche supera il 20% per le abitazioni signorili (A/1), le ville (A/8) e le abitazioni tipiche dei luoghi (A/11) ed assume particolare rilievo, oltre il 60%, per le abitazioni di maggiore pregio (A/9).
La media nazionale della rendita catastale di un’abitazione è di 488 euro, con valori superiori ai 3 mila euro per le abitazioni signorili (A/1), le ville (A/8) e le abitazioni di maggior pregio (A/9), e punte superiori ai 6.620 euro per le PNF (A/9). Inferiori a 100 euro sono le rendite medie delle abitazioni popolari, ultra popolari o tipiche dei luoghi.
L’abitazione media censita in catasto ha 5,4 vani, leggermente più piccola quando è di proprietà delle PNF e con soli 2,2 vani, in media, quando si tratta di un bene di proprietà comune. La superficie media delle abitazioni censite negli archivi, calcolata come rapporto tra la superficie catastale complessiva e il numero di unità, si è confermata pari a circa 117 mq al 31.12.2019; è inferiore a 100 mq per le abitazioni in categoria A/4, A/5, A/6 e A/11 e va ben oltre i 200 mq per le unità nelle categorie A/1, A/8 e A/9.
