“I nuovi trend dell’abitare e il mercato residenziale a Milano. Analisi della domanda e delle iniziative di nuova costruzione in città”. È la ricerca condotta dal Centro studi di Sigest. 

Giunta alla terza edizione, la ricerca si arricchisce di un’indagine qualitativa su come stanno cambiando le esigenze abitative in termini di stili di vita. L’analisi sullo stock residenziale prende in esame tutte le 102 iniziative a destinazione residenziale – di nuova costruzione e di completa ristrutturazione – rilevate all’interno della Circonvallazione esterna di Milano, suddividendo il territorio in tre macroaree (Centro, Bastioni e Circonvallazione) e in 18 microzone.

Obiettivi dello studio: offrire una lettura “macro” del mercato – numero di appartamenti, stock di invenduto, valori di mercato -; una “micro” – entrando nel dettaglio delle singole iniziative – e, parallelamente, esaminare la variazione del mercato 2016 rispetto ai dodici mesi trascorsi.

I RISULTATI

Dalla ricerca emerge che lo stock abitativo relativo alle abitazioni di nuova edificazione si consolida a circa 4000 unità, di cui 300 nuove immesse ogni anno nel mercato: un perimetro in cui alcune iniziative vengono talvolta sospese, rendendo variabile lo stock complessivo.

“Dalla nostra analisi – commenta Enzo Albanese, di Sigest – emerge che le vendite sono, in media, di 600 unità circa per anno, e che una casa venduta su tre è stata messa in commercio nel corso degli ultimi 12 mesi: proprio le iniziative più recenti sono infatti quelle che riscuotono il maggior interesse, considerato che risulta venduto il 50% delle unità immesse sul mercato nell’ultimo anno. Interessante è anche osservare che lo stock di invenduto si sta riducendo progressivamente, con una velocità del 20% circa ogni anno: se non fosse immesso nuovo prodotto, teoricamente, in 2 anni e mezzo si esaurirebbe”.

Quanto alle nuove costruzioni, come specifica ancora Albanese, “è un segmento che rappresenta circa il 20% del totale, ma è molto indicativo dei nuovi trend; abbiamo quindi approfondito la nostra analisi andando a leggere non solo il dato quantitativo, ma anche quello qualitativo, per interpretare la nuova domanda e le richieste del cliente. Milano è da sempre anticipatrice di numeri e processi e si conferma una città molto attrattiva, sia per effetto di Expo, sia per la sana contaminazione che è capace di creare: la grande sfida che come operatori abbiamo oggi davanti è legata alla riqualificazione del prodotto esistente e alla costruzione di incentivi in grado di agevolare, anche fiscalmente, i processi di sostituzione edilizia”.

ANDAMENTI

Numeri. Le 102 iniziative di nuova costruzione e di completa ristrutturazione monitorate nella ricerca sono pari a 4.184 appartamenti. Rispetto a questo totale, il 34% è rappresentato da tre grandi iniziative (CityLife, Porta Nuova e Parco Vittoria), per un totale di circa 1400 unità residenziali: pertanto, circa un terzo delle unità di nuova costruzione sul mercato è concentrato nei tre cantieri principali, che inevitabilmente rappresentano una quota consistente del mercato cittadino. Le altre 99 operazioni (costituite da circa 2800 unità) sono caratterizzate da un numero molto ridotto di appartamenti: quasi il 90% delle iniziative, infatti, ha meno di 50 alloggi.

Tipologie. Complessivamente, dal punto di vista della realizzazione degli immobili, si rileva che il 74% degli appartamenti sono in pronta consegna, per il 12% la consegna è prevista a fine 2016. Entro il 2017 sarà consegnato il 12% delle unità, mentre nel 2018 saranno commercializzati il 2% degli appartamenti al momento disponibili. L’attenzione alla sostenibilità è dimostrata dall’elevata classe energetica delle realizzazioni: il 68% delle iniziative è in classe A o A+ e il 23% in classe B.

Compravendite. Le 102 iniziative residenziali di nuova costruzione o completa ristrutturazione attualmente in commercio nell’area indagata sono vendute al 67%, mentre lo stock residuo corrisponde a 1.400 appartamenti. Le unità vendute nel 2016 risultano 547 (il 20% dello stock complessivamente venduto): di esse il 32% riguarda il prodotto più recente, messo in commercio dalla primavera 2015.

Le costruzioni. Rispetto alla precedente edizione, il numero delle iniziative rilevate è aumentato di circa il 20%: sono 16 le nuove operazioni, mentre 2 sono state sospese dalla commercializzazione. La fascia che ha visto il maggior incremento in termini di numero di iniziative è quella della Circonvallazione con +81% delle totali rilevate (13 nuove).

Le quotazioni. Il prezzo medio rilevato nelle 3 fasce oggetto d’indagine è pari a 9.550 €/mq (Centro), a 8.650 €/mq (fascia Bastioni) e a 6.200 €/mq (Circonvallazione) con una variazione rispetto ai valori della precedente rilevazione del -5,3% (Centro), del -0,6% (Bastioni) e del +1,2% (Circonvallazione).

Le aree con la maggiore oscillazione tra prezzi minimi e massimi sono il Centro (con prezzi da 5.500 a 15.000 €/mq) e Porta Nuova (con valori tra 3.200 a 13.000 €/mq). Quelle con il delta minore sono zona Ticinese (i cui valori oscillano tra 7.000 e 7.750 €/mq) e Bocconi – Ravizza (con prezzi rilevati compresi fra 4.850 e 6.800 €/mq).

TENDENZE

Dallo studio emerge che alcuni ambienti acquistano nuove centralità; aree tradizionalmente di servizio quali il bagno e la cucina divengono rispettivamente “sala da bagno” e “nuovo focolare” della casa, mentre altri si contraggono fino a quasi scomparire. Inoltre, divengono sempre più rilevanti gli ambienti esterni, come i terrazzi e i luoghi comuni a uso del condominio, volti a condivisione, socializzazione e supporto di modalità lavorative come lo smart-working.

In termini di layout, nell’abitazione si rilevano questi trend: aumento della superficie per cucine e living; diminuzione della superficie per corridoi e disimpegni; diversificazione dei bagni in funzione dell’utilizzo e aumento del loro numero per alloggio; diminuzione della superficie nella camera matrimoniale e aumento di quella dei figli; importanza data allo spazio esterno nell’abitazione di proprietà.

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