Se il mattone residenziale e i mutui godono di una salute progressivamente migliore, non altrettanto si può dire degli altri comparti dell’immobiliare. A confermarlo sono i dati dell’Agenzia delle Entrate, stando i quali, nel IV trimestre del 2015 le compravendite nei settori non residenziali sono risultate complessivamente in calo. Si riduce, in particolare, il volume delle transazioni per i settori commerciale (-2,8%) e produttivo (-1,3%) mentre il terziario presenta un dato positivo, anche se di lieve entità, +0,9%. Su base annua il commerciale è il solo a guadagnare (+1,9%) per effetto di un secondo e di un terzo trimestre particolarmente positivi. 

On chiave storica, analizzando i tre segmenti a partire dal 2004 per trimestri omologhi, emerge un’elevata e generalizzata contrazione delle vendite dal 2004. Sono i settori commerciale e terziario a mostrare le maggiori sofferenze, con un mercato degli scambi fortemente ridimensionato rispetto ai picchi raggiunti nel 2005 per il settore commerciale, e nel 2006 per i settori terziario e produttivo. Le variazioni negative più accentuate si riscontrano a partire dal 2009. E poche, in tale contesto, sono le eccezioni riscontrate: la lieve crescita del settore terziario nel IV trimestre del 2009, quella del settore produttivo riscontrata nell’ultimo trimestre del 2010, i rialzi del terziario e del produttivo nel II trimestre 2011 e infine le variazioni tutte positive registrate nel III trimestre del 2011. Dopo i forti cali del 2012, all’inizio del 2013 si osserva anche per i settori non residenziali una decelerazione del trend negativo. Nel terzo e quarto trimestre del 2013 si aggravano nuovamente le perdite per tutti i settori. Nel 2014 i mercati tornano in campo positivo anche se con risultati oscillanti tra un trimestre e l’altro. Il 2015 del comparto non residenziale si apre all’insegna di forti perdite che nel caso del produttivo si prolungano nel corso dell’anno con l’eccezione del III trimestre. Il terziario risale lentamente fino a chiudere in positivo il IV trimestre mentre la compravendita di negozi accelera soprattutto nei trimestri centrali per poi subire un nuovo calo.

TERZIARIO 

Il settore terziario, che comprende le unità immobiliari censite in catasto come uffici e istituti di credito, con 2.831 transazioni nel IV trimestre 2015 registra un moderato rialzo sull’omologo periodo dell’anno precedente (+0,9%). Come già nel III trimestre, gli andamenti delle diverse aree geografiche sono molto differenziati. Al Sud gli scambi di uffici continuano a contrarsi (-11,3%); viceversa al Centro le perdite dei mesi precedenti sono ampiamente compensate (+27,5%) rimanendo l’unica area a chiudere in positivo il bilancio annuo. Il Nord subisce nell’ultimo trimestre un calo del 3%, in linea con la performance complessiva dell’anno.

Nel settore terziario, in tutte le macro aree, si sono registrati tassi tendenziali sempre negativi dal IV trimestre 2011. Solo nel III trimestre 2014 ricompaiono i segni positivi nelle aree del Centro e del Sud e nel IV trimestre il segno positivo permane solo al Sud. Nel 2015 si intensifica la variabilità dei risultati dei singoli trimestri soprattutto al Centro- Nord mentre il Sud si mantiene stabilmente in campo negativo.

Analizzando le province delle maggiori città italiane, gli andamenti sono molto differenziati, anche in considerazione dell’esiguo numero di compravendite che si registrano in un trimestre, per cui le variazioni percentuali possono risultare elevate a fronte di lievi variazioni in termini assoluti. Nel IV trimestre 2015 nelle province delle otto principali città italiane per popolazione si sono avute complessivamente 1.189 compravendite per il settore terziario, in aumento di oltre il 30% rispetto al IV trimestre del 2014. Le variazioni tendenziali positive si alternano ad alcune anche decisamente negative. I rialzi più sostenuti si registrano a Roma e Firenze; di contro, a Genova si verifica il maggiore calo.

COMMERCIALE 

Nel IV trimestre del 2015 si riducono le compravendite di negozi e si registra un calo del 2,8% degli scambi rispetto al IV trimestre 2014. La diminuzione delle compravendite non riguarda però il Centro che, in controtendenza rispetto alla media nazionale, fa segnare un aumento del 4,4%. Su base annua, il commerciale chiude positivamente in tutte le macroaree, unico tra i settori non residenziali, con una crescita del mercato nazionale di circa il 2% rispetto al 2014.

Osservando le variazioni tendenziali trimestrali a partire dal I trimestre 2005, ma limitando l’analisi all’ultimo anno, si nota come l’inizio negativo del primo trimestre 2015 sia stato riassorbito nei mesi successivi anche se appare evidente il calo in chiusura d’anno, con la parziale eccezione del Centro.

Le otto principali province con 2.724 transazioni segnano complessivamente una crescita pari al 3,9% rispetto al IV trimestre del 2014. Il dato è il risultato dei rialzi registrati in tutte le province delle grandi città, con le sole eccezioni di Torino e Genova. Spiccano per gli elevati rialzi in questo trimestre nelle province di Palermo (+34%) e Bologna (+13,8%).

PRODUTTIVO 

Il settore produttivo (capannoni e industrie) nel IV trimestre 2015 mostra un calo complessivo degli scambi, -1,3% rispetto al IV trimestre 2014. A pesare sul dato nazionale è soprattutto la performance negativa del Nord (-4,9%) dove si concentrano circa i due terzi del volume delle transazioni del settore. Di contro al Sud (+2,1%) e soprattutto al Centro (+13,2%) il mercato ha intensificato gli scambi rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente. Su base annua è ancora una volta il Centro a mostrare i soli risultati positivi (+6,6%).

In chiave storica si rileva che, dopo il picco negativo che ha accomunato le tre macro aree nel I trimestre 2009, nei trimestri successivi le flessioni si sono attenuate anche con qualche segno positivo fino alle variazioni tendenziali tutte positive del II e del III trimestre del 2011. Con l’eccezione dei rialzi registrati al Sud tra il II trimestre 2011 e il I trimestre 2012, il trend negativo è proseguito per tutte le aree fino al IV trimestre 2012. I cali si sono attenuati nel I trimestre 2013, con il Centro che mostrava un’inversione di tendenza. Nel II e nel III trimestre 2013 le perdite sono proseguite con tassi tendenziali più o meno accentuati tra le macro aree e nel IV trimestre 2013 al Centro si registra quella ripresa che però non si conferma nel I trimestre del 2014, periodo nel quale però provano a rialzarsi le altre due macroaree. Il 2014 prosegue costantemente al rialzo solo al Nord, mentre nel 2015, come già osservato, soltanto il Centro si mantiene in campo positivo.

Nelle otto province delle principali città nel IV trimestre del 2015 si sono registrate 719 transazioni di immobili nel settore produttivo, in crescita d i quasi il 6% rispetto al IV trimestre del 2014.

I migliori risultati, in termine di tassi tendenziali positivi più elevati, si registrano a Roma e Palermo, oltre il 50% e a Napoli, +34,3%. I mercati del settore produttivo risultano invece in perdita in questo trimestre nelle grandi citta del Nord, Torino, Genova e Bologna, ma non a Milano dove cresce del 16,4%.

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