[A cura di: Crif e Mutuisupermarket] I prezzi al mq degli immobili continuano la loro flessione (-4,1% sul 2017) trainati dal forte calo delle quotazioni degli immobili usati e dalla sostanziale stabilità dei prezzi per i nuovi immobili (rispettivamente -5,4% e +0,2% nel 2017); la contrazione media nazionale dei prezzi sul periodo 2010/2017 si attesta al -22%. Sul fronte dei mutui, gli spread medi di offerta sono stabili, al livello dei minimi storici, anche nel quarto trimestre (1,0% per tassi variabili e 0,3% per tassi fissi) ma continua il calo dei nuovi flussi di erogato (-6,4% nel terzo trimestre 2017) dovuto alla sensibile contrazione del numero di operazioni di surroga.

Andamento dei mutui

Anche nel quarto trimestre 2017 continua il rallentamento della domanda di mutui con finalità surroga. Questa, infatti, diminuisce il suo peso passando a spiegare dal 47% del totale rilevato sul canale on line (che rappresenta una vera e propria cartina di tornasole per questo segmento) nel quarto trimestre 2016 al 28% del quarto trimestre 2017. Allo stesso tempo, la domanda di mutui con finalità acquisto sullo stesso periodo passa dal 41% del totale al 62%, trainata da un mercato delle compravendite sempre in crescita seppur a ritmi inferiori rispetto agli ultimi trimestri.

Ovviamente, la sensibile riduzione del numero di richieste con finalità surroga impatta positivamente l’importo medio del mutuo richiesto, che nel quarto trimestre 2017 a livello di sistema raggiunge i 126.973 euro, in crescita rispetto ai 125.449 euro del trimestre precedente.

Sempre da correlarsi alle dinamiche di richiesta mutuo da parte di privati e famiglie, il forte calo della domanda con finalità surroga registrato nel corso degli ultimi trimestri, non sufficientemente compensato da un proporzionale aumento della domanda con finalità acquisto, risulta in un rallentamento dei nuovi flussi di mutui erogati: nel terzo trimestre 2017 i dati Banca d’Italia evidenziano una contrazione dei nuovi flussi pari al -6,4% rispetto al terzo trimestre 2016. Per i primi 9 mesi del 2017 la dinamica delle nuove erogazioni rimane ad ogni modo positiva, con flussi in aumento del +0,3% rispetto ai primi 9 mesi del 2016.

Spread, compravendite e prezzi

Anche nel quarto trimestre 2017 si rileva una situazione di sostanziale stabilità degli spread medi di offerta per mutui a tasso variabile e mutui a tasso fisso rispetto a quanto registrato durante il terzo trimestre dell’anno. Per una operazione di mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, la media trimestrale dei migliori spread per mutui a tasso variabile si assesta attorno all’1,0% mentre la media dei migliori spread per mutui a tasso fisso si stabilizza attorno allo 0,3%.

Sul fronte del mercato immobiliare, i dati dell’Agenzia delle Entrate mostrano sul terzo trimestre 2017 una crescita del numero delle compravendite, pari a +1,5% rispetto al terzo trimestre 2016. La crescita del numero di compravendite residenziali risulta ad ogni modo in decelerazione a partire dal secondo trimestre 2016.

Questo rallentamento del ritmo di crescita delle compravendite residenziali si accompagna a un’ulteriore riduzione dei prezzi al mq degli immobili forniti in garanzia al mutuo, prezzi che registrano nel IV trimestre 2017 una contrazione pari al -3,5%. Approfondendo il trend dei prezzi/mq sul quarto trimestre 2017 a livello geografico, la contrazione maggiore si registra nel Centro Italia, con un -7,0% rispetto al quarto trimestre 2016, mentre nelle macro aree nord-est e sud e isole si registrano riduzioni rispettive del -2,5% e -2,7%; l’area nord-ovest, infine, registra un -0,5%.

A valle di questo ultimo calo delle quotazioni, il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario nel 2017 risulta in calo del -4,1% rispetto al 2016 mentre il prezzo/mq sul periodo 2010/2017 segna un decremento medio a livello nazionale pari addirittura al -22,2%.

In particolare, a trainare il calo del prezzo/mq degli immobili sul 2017 sono gli immobili usati, con un -5,4% delle loro quotazioni rispetto al 2016, mentre il prezzo/mq dei nuovi immobili resta pressoché invariato, segnando un +0,2%.

L’analisi tecnica

“Quando saranno disponibili i dati definitivi, emergerà che l’anno 2017 si sarà chiuso quasi sicuramente con un calo complessivo dei nuovi flussi di mutui erogati a privati e famiglie, spiegato come noto da una caduta verticale del fenomeno surroga e una limitata crescita delle nuove erogazioni per acquisto casa, non in grado di colmare il gap emergente – commenta StefanoRossini, amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it –. Ma l’outlook di mercato rimane positivo sul 2018. Stanno infatti sempre più concretamente rafforzandosi una serie di condizioni che potrebbero rilanciare il mercato delle compravendite e dei mutui residenziali sul prossimo anno. Un costo dei finanziamenti casa stabile e prossimo ai livelli di minimo storico, specie per i mutui a tasso fisso; quotazioni immobiliari che hanno segnato nel 2017 un -4,1%, portando il calo dei prezzi medi delle case sugli ultimi 7 anni a circa il -22%; dati su crescita economica e livelli occupazionali da tempo positivi e confortanti: sono tutti fenomeni che potrebbero nel corso dei prossimi trimestri innescare una ripartenza dell’interesse verso l’acquisto casa. Terminato dunque il capitolo surroga – che ha spiegato gran parte delle dinamiche di crescita dell’ultimo triennio – si torna ad un mercato dei mutui che avrà nella domanda per acquisto casa il nuovo motore di crescita. In questo contesto il sistema finanziario appare oggi deciso a sostenere l’attesa ripresa della domanda, con politiche di credito maggiormente sensibili alle necessità dei richiedenti e offerte commerciali a prezzi quanto mai contenuti e allettanti”.

“Se si avverte una contrazione sul fronte della domanda – afferma Stefano Magnolfi, executive director di Crif real estate services – da parte delle banche, invece, c’è ancora grande disponibilità a finanziare l’acquisto immobiliare per fidelizzare maggiormente la clientela. Si dovrà comunque osservare come evolverà la situazione in seguito all’entrata in vigore (per ora slittata in avanti a causa del dibattito che si è sollevato sulle implicazioni della sua applicazione “as is”) dell’Addendum emanato dalla vigilanza della Bce, che prevede l’azzeramento a bilancio del valore della garanzia immobiliare qualora la banca non riesca a recuperarla entro 7 anni. Tale documento, infatti, potrebbe rendere meno attrattivo il prodotto creditizio per il settore immobiliare, alla luce della maggiore penalizzazione del trattamento delle garanzie qualora divengano NPL”. L’attenzione al tema degli NPL oltre che della valutazione delle garanzie immobiliari – aggiunge Magnolfi – è stato peraltro recentemente ribadito dalla BCE come priorità dei propri compiti di vigilanza all’interno del documento programmatico per il 2018. In tale sede la BCE annuncia infatti l’intenzione di adottare un approccio basato sulla combinazione di indagini in loco e a distanza focalizzandosi sulle prassi di gestione e valutazione delle garanzie delle banche. Già da oggi, comunque, gli istituti possono adottare politiche di mitigazione del rischio, sviluppando e affinando attività di monitoraggio delle garanzie così come potranno utilizzare strumenti di recupero più efficaci ed alternativi rispetto a quelli delle procedure esecutive giudiziarie”.

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