Penalizzato forse ancor più del segmento residenziale dalla crisi economica, il comparto degli immobili non residenziali (negozi, uffici, capannoni industriali) sta vivendo da ormai diversi anni una fase di espansione. Di seguito gi andamenti del settore, così come riscontrati dall’indagine dell’Agenzia delle Entrate.

Settore commerciale

Tra ottobre e dicembre 2017, per l’undicesimo trimestre consecutivo i volumi di compravendite relativi agli immobili del settore terziario-commerciale, che comprende per lo più uffici, istituti di credito, negozi, edifici commerciali, depositi commerciali ed autorimesse, risultano in crescita, con un tasso tendenziale (+9,2%) quasi doppio rispetto a quello registrato nel trimestre precedente (+5,2%).

Dati nazionali

La crescita dei volumi interessa, nel quarto trimestre 2017, tutte le macroaree nazionali; l’accelerazione registrata a livello nazionale risulta concentrata al Centro, dove il rialzo delle compravendite passa dal +7% al 10% nell’ultimo trimestre, e al Nord, in particolare nel Nord-Est che mostra una crescita del 14,9% rispetto al +1,9% del trimestre precedente. Al Sud e nelle Isole sono confermate le dinamiche del terzo trimestre, con un tasso tendenziale, nel quarto trimestre, pari rispettivamente a +9,6% e 7,1%.

Il contributo maggiore risulta essere stato quello dei capoluoghi di provincia, che hanno registrato un +12,8% nazionale, a fronte di un +7,8% dei comuni minori; la differenza è particolarmente marcata nelle macroaree del Sud (+25,7% contro +5,4%) e delle Isole (+20,7% contro +2,3%), mentre al Centro e nel Nord-Est il maggiore contributo dei comuni non capoluogo (rispettivamente +11,6% e +15,9%) consente a queste macroaree di realizzare i tassi di crescita più alti a livello nazionale. Osservando il mercato, sempre diviso per macroaree territoriali, ma disaggregato in 4 specifici segmenti, emerge che il riparto “uffici e studi privati” presenta un leggero calo del tasso tendenziale, pari a -0,3% su scala nazionale, per effetto del dato negativo, unico ma di particolare peso, della macroarea Nord-Ovest (-11,3% con 1.049 transazioni, pari a oltre 1/3 del mercato nazionale). Più grave risulta il corrispondente calo in termini di superficie compravenduta (-10,5% il dato nazionale), anche in questo caso concentrato esclusivamente nel Nord-Ovest (-27,1%). La superficie media risulta invece in ribasso un po’ ovunque (unica eccezione il Sud, dove cresce di 12,8 mq); anche in questo caso spicca, tuttavia, il dato negativo del Nord-Ovest (-38,2 mq).

Il segmento “negozi e laboratori” mostra, di contro, il tasso di crescita tendenziale più alto tra i quattro comparti del settore terziario-commerciale: +13,2% in termini di volumi scambiati, +14,2% in termini di superficie degli immobili compravenduti. La dinamica appare abbastanza omogenea sul territorio nazionale, con l’unica eccezione delle Isole, che presentano, sia per volumi sia per superficie, un tasso negativo per quanto di basso impatto (rispettivamente -1,4% e -1,6%). La superficie media compravenduta per questo segmento immobiliare risulta in leggero aumento, +1,2 mq rispetto all’analogo trimestre del 2016.

Nel terzo dei segmenti analizzati, “depositi commerciali e autorimesse”, la crescita interessa tutto il territorio nazionale, con un tasso tendenziale del +10,4% in termini di volumi e del +14,8% in termini di superficie degli immobili scambiati. Il picco dei rialzi si realizza nel Nord-Est, +18% in termini di transazioni e +29,1% in termini di superficie. A livello nazionale, la superficie media di un immobile compravenduto nel quarto trimestre 2017 appartenente a questo comparto è quasi 118 mq, in aumento di 4,5 mq.

Il quarto e ultimo segmento, che come si ricordava precedentemente aggrega quattro categorie relativamente eterogenee di immobili, rappresenta in realtà poco più del 6% del totale del settore terziario-commerciale, peraltro in gran parte (oltre l’80%) concentrato in una sola delle quattro componenti (edifici commerciali). Premesso ciò, il quarto trimestre 2017 ha mostrato, a livello nazionale, un andamento tendenziale sostanzialmente stabile, -0,8%, risultato di un significativo rialzo, +24,8%, nel Nord-Est che compensa le perdite nelle altre aree del paese.

Grandi città

Nelle otto principali città italiane per dimensione demografica, le dinamiche del segmento “uffici e studi privati” presentano un andamento nel complesso in lieve flessione, non dissimile da quanto visto a livello nazionale, ma molto differenziato tra le singole metropoli.

Torino, Napoli e Genova mostrano tassi decisamente positivi nel IV trimestre 2017, soprattutto in termini di superficie totale degli immobili compravenduti (all’incirca raddoppiata a distanza di 12 mesi), ma anche in termini di volumi scambiati (a Torino il dato più significativo, +74,4%). I mercati di maggior peso, Roma e Milano, risultano, di contro, entrambi in calo in termini di transazioni (rispettivamente -2,2% e -4,7%), con il capoluogo lombardo che, in termini di superficie, perde quasi un terzo dei metri quadrati scambiati nell’omologo trimestre del 2016. Palermo, Bologna e Firenze presentano le maggiori perdite in termini di scambi.

Per quanto riguarda “negozi e laboratori”, i volumi risultano in crescita ovunque (dal +5,2% di Firenze al +48,0% di Torino). L’unica eccezione è Bologna, dove gli scambi si riducono del 43,7% rispetto al IV trimestre 2016. Anche la superficie complessiva compravenduta risulta in aumento, con l’eccezione di Firenze, dove per effetto di una netta riduzione delle dimensioni delle unità compravendute si inverte il segno del numero di transazioni (-27,9%), che si aggiunge a quella, già citata per i volumi, di Bologna (-32,6%). Più diversificato, invece, l’andamento della superficie media, che cresce in quattro città (rispettivamente Palermo, Bologna, Milano e Torino) e decresce nelle altre (rispettivamente Firenze, Napoli, Roma e Genova).

Anche per “depositi commerciali e autorimesse” l’andamento registrato nel IV trimestre 2017, soprattutto in termini di transazioni, è molto differente tra le grandi città analizzate e passa dal -16,8% di Firenze al +19,1% di Palermo. Prevale una dinamica di crescita, invece per quanto riguarda la superficie compravenduta, con tassi talora vistosi, come nel caso di Bologna.

Per quanto concerne il quarto segmento, che comprende, come detto in precedenza, edifici commerciali, alberghi e pensioni, istituti di credito e uffici pubblici, i numeri esigui delle unità compravendute generano tassi, in rialzo e in ribasso, estremamente variabili che non consentono valutazioni statistiche di una qualche rilevanza.

Settore produttivo

L’espansione del mercato immobiliare non residenziale interessa, nel IV trimestre 2017, anche il settore produttivo (PRO), costituito da unità destinate a capannoni e industrie, per quanto con un tasso tendenziale (+2,8%) assai inferiore a quello registrato nel precedente trimestre (+14,3%); in termini assoluti, in ogni caso, i volumi sono ormai tornati ai livelli del 2012.

L’analisi per macroaree mostra una chiara differenziazione tra il Nord in crescita e il Sud e le Isole con volumi in calo, mentre il Centro rimane sostanzialmente stabile. Disaggregando il settore per classi di rendita, si evidenziano, a livello nazionale, tre diverse dinamiche: la classe più bassa (fino a 100 euro, 11,5% del totale delle compravendite) presenta un tasso decisamente negativo (-19,3%), concentrato soprattutto al Sud (-61,9%); le classi intermedie (rendita compresa tra 100 euro e 5.000 euro), che rappresentano oltre metà del mercato, risultano sostanzialmente stabili, con tassi negativi al Sud e nelle Isole più che compensati da quelli positivi registrati nel Centro e nel Nord; le classi con rendita maggiore (tra 5.000 euro e 10.000 euro e oltre 10.000 €) presentano invece significativi incrementi percentuali dei volumi compravenduti (rispettivamente +14,8% e +17,4%).

Settore agricolo

Dopo il leggero calo registrato nel terzo trimestre, torna a crescere anche il settore produttivo agricolo (categoria D/10 in Catasto), che fa segnare un incremento delle compravendite pari al 10%. Tale incremento risulta concentrato nel Centro e nel Nord, con un rilevante +22,3% registrato nel Nord-Est. Di contro, al Sud e nelle Isole le dinamiche si presentano esattamente opposte a quelle registrate nel trimestre precedente presentando, nel IV trimestre 2017, tassi negativi (-2,4% e -9,4% rispettivamente).

Altre destinazioni

Le unità immobiliari relative al mercato non residenziale, non rientranti nei precedenti settori analizzati, ammontano nel IV trimestre 2017 a 16.963 transazioni, di cui oltre il 97% si riferisce a unità immobiliari censite nelle categorie catastali del gruppo F.

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