“L’incremento del numero delle compravendite non è accompagnato, purtroppo, dall’aumento dei valori immobiliari, e questo è un dato che ci dovrebbe far riflettere”. Così il presidente nazionale Fiaip, Gian Battista Baccarini (nella foto), in riferimento ai dati diffusi nei giorni scorsi dall’Agenzia delle Entrate, secondo i quali il mercato immobiliare è ancora in crescita.

Vediamo dunque gli andamenti, secondo la sintesi del report fatta da FiscoOggi: canale d’informazione ufficiale delle Entrate.

Quadro nazionale

Il tasso di crescita tendenziale registrato nel primo trimestre del 2019, +8,8%, è risultato prossimo a quello del trimestre appena precedente (+9,3%). Non si sono avute differenze apprezzabili tra comuni capoluogo di provincia (dove si concentra circa il 35% delle compravendite nazionali) e comuni minori; è invece abbastanza evidente il diverso comportamento tra l’area del centro-nord, cresciuta con tassi compresi tra il +9,6% del Nord Ovest (oltre un terzo del mercato) ed il +11,8% del Nord Est, e le due aree Centro e Isole, cresciute rispettivamente del 4,8% e del 3,3%.

La stessa segmentazione territoriale, anche se di segno opposto, si riscontra nella dinamica delle superfici compravendute: a fronte di un dato nazionale sostanzialmente invariato (104,9 mq, -0,1 mq rispetto allo stesso trimestre del 2018), il centro nord è stato caratterizzato da una tendenza di segno negativo (più accentuato nel Nord Ovest, dove si ha in assoluto la superficie media inferiore, pari a 100,1 mq), mentre al Sud e nelle Isole si è avuto un incremento (superiore a 1 mq).

Il documento analizza anche il mercato per classi dimensionali: se alla scala nazionale non si sono registrate differenziazioni significative, si rileva come il centro-nord abbia mostrato un maggior dinamismo nelle classi inferiori (unità immobiliari fino a 115 mq), mentre al Sud e nelle Isole sono cresciute di più le compravendite di immobili residenziali di dimensioni medio-grandi (oltre 115 mq).

Grandi città

Come da tradizione, viene sviluppata anche una specifica analisi relativamente alle otto principali città italiane: in due casi, Napoli e Firenze, i volumi hanno registrato una compressione, mentre tra le altre sei, in espansione, si segnalano i tassi positivi estremamente solidi riscontrati nei due principali mercati nazionali, ovvero Roma e Milano (rispettivamente +11,9% e +11,3%).
In termini di superfici compravendute, a parte Palermo, tutte queste grandi città hanno valori medi inferiori al 100 mq, in tre casi (Bologna, Torino e Milano) inferiori ai 90 m2; nel primo trimestre si è avuta una leggera tendenza di segno negativo, per quanto le singole città presentino andamenti tra loro differenziati. Segmentando per classi dimensionali, infine, emerge come poco più del 20% del mercato si indirizzi sulle due classi estreme (fino a 50 mq e oltre 145 mq); anche l’espansione dei volumi scambiati ha premiato prevalentemente le tre classi intermedie, seppure con alcune eccezioni (come Milano).

Depositi pertinenziali

Il documento sviluppa anche specifici approfondimenti relativi al mercato delle pertinenze degli immobili residenziali, definiti attraverso due specifici segmenti: depositi pertinenziali e box e posti auto.

Per quanto riguarda i primi, si conferma una dinamica espansiva (+12,3%), peraltro in accelerazione rispetto al trimestre precedente. A livello di macroaree, la crescita è risultata più accentuata al nord (tassi prossimi al 20%), mentre è stata appena percepibile al Sud (+2,4%); in generale, presentano un tasso di espansione più significativo i comuni capoluogo di provincia (+16,1%) rispetto ai comuni minori (+10,3%). In termini di superfici, si è riscontrata, mediamente, un leggero decremento (-0,6 mq), con l’eccezione del solo Nord Est, dove c’è stato un piccolo incremento (+0,3 mq).

I dati riferiti alle otto grandi città confermano nella sostanza, infine, le tendenze descritte, con tassi di crescita dei volumi compravenduti mediamente superiori al dato nazionale e superfici medie per lo più in calo (uniche eccezioni Milano e Napoli).

Box e posti auto

Anche il secondo dei segmenti individuati nel mercato delle pertinenze residenziali, quello dei box e dei posti auto, conferma una tendenza espansiva (tasso tendenziale +10,4%), in leggera accelerazione rispetto al trimestre precedente.

La disaggregazione geografica mostra un quadro abbastanza allineato a quelli precedenti, con tassi di crescita al centro-nord all’incirca doppi rispetto a quelli registrati al Sud e nelle Isole; anche in questo caso l’incremento percentuale maggiore dei volumi compravenduti si è avuto nei comuni capoluogo di provincia.

In termini di superfici medie, si è registrato un minimo incremento rispetto al 2018 (+0,1 mq) omogeneamente distribuito sul territorio; l’unica macroarea a esprimere un andamento differente sono state le Isole, dove si è avuto un calo di 0,4 mq, ma le ridotte dimensioni in termini assoluti del relativo mercato (meno del 5%) ha reso impercettibile l’influenza sulla statistica aggregata.

L’ultima analisi è riferita alle otto grandi città: sia i volumi che le superfici mostrano dinamiche espansive mediamente più accentuate; Napoli è risultata l’unica città in cui i volumi delle compravendite hanno segnato un tasso negativo.

Il commento di Fiaip

“Sebbene ci sia questa continua espansione degli scambi – sottolinea il presidente Fiaip Baccarini – nel 2018 il valore degli immobili è calato del 5%, così come indicato nel Rapporto sui dati statistici notarili appena presentato dall’Osservatorio del Notariato, mentre dal 2011 il valore totale del patrimonio immobiliare degli italiani ha perso 2000 miliardi. Proprio per ovviare a queste incongruenze e per risolvere i problemi derivanti da esse che noi, come Federazione degli agenti immobiliari professionali, abbiamo chiesto e continuiamo a chiedere al Governo di intervenire urgentemente per abbassare le tasse sulla casa e liberare risorse per un settore che esprime il 20% del Pil”.

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