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IMMOBILI NON RESIDENZIALI: BOOM DI COMPRAVENDITE PER NEGOZI, UFFICI E CAPANNONI
- 18 gennaio 2017
Molto è stato detto e scritto sull’andamento positivo del comparto residenziale. Ma qual è stato il trend degli altri segmenti dell’immobiliare? È quanto analizzato dall’Agenzia delle Entrate nel report relativo al terzo trimestre 2016, da cui è emerso un incremento delle compravendite di oltre il 25% rispetto allo stesso trimestre del 2015. In termini percentuali, la tendenza al rialzo più significativa interessa il settore terziario, che supera il 30% di crescita, ma anche gli altri settori crescono con percentuali superiori al 20 (particolarmente significativo soprattutto il +23,3% registrato dal settore commerciale, in considerazione di un volume di compravendite quasi triplo rispetto agli altri due).
La serie storica trimestrale del numero di transazioni per i tre settori evidenzia l’elevata contrazione delle vendite dal 2004, calcolata su trimestri omologhi; in particolare, sono stati i settori commerciale e terziario a soffrire maggiormente, con un mercato degli scambi fortemente ridimensionato rispetto ai picchi raggiunti tra il 2005 e il 2007, mentre il produttivo ha assorbito meglio la crisi. In tutti, poi, a partire circa dalla metà del 2014 si è innescata una fase di ripresa, seppure in modo non omogeneo.
I focus di settore sulla serie delle variazioni percentuali tendenziali annue registrate per ogni trimestre dal 2004 palesano variazioni negative accentuate a partire da fine 2007, con poche eccezioni occasionali: tra queste, una lieve crescita del settore terziario nel quarto trimestre del 2009, una del settore produttivo riscontrata nell’ultimo trimestre del 2010, rialzi nel terziario e nel produttivo nel secondo trimestre 2011 e, infine, il terzo trimestre del 2011 interamente positivo. Nel 2012 si registra un vero e proprio crollo generalizzato, in tutti i settori; nel 2013 la tendenza al ribasso si riduce in modo significativo, ma bisogna attendere il 2014, come detto in precedenza, per tornare in territorio positivo, seppure ancora con qualche incertezza, fino ai dati fortemente positivi del 2016.
SETTORE TERZIARIO
Il settore terziario, che comprende le unità immobiliari censite in catasto come uffici e istituti di credito, mostra nel terzo trimestre 2016 il più alto aumento nel numero di scambi in termini percentuali, con un incremento di quasi un terzo del mercato. Se il Sud frena leggermente rispetto al trimestre precedente, registrando comunque un significativo +15,6%, sono le macro aree settentrionale e centrale del Paese a trainare la ripresa, con incrementi prossimo o superiori al 35%. L’andamento del numero di transazioni trimestrali dal 2004 evidenzia le elevate perdite del settore terziario in tutte le macro aree del paese; in particolare si può notare come il centro sia stata la macro area maggiormente penalizzata, con un volume di compravendite dimezzato, mentre negli altri casi si sono registrati comunque cali tra il 35 ed il 40%. La serie delle variazioni tendenziali trimestrali a partire dal I trimestre 2005 illustra, invece, come dal 2011 fino a metà del 2014 i tassi tendenziali siano stati sempre negativi. Solo nel terzo trimestre 2014 ricompaiono segni positivi nelle aree del Centro e del Sud, dando inizio ad una fase altalenante che nel 2016 si trasforma in una ripresa più decisa.
Analizzando, infine, le province delle maggiori città italiane, gli andamenti sono piuttosto disomogenei, anche in considerazione dell’esiguo numero di compravendite che si registrano in un trimestre, che può facilmente determinare variazioni percentuali significative a fronte di variazioni in realtà poco significative in termini assoluti. Nel terzo trimestre 2016, nelle province delle otto principali città italiane per dimensione demografica si sono registrate complessivamente 900 compravendite per il settore terziario, con un incremento che rispecchia sostanzialmente l’andamento più generale del mercato (+35,8%). Si possono segnalare, in particolare, i dati di Napoli, dove il volume delle compravendite è più che raddoppiato, e di Palermo, dove il mercato ha di contro registrato un calo di quasi il 40%.
SETTORE COMMERCIALE
Accelera la crescita delle compravendite nel settore commerciale, dove il tasso di variazione giunge fin quasi a raddoppiare (+23,3%) il dato positivo già registrato nel trimestre precedente (+12,9%). L’analisi nel dettaglio delle macro aree geografiche evidenzia una crescita più accentuata al Centro e, soprattutto, al Nord, con il Sud che comunque presenta un tasso a doppia cifra (+14,2%).
Anche in questo caso si è osservato l’andamento delle transazioni trimestrali dal 2004, che evidenzia le elevate perdite del settore commerciale in tutte le macro aree del paese, con tassi sostanzialmente abbastanza omogenei. Quanto invece alle variazioni tendenziali trimestrali a partire dal primo trimestre 2005, è interessante evidenziare come, dopo le gravi perdite registrate nel 2012, si sono avuti segnali di inversione di tendenza tra il 2013 ed il 2014, ma è il 2016 a presentare una forte accelerazione di questa tendenza.
Le otto principali province, con poco più di 2.400 transazioni, segnano complessivamente una crescita rispetto al terzo trimestre del 2015 (+27,4%) di poco inferiore a quella nazionale; in particolare, si osservano decisi segni di rialzo ovunque, con le sole eccezioni di Palermo (-3,7%) e, soprattutto, di Bologna (-15,3%).
SETTORE PRODUTTIVO
Il settore produttivo (capannoni e industrie) nel terzo trimestre 2016 conferma, nella sostanza, la decisa tendenza al rialzo, dopo la forte accelerazione del semestre precedente, seppure il tasso scenda di circa 4 punti (da +28,7% a +24,5%). Tra le macro aree spicca in questo periodo soprattutto il dato del Centro, sensibilmente più alto rispetto alla tendenza nazionale (+36,0%); resta determinante, tuttavia, il consolidarsi della tendenza positiva del Nord Italia (+22%), in considerazione delle dimensioni del mercato di riferimento (oltre i 2/3 del mercato nazionale).
La serie delle variazioni tendenziali trimestrali a partire dal primo trimestre 2005 mette in luce che, dopo il picco negativo che ha accomunato le tre macro aree nel primo trimestre 2009, nei trimestri successivi le flessioni si sono attenuate, anche con qualche segno positivo, fino alle variazioni tendenziali tutte positive del secondo e del terzo trimestre del 2011. Con l’eccezione dei rialzi registrati al Sud tra il secondo trimestre 2011 e il primo trimestre 2012, l’andamento negativo è proseguito per tutte le aree fino al quarto trimestre 2012. I cali si sono attenuati nel primo trimestre 2013, con il Centro che già mostrava un’inversione di tendenza. Nel secondo e nel terzo trimestre 2013 le perdite sono proseguite con tassi tendenziali più o meno accentuati. A partire dall’ultimo trimestre 2013, fino ad oggi, il Centro presenta tassi per lo più positivi (salvo un paio di eccezioni); il Nord, dopo un 2014 tutto positivo, torna a decrescere in tre trimestri del 2015, prima della ripresa del 2016; il Sud, infine, solo negli ultimi trimestri sembra aver invertito la tendenza negativa.
Nelle otto province delle principali città italiane, infine, nel terzo trimestre del 2016 si sono registrate 570 transazioni di immobili nel settore produttivo, con una crescita del 24,8% rispetto al terzo trimestre del 2015. Nessuna delle otto province presenta tassi con segno negativo.
