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[A cura di: Agenzia delle Entrate] Se, almeno dal punto di vista delle transazioni, il comparto residenziale sta vivendo una fase positiva, non altrettanto può dirsi degli altri segmenti, come dimostrano i dati sulle compravendite del settore terziario-commerciale (TCO), che nel terzo trimestre 2018, secondo il report delle Entrate, tornano a registrare un dato in flessione, seppur lieve. Si tratta del primo calo dopo tredici trimestri di crescita ininterrotta che avevano riportato il livello delle unità immobiliari compravendute a quello osservato prima delle forti perdite del 2012-2013.
Dati alla mano, da luglio a settembre 2018 il settore in oggetto, costituito prevalentemente da uffici, istituti di credito, negozi, edifici commerciali, depositi commerciali e autorimesse, ha realizzato 21.368 transazioni con un calo tendenziale dello 0,3%.
Aree geografiche
L’analisi per macroaree geografiche mostra tassi differenziati in segno e in entità per le ripartizioni territoriali analizzate. Le maggiori perdite si osservano nell’area del Centro, dove il calo è del 5,2%, rispetto allo stesso trimestre del 2017, e risulta concentrato soprattutto nei capoluoghi dove la flessione è dell’11,1%. Gli scambi di unità del settore TCO si portano in negativo anche nei comuni del Nord Est che risultano in calo dell’1,8% con una perdita più accentuata, -3,6%, anche in questo caso nei capoluoghi. I segni risultano discordi al Nord Ovest, dove il calo complessivo dello 0,8% è il risultato della diminuzione osservata nei capoluoghi, -10,3%, e del rialzo, 3,1%, realizzato nei comuni non capoluogo. Alterni risultano anche i risultati al Sud dove all’aumento degli scambi, in questo caso nei capoluoghi, con +7,4%, si contrappone la flessione dei comuni non capoluogo, -1,1%. Gli scambi nelle Isole, infine, chiudono il trimestre in positivo segnando un rialzo del 13,4% dovuto del tutto all’incremento di compravendite dei comuni minori, (+18,4% tendenziale) e della stazionarietà dei capoluoghi (+0,1%).
In questo terzo trimestre il segmento “uffici e studi privati” si riporta in negativo dopo la crescita realizzata lo scorso trimestre quando il rialzo era +6,7%. La perdita è del 20,8%, aggravando quella già osservata nel primo trimestre del 2018 (-9,5%). Il calo è sostenuto e generalizzato in tutte le aree del Paese, con il Centro che perde più di un terzo dei volumi rispetto all’omologo trimestre del 2017. La variazione è del 22,3% al Nord Est, del 16,5% al Sud e infine le perdite delle Isole e del Nord Ovest sono intorno al 15%. Analoga situazione qualora si consideri la superficie scambiata, dove si perdono complessivamente quasi 100mila mq rispetto al terzo trimestre del 2017. Infine, a ridursi è anche la dimensione media degli uffici e studi privati scambiati in questo terzo trimestre, che risulta di circa 151 mq, in diminuzione di 6,6 mq.
La crescita continua a rallentare nel segmento “negozi e laboratori” che in questo trimestre risulta in lieve rialzo, +0,8%, valore più contenuto rispetto a quello osservato nei primi trimestri dell’anno (+9,2% nel primo trimestre 2018 e +5,4% nel secondo trimestre 2018). Il tasso è il risultato di dinamiche disomogenee nelle aree territoriali: a sostenere la crescita è l’aumento del numero di unità scambiate registrato nelle Isole (+25,7%), al Sud (+4,7%) e nel Nord Ovest (+0,9%) a fronte dei cali registrati nel Nord Est (-9,3%) e nel Centro (-4,3%). Inoltre, l’andamento negativo di queste due aree risulta più accentuato in termini di superfici scambiate, tanto da trascinare in negativo il risultato complessivo del segmento, che perde il 2,0%. La superficie media dei negozi e laboratori compravenduti nel trimestre è di circa 126 mq, leggermente inferiore a quella delle unità scambiate nel terzo trimestre del 2017 (3,6 mq in meno).
Frena il rialzo anche il comparto dei “depositi commerciali e autorimesse” che, dopo il +10,7% dello scorso trimestre, nel terzo trimestre 2018 si ferma a +2,9%. A contenere il rialzo del segmento è soprattutto la perdita dei volumi del Nord Ovest, che rappresentano quasi il 30% del totale del numero totale di transazioni, e che risultano in diminuzione del 3,3%. Seppure più lieve, anche le compravendite del Centro mostrano un calo, -0,5%. Restano in positivo i risultati delle altre aree con il Nord Est che realizza l’incremento maggiore, +10,1%, seguito dalle Isole, +8,1% e dal Sud, +6,2%.
I volumi registrati nel III trimestre 2018 per le restanti categorie del settore TCO sono mostrati in Tabella 6. Si tratta di quattro categorie di immobili piuttosto eterogenee che hanno rappresentato, in questo trimestre, il 5,5% del totale del settore terziario-commerciale, peraltro in gran parte (circa l’83%) concentrato in una sola delle quattro componenti (edifici commerciali, D/8). Le compravendite dell’aggregato risultano, nel terzo trimestre 2018, in rialzo complessivo del 9,7%, risultato che compensa i cali del Sud e delle Isole con gli incrementi delle altre aree.
Terziario-commerciale: grandi città
Nelle otto principali città italiane per dimensione demografica, il calo complessivo del segmento “uffici e studi privati”, -27,9%, è più accentuato rispetto a quello riscontrato a livello nazionale (-20,8%), sia pure molto differenziato tra le singole metropoli. A contribuire al risultato negativo è soprattutto Milano, che con 220 transazioni concluse nel trimestre, quasi il 45% del totale degli scambi delle grandi città, perde il 18,2% tendenziale. Decisamente negativo anche il risultato della capitale, dove gli scambi di uffici e studi privati scendono di oltre il 50%. Sebbene riferito ad un numero esiguo di compravendite, anche Firenze mostra una decisa flessione, che sfiora il 60%. A mostrare una variazione positiva sono solo Torino, +48% circa e Genova, +7,1%. Deciso il calo anche in termini di superfici, dove la diminuzione è del 21,1% con la contrazione massima a Roma, -66,5% e con Milano che, invece, è ampiamente in rialzo, +26,6%, ribaltando il segno del numero di transazioni.
Come già osservato lo scorso trimestre anche nel terzo trimestre 2018, il numero di compravendite di “negozi e laboratori” risulta in controtendenza rispetto al dato nazionale, e perde ancora lo 0,7% (era -0,9% nel secondo trimestre 2018). Anche in questo caso a pesare maggiormente sulla variazione complessiva è la contrazione del mercato osservata a Milano, dove la flessione è del 15,5%. In negativo anche Genova, – 22,9% e seppure con entità inferiori, e riferito a volumi più contenuti, perdono anche Torino, -3,5% e Firenze, -2,2%. Crescono, invece, gli scambi a Napoli, +31,1%, Palermo, +48,8% e Bologna, +30,5%. Invariato, rispetto al terzo trimestre del 2017, il numero di unità di questo segmento scambiate a Roma.
A chiudere il trimestre in diminuzione sono anche le compravendite di “depositi commerciali e autorimesse” che, con 675 compravendite realizzate nelle otto metropoli nel terzo trimestre 2018, perdono il 7,3%. Il calo riguarda le tre metropoli di Roma, -15,7%, Milano, -3,4% e Torino, -10,5% cui si affiancano anche le perdite di Genova, -14,1% e Firenze, quasi -40%. Il numero di unità di questo settore cresce in questo trimestre solo a Napoli, Palermo e Bologna. Scende anche la dimensione media dei depositi e autorimesse scambiate che risulta inferiore di circa 30 mq rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Dopo dodici trimestri di crescita consecutiva si riporta in negativo anche il settore produttivo (PRO), costituito prevalentemente da capannoni e industrie. Con poco più 2.700 transazioni realizzate nel terzo trimestre 2018, la flessione è del 6,5% rispetto all’omologo periodo del 2017.
Nel dettaglio delle macroaree geografiche, l’analisi evidenzia andamenti discordi tra le ripartizioni, con il Nord Est che registra una flessione del 16% e il Nord Ovest che contiene le perdite a – 0,2% e le Isole che arretrano nettamente (-63,5%). Per contro, un rialzo delle transazioni si osserva al Sud, +20,7% e al Centro, +6,7%.
