Un comparto immobiliare ancora in difficoltà. Perlomeno a giudizio degli operatori del real estate intervistati nell’ambito del sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia realizzato dalla Banca d’Italia in collaborazione con l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate e con Tecnoborsa.

Sintesi

Secondo i risultati dell’indagine sul mercato delle abitazioni condotta dal 2 gennaio all’1 febbraio 2019 presso 1.476 agenzie immobiliari, nel quarto trimestre del 2018 è rimasto negativo, e stabile rispetto ai tre mesi precedenti, il saldo fra la quota di operatori che segnalano un aumento dei prezzi di vendita e quella di quanti ne indicano una diminuzione. di positivo c’è invece che il margine di sconto rispetto alle richieste iniziali del venditore si è ridotto, così come i tempi di vendita, che si sono riportati sui livelli medi dell’ultimo biennio.

Fra le cause prevalenti di cessazione dell’incarico a vendere è aumentata, rispetto al terzo trimestre, la mancanza di proposte di acquisto, attribuita al livello delle quotazioni, ritenuto troppo alto. A fronte di una complessiva attenuazione della domanda, è proseguita la ricomposizione delle transazioni verso immobili relativamente più efficienti dal punto di vista energetico. La quota di compravendite finanziate tramite mutui ipotecari e il rapporto fra prestito e valore dell’immobile si confermano elevati. Le attese degli operatori sulle prospettive del mercato degli immobili, infine, sono rimaste nel complesso stabili e favorevoli su tutti gli orizzonti.

Gli andamenti

Nel quarto trimestre sono lievemente aumentate sia la quota di operatori che segnala una diminuzione dei prezzi di vendita (17,5 per cento da 16,3 nella rilevazione dello scorso ottobre; tav. 1 e fig.1) sia, in misura di poco inferiore, quella di chi indica un aumento (2,8 per cento, da 2,0). Il saldo è rimasto pressoché invariato.

La quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel trimestre ottobre-dicembre è scesa, al 77,9 per cento (dal precedente 80,2%). Gli immobili intermediati di metratura compresa fra 80 e 140 mq sono stati il 51,4 per cento del totale, contro il 45,2 per cento per quelli più piccoli di 80 mq, che tuttavia prevalgono nelle aree urbane e nel Centro Italia.

Le case vendute sono in larghissima parte libere (95,8 per cento), in maggioranza abitabili ma parzialmente da ristrutturare (78,8 per cento, contro 18,2 di quelle nuove o in ottimo stato) e di tipologia economica o popolare (61,4 per cento, contro 34,5 per cento di quelle di tipologia civile o signorile). Sebbene la classe energetica sia in genere bassa, come si diceva sopra è proseguita la ricomposizione delle transazioni verso immobili relativamente più efficienti dal punto di vista energetico.

Quanto al numero di potenziali acquirenti, esso è risultato in crescita sul trimestre precedente secondo il 16,1 per cento degli operatori, in diminuzione per il 17,2 per cento. Si riduce sia la percentuale di agenzie che indicano un numero di nuovi incarichi a vendere superiore rispetto ai tre mesi precedenti (al 9,0 per cento, dal 10,8) sia la quota di operatori che segnalano più incarichi da evadere alla fine del quarto trimestre rispetto alla fine del terzo (al 9,8 dall’11,0). In entrambi i casi sale, collocandosi attorno al 75 per cento, la percentuale di quanti indicano stabilità rispetto al periodo precedente.

Fra le cause prevalenti di cessazione dell’incarico a vendere aumenta rispetto al terzo trimestre la mancanza di proposte di acquisto, attribuita a prezzi ritenuti troppo elevati (al 60,7 per cento, dal 53,8%), mentre si riduce l’incidenza di agenti che ascrive il motivo della decadenza dell’incarico a proposte di acquisto a prezzi giudicati troppo bassi dal venditore (al 46,2 per cento, dal 48,0). Diminuisce anche la percentuale di operatori che attribuisce la decadenza degli incarichi alle difficoltà dei potenziali acquirenti nell’ottenere un mutuo (al 15,0, dal 16,5 dello scorso trimestre).

Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore si è ridotto, al 10,5 per cento, riflettendo la maggiore quota (oltre un quinto, dal 13,8 per cento del trimestre precedente) di agenzie che riportano uno sconto medio inferiore al 5 per cento.

I tempi di vendita, dopo il forte aumento segnato nello scorso trimestre (a 8,2 mesi), si sono riportati su livelli in linea con quelli prevalenti dall’inizio del 2017 (a 7,2 mesi); la diminuzione è più accentuata nelle aree non urbane.

La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario sale di quasi due punti percentuali rispetto al trimestre luglio-settembre, portandosi all’80,5 per cento; il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile (loan to value) si conferma elevato, poco al di sotto del 75 per cento.

Le locazioni

Sul versante degli affitti, la percentuale di operatori che ha dichiarato di aver locato almeno un immobile nel quarto trimestre è risalita rispetto ai tre mesi precedenti, collocandosi al 78,1 per cento (da 76,2 per cento nella scorsa rilevazione). Il saldo fra i giudizi di aumento e di riduzione dei canoni di locazione è appena peggiorato, a -3 punti percentuali da -2, restando tuttavia ben superiore a quello registrato nel trimestre corrispondente del 2017; i giudizi di stazionarietà restano largamente prevalenti (87,1 per cento). Anche le attese sull’evoluzione dei canoni di affitto nel trimestre in corso ne segnalano prevalentemente la stabilità (secondo quasi il 90 per cento delle agenzie), ma il saldo fra prospettive di aumento e di diminuzione si è riportato su valori positivi (2 punti percentuali, da -2). Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore è sceso al 2,9 per cento (da 3,5 in ottobre), tornando sul livello del secondo trimestre del 2018. Il saldo tra le agenzie che indicano incarichi a locare in crescita nel trimestre di riferimento e quelle che ne hanno riscontrato una diminuzione si è nettamente ridotto nel trimestre (-19 punti percentuali, da -7) soprattutto a causa del rialzo della quota di operatori che segnalano una flessione (al 24,3 per cento, dal 15,7).

Le aspettative

La quota di agenti immobiliari che giudicano favorevoli le condizioni del proprio mercato di riferimento nel trimestre in corso supera quella di quanti le ritengono in peggioramento di 9 punti percentuali, pressoché in linea con lo scorso sondaggio; resta stazionario a 9 punti anche il saldo relativo al numero atteso di nuovi incarichi a vendere.

La quota di operatori che indica una flessione dei prezzi nel trimestre in corso cresce (al 19,3 per cento, dal 17,7), a fronte della sostanziale stabilità di coloro che ne prefigurano un aumento.

Le aspettative sull’evoluzione del mercato immobiliare nazionale nel trimestre in corso si deteriorano leggermente rispetto ai tre mesi precedenti, ma restano nel complesso positive; il saldo tra giudizi favorevoli e sfavorevoli scende a 13 punti percentuali, da 17 nel sondaggio condotto lo scorso ottobre.

Su un orizzonte di medio termine (due anni) le attese rimangono più ottimiste: il saldo fra aspettative di miglioramento e peggioramento è di 30 punti percentuali (da 32 nella precedente rilevazione).

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