[A cura di: Casa.it]

Segnali positivi ma contrastanti. Sono quelli lanciati dal mercato immobiliare italiano nel 2015, secondo l’analisi realizzata da Casa.it. Stando ai dati raccolti dal portale, infatti, da un lato si evidenzia, rispetto alla fine del 2014, un leggero calo (-1,9%) dei prezzi degli immobili residenziali in offerta sul mercato, con il valore medio di vendita al metro quadro pari a circa 1.900 euro. E peraltro, anche l’indice Key Market Price (calcolato come media dei valori centrali dei prezzi di domanda e offerta estratti dal data base di Casa.it e finalizzato a raffigurare l’ideale punto di incontro, in termini di prezzo, fra domanda e offerta) è risultato in calo del 6,5%. Dall’altro però, sempre rispetto al 2014, si registra un aumento della domanda di abitazioni (+3,9%) e dell’offerta (+2,9%), si stima l’incremento del numero di compravendite e si riduce la forbice tra i prezzi di offerta e di domanda (+9,5% del 2015 vs +11,2% del 2014). 

Per quanto riguarda la domanda, in particolare, gli italiani ormai cercano prevalentemente bilocali e trilocali situati in zone semicentrali o periferiche e sono disposti a investire, in media, circa 154.000 euro, con un range che va, prendendo come riferimento i capoluoghi di regione, dai 71.500 euro di Campobasso ai 253.500 di Milano. Milano, sempre tra i capoluoghi di regione, è anche la più cara (3.900 euro/mq), seguita da Roma (3.550 euro/mq) e Firenze (3.300 euro/mq), mentre la più “economica” è Campobasso (1.100 euro/mq).

PREVISIONI

Ora, anche partendo da tali dati, la domanda è: che cosa è lecito aspettarsi per il 2016? E l’ipotesi del portale si riassume in tre parametri: aumento ulteriore delle compravendite (+8%), stabilizzazione dei prezzi di vendita, crescita della domanda. “Il 2015 conferma l’andamento positivo per il mercato immobiliare, anche se rimangono alcune zone d’ombra – afferma Alessandro Ghisolfi, responsabile del centro studi Casa.it -. L’anno appena concluso ha visto una crescita delle compravendite a livello generale, con la ripresa anche nei comuni medio-piccoli. Questo dato, unito all’aumento dei mutui erogati, fa sperare che anche nel 2016 il mercato rimarrà in territorio positivo e potrebbe aumentare di un ulteriore 8%, raggiungendo le 500mila compravendite. Un dato comunque lontano rispetto agli 877mila scambi del 2006”.

Discrete le previsioni anche sul versante dei prezzi. “Nonostante l’ulteriore calo dell’1,9% a fine 2015 – prosegue Ghisolfi -, le quotazioni degli immobili si stanno lentamente stabilizzando soprattutto nelle grandi città come Milano e Roma; un trend che proseguirà nel 2016 e che coinvolgerà anche le città medie, soprattutto del Centro e del Nord Italia. Inoltre, la domanda, in crescita continua da ormai un anno, sembra non arrestarsi. Questo è un indice importante che fa capire come il ritorno di interesse sul mattone sia concreto e non riguardi poche realtà urbane ma un numero sempre maggiore di città”.

QUOTAZIONI 

Tornando ai dati dell’Osservatorio, è interessante osservare che, se i prezzi medi di vendita degli alloggi, nel 2015 sono leggermente calati, ciò è sfociato in una riduzione del gap delle quotazioni tra domanda e offerta A fine 2015 i prezzi rappresentativi degli immobili in offerta sul mercato a livello nazionale sono ulteriormente scesi dell’1,9% rispetto al 2014 e di ben il 33% se rapportati a dieci anni fa. Il prezzo medio di un’abitazione oggi sul mercato è di circa 1.900 euro/mq.

Anche il Key Market Price, ovvero il prezzo ideale che avvicina al meglio la domanda e l’offerta, ha registrato un calo del 6,5% rispetto a dicembre 2015 attestandosi a 1.850 euro/mq. Rimane invece ancora aperta la forbice fra i valori di chi vende e quelli proposti dai potenziali acquirenti, ma si riduce l’ampiezza. In percentuale, lo scarto fra i due valori a dicembre 2015 è del 9,5%, comunque in miglioramento rispetto al 2014 (11,2%).

LA DOMANDA 

Dall’Osservatorio emerge come nel 2015 ci sia stato un aumento della domanda di abitazioni (+4,2%) rispetto a quello registrato nel 2014. Anche sul fronte dell’offerta, peraltro, con +2,9%, cresce il numero di abitazioni in vendita, anche se in maniera meno netta rispetto all’anno precedente. L’aumento è influenzato dai tempi di vendita, che superano tuttora in media gli otto mesi.

ZONE E BUDGET

Oltre la metà degli italiani (55%) nel 2015 si è orientato nella scelta della propria abitazione sui bilocali (29%) o trilocali (26%), mentre i tagli più grandi, a partire dai quadrilocali, rappresentano il 38% della domanda. Solo il 6% ha scelto come soluzione un monolocale. Per quanto riguarda la zona, prendendo come riferimento i comuni capoluogo di provincia si vede come le più ricercate siano quelle semicentrali (40%) e periferiche (30%). Dopo tre anni negativi ritorna invece l’interesse per l’hinterland (20%), mentre le aree di pregio e dei centri storici sono ricercati dal 10% degli acquirenti. Quanto alla disponibilità di spesa, gli italiani sono disposti a investire, in media, circa 154.000 euro, con un range che va, prendendo come riferimento i capoluoghi di regione, dai 71.500 euro di Campobasso ai 253.500 di Milano.

I CAPOLUOGHI

A fine 2015, rispetto all’anno precedente, il Sud Italia (-2,1%) è l’area che ha registrato la flessione maggiore dei prezzi degli immobili residenziali in offerta sul mercato. Andamento dei prezzi in linea con la media nazionale al Nord (-1,9%) e al Centro (-1,8%). Tra le città capoluogo di regione si mettono in mostra, per i cali più contenuti e al di sotto della media nazionale, Venezia (-0,5%), Milano (-1,2%) e Trento (-1,3%). Al contrario, le città che hanno sofferto maggiormente, sono tutti capoluoghi del Sud tra cui Potenza (-4,3%), Catanzaro (-4,2%), Campobasso (-3,7%) e Bari (-3,5%). Sempre del Sud sono i capoluoghi in cui si registra il prezzo a metro quadro più “economico”: nell’ordine troviamo Campobasso (1.100 euro/mq), Catanzaro (1.300 euro/mq), L’Aquila (1.350 euro/mq) e Potenza (1.500 euro/mq). Al contrario, le più care sono Milano (3.900 euro/mq) e Roma (3.550 euro/mq), seguite da Firenze (3.300 euro/mq) e Bologna (2.900 euro/mq). 

L’andamento della domanda è un ulteriore indicatore per valutare il livello di salute del mercato immobiliare. Dall’analisi emerge nel 2015, rispetto al 2014, una crescita in tutti i capoluoghi italiani, con picchi maggiori nelle città di Milano e Bologna, entrambe con +5,8%.

I MUTUI

Per il quarto trimestre consecutivo, tutte le regioni italiane fanno segnare volumi in aumento, tra l’altro con variazioni importanti. In particolare, nel terzo trimestre 2015 si registrano erogazioni di mutui per 10.768,5 milioni di euro. Ben 7 regioni su 20 raddoppiano i propri volumi, di cui 5 del Sud Italia: Abruzzo (+142,4%), Basilicata, Umbria e Calabria (con variazioni comprese tra +130% e +137%) e Campania (+113%). Seguono Piemonte e Liguria. Sono generalmente le regioni del Nord Italia quelle dove si eroga mediamente di più: la Lombardia si conferma ancora leader, con 2.323,6 milioni di euro (+73,6% rispetto al terzo trimestre 2014), seguita da Lazio (1.517,6 milioni di euro), Emilia-Romagna (898 milioni di euro) e Veneto (891,4 milioni di euro).

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