Il picco negativo della crisi è alle spalle. Ma la risalita sarà
tutt’altro che immediata. È una fotografia in chiaroscuro quella scattata
dall’Osservatorio sul mercato immobiliare diffuso nei giorni scorsi da Nomisma.
Stando all’indagine, si rafforzano i segnali di miglioramento del comparto del
mattone già emersi nella seconda parte del 2014, anche grazie ad un quadro
macroeconomico sicuramente più favorevole; e questo malgrado per il recupero
dei livelli di Pil procapite ante-crisi si dovrà attendere addirittura il 2026.

Ad ogni buon conto, le manifestazioni d’interesse all’acquisto sono in
costante crescita sullo sfondo di una domanda che per circa il 75% delle
famiglie italiane si può, comunque, concretizzare solo attraverso il sostegno
economico da parte delle banche. E la risposta del sistema bancario
all’impennata delle richieste pare non essere mancata. L’incremento delle
erogazioni – secondo l’istituto bolognese – è risultato eclatante “seppur di
gran lunga inferiore rispetto ai dati diffusi anche da autorevoli istituzioni
nel corso dell’anno”. D’altra parte è interessante notare come le surroghe e
sostituzioni sul totale dei mutui abbiano visto passare la loro incidenza dal
7,5% (2014) al 26% (2015), ridimensionando il sostegno netto al settore immobiliare.
La quota di transazioni senza ricorso al credito è invece scesa al di sotto del
45%, a fronte di un aumento complessivo del mercato residenziale (orizzonte
2014/2015) del 6%. Il ritrovato canale creditizio è quindi – per Nomisma – “il
principale driver alla base delle ottimistiche aspettative di rilancio”
.

Nello specifico, il capitale erogato alle famiglie per i mutui nei
primi sei mesi del 2015, al lordo delle iniziative di portabilità, è stato di
17,3 miliardi di euro con un incremento di 53 punti percentuali sul primo
semestre del 2014 e di 34 sul semestre precedente. Per la seconda parte
dell’anno le previsioni ammontano ad ulteriori 21 miliardi di euro. Sempre sul
fronte mutui le previsioni di Nomisma per il periodo 2016-2018 sono di un progressivo
consolidarsi delle erogazioni – particolarmente nel quarto trimestre 2015 e nel
primo trimestre 2016 – con tassi di crescita molto elevati. Per il 2015
l’erogato complessivo dovrebbe attestarsi a 38,2 miliardi di euro, con un
incremento del 58% in ragione d’anno. Si ridurrà così – ma non si chiuderà – il
gap generatosi con il crollo del mercato nel 2012-2013. Per il periodo centrale
del 2016 Nomisma prevede invece un “fisiologico rallentamento della crescita”.
Per l’Istituto bolognese le erogazioni potranno attestarsi a oltre 10 miliardi
di euro a trimestre per così giungere – nel periodo 2017/2018 – a valori non
dissimili a quelli raggiunti nel triennio 2009-2011.

Ma – come già evidenziato – non sono da escludersi incognite e rischi,
in particolare legati al peso dei crediti deteriorati. Il quadro attuale offre
istituti bancari più solidi che da tempo hanno avviato un piano di
accantonamenti e nuovi capitali per l’irrobustimento patrimoniale, mentre altri
– in numero non esiguo – presentano un’esposizione che necessita piani di
intervento straordinari di durata pluriennale. Da qui i dubbi di Nomisma
relativi a una capacità di sostegno in linea con la pressione della domanda,
oltre che a potenziali ricadute sistemiche. Nomisma avverte la necessità di scongiurare
il rischio che “iniziative di dismissione massiva di asset immobiliari a
garanzia di crediti pesantemente svalutati accentuino ancora una volta la
pressione ribassista dei prezzi”. Il rischio è l’indebolimento di una ripresa
che non appare ancora robusta e consolidata. Nomisma paventa il rischio che
arrivi sul mercato un ulteriore eccesso di offerta per il quale non paiono più
praticabili “strategie di volontario differimento”. Per questo “sarebbe
opportuno non trascurare le potenziali ricadute di soluzioni sistemiche”. I
rischi non si genererebbero tanto per il comparto residenziale quanto per
quello degli immobili di impresa, il quale viene attualmente alimentato quasi
esclusivamente dalla componente straniera; la sostanziale mancanza di domanda domestica
espone “al rischio di contraccolpi più marcati in caso di shock indotti da un
eccesso di offerta a valori distressed”.

Analizzando le 13 città monitorate (vedi schede dettagliate nelle
pagine seguenti, ndr.) la crescita dei livelli di attività è risultata
uniforme sia per le residenze che per gli immobili ad uso produttivo. In ambito
residenziale l’offerta continua a crescere nei semicentri e nelle periferie
mentre si conferma stabile nelle zone di pregio e nei centri. Timidi segnali di
dinamismo si colgono nelle zone di pregio e nei centri, dove cresce la quota di
giudizi di aumento delle intenzioni di acquisto dell’abitazione. Al contempo il
mercato della locazione residenziale si conferma abbastanza uniforme in un
confronto delle zone urbane. È interessante notare come nelle zone di pregio e
nei centri la domanda di acquisto di case che non viene soddisfatta dagli
immobili presenti sul mercato sembra orientarsi verso la locazione, in attesa
di un miglioramento delle condizioni di accessibilità, oltre che di qualità.

La performance più negativa è invece quella dei negozi, con un’offerta
in costante crescita e una domanda ancora una volta in calo.Seppure in un
contesto in graduale miglioramento, Nomisma nota come lo sconto praticato
dall’offerta sia ancora decisamente consistente, come pure i tempi di vendita
nonostante nella seconda parte del 2015 si siano leggermente ridotti.

Nella seconda parte del corrente anno Nomisma ha
evidenziato un’attenuazione del calo dei prezzi di abitazioni, uffici e negozi
rispetto ai semestri precedenti. Considerando l’evoluzione di prezzi di mercato
e canoni degli immobili locati negli ultimi dieci anni, emerge come la tendenza
sia stata pressoché simile. Il rendimento medio lordo annuo da locazione delle
abitazioni, infine, si è attestato al 5,1% in linea con quello degli uffici
(5%). Si conferma elevato (7,3% annuo) il rendimento medio dei negozi.

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