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IMMOBILIARE NON RESIDENZIALE: BENE I NEGOZI, MALE GLI UFFICI E I CAPANNONI
- 13 ottobre 2015
Forse ancor più del mercato della casa, è quello non residenziale a dare il polso dello stato di salute dell’economia nazionale. Desta quindi non poca preoccupazione il fatto che, a fronte di un andamento finalmente positivo del settore delle abitazioni civile, non altrettanto si possa dire di degli immobili del settore terziario e produttivo, le cui compravendite, nel secondo semestre 2015, sono calate, rispettivamente, del 3,8% e dell’8%. Il dato emerge dal periodico report dell’Agenzia delle Entrate, secondo cui l’unico segmento non residenziale tornato in campo positivo è quello degli immobili commerciali
LA SERIE STORICA
In realtà, a partire dal 2004 proprio il settore commerciale insieme al terziario è quello che ha mostrato le maggiori sofferenze, con scambi più che dimezzati nel giro di 10 anni, mentre la perdita subita dal settore produttivo è quantificabile in poco meno del 40%. I massimi per tutti e tre settori siano stati raggiunti in corrispondenza del primo semestre 2006 e a partire dal 2012 è il settore produttivo quello che ha mostrato la maggiore capacità di resistenza non solo rispetto al commerciale ma anche nei confronti del terziario.
Ad accomunare i tre comparti, le variazioni negative accentuate a partire dal 2009. Poche sono le eccezioni riscontrate: la lieve crescita del settore terziario nel quarto trimestre del 2009, quella del settore produttivo nell’ultimo trimestre del 2010, i rialzi del terziario e del produttivo nel secondo trimestre 2011 e infine le variazioni tutte positive registrate nel terzo trimestre del 2011. Dopo i forti cali del 2012, all’inizio del 2013 si osserva anche per i settori non residenziali una decelerazione del trend negativo. Nel terzo e quarto trimestre del 2013 si aggravano però nuovamente le perdite per tutti i settori. Nel 2014 le perdite si attenuano per il terziario fino a raggiungere il campo positivo nell’ultimo trimestre; per il commerciale si registra un anno positivo interrotto dal calo del secondo trimestre; infine, per il settore produttivo, dopo un primo trimestre stazionario e un secondo trimestre con una buona ripresa, negli ultimi due trimestri il tasso tendenziale rimane in campo positivo, anche se i rialzi sono contenuti. Nel 2015, infine, il commerciale riprende la corsa al rialzo dopo il primo trimestre in discesa mentre gli altri due comparti proseguono a perdere terreno.
IL TERZIARIO
Il settore terziario, che comprende le unità immobiliari censite in catasto come uffici e istituti di credito, con 2.100 transazioni nel secondo trimestre 2015 prosegue il percorso in campo negativo: -3,8%. Guardando ai dati territoriali, gli andamenti nelle diverse aree geografiche risultano tuttavia differenziati. Sul risultato complessivo pesa soprattutto la performance negativa del Nord, -7,7%, che da solo muove quasi il 60% del mercato. Il Centro, contro la tendenza nazionale, fa invece segnare un deciso rialzo (+16,3%) migliorando il dato del precedente trimestre. Al Sud gli scambi tornano in perdita dopo tre trimestri di rialzi.
Nel settore terziario, in tutte le macro aree, si sono registrati tassi tendenziali sempre negativi fin dal quarto trimestre 2011. Nel primo trimestre 2015 torna il segno positivo per le sole aree del Centro e del Sud (come già era avvenuto ma in misura più marcata nel terzo trimestre 2014) e nel secondo trimestre le perdite del Nord e del Sud trascinano al ribasso il mercato nazionale degli uffici.
Analizzando le province delle maggiori città italiane, gli andamenti sono molto differenziati, anche in considerazione dell’esiguo numero di compravendite che si registrano in un trimestre. Sta di fatto che nel secondo trimestre 2015 le province delle otto principali città italiane per popolazione evidenziano un dato in contrasto con l’andamento medio nazionale: per il settore terziario si sono avute complessivamente 742 compravendite: in risalita del 2,7% rispetto al secondo trimestre del 2014. Nelle singole città si alternano variazioni di segno decisamente diverso. A trascinare in campo positivo il risultato complessivo delle province italiane più popolose sono state le ottime performance di Roma e Torino, intorno al +14%.
IL COMMERCIALE
Nel secondo trimestre del 2015, come premesso, il mercato del settore commerciale, unico tra i settori non residenziali, riprende a crescere facendo registrare un rialzo del 10,3% degli scambi rispetto all’analogo periodo del 2014. Come già osservato in passato, la ripresa riguarda con analoga entità tutte le aree territoriali: +9,6% al Nord, +11,3% dal Centro e +10,6% al Sud, tutte intorno al valore medio nazionale. Le otto principali province, con 2.418 transazioni, registrano complessivamente una crescita del 12,7% rispetto al secondo trimestre 2014. Il dato, allineato rispetto all’andamento medio nazionale, è il risultato dei rialzi riportati in tutte le province delle grandi città, con Genova (-6,8%) e Torino (-0,2%) uniche eccezioni. In questo trimestre si distinguono invece per gli elevati rialzi le province di Milano (+20,2%), Palermo (+24,4 %) e Firenze (+18,8%).
IL PRODUTTIVO
Il settore produttivo (capannoni e industrie) anche in questo trimestre risulta in perdita mostrando una riduzione degli scambi pari al -8% rispetto al secondo trimestre 2014. Mentre al Centro i volumi di compravendita rimangono sostanzialmente stabili (+0,2%), al Nord e al Sud si registrano decise perdite (-8,2%) e (-16%) rispettivamente.
Nelle otto province delle principali città nel secondo trimestre del 2015 sono state effettuate 548 transazioni di immobili nel settore produttivo, in aumento del 9,6 % rispetto al secondo trimestre del 2014. Il buon risultato è dovuto soprattutto al mercato della provincia di Milano, che con 194 transazioni cresce dell’11,5% rispetto al secondo trimestre del 2014. Buoni risultati, in termine di tassi tendenziali positivi più elevati, sono stati ottenuti anche a Palermo, Bologna e Firenze. Risultano invece in perdita le province di Roma (-27,1%), Torino (-2%) Genova (-2,2%) e Napoli (-16,6%).
