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IMMOBILIARE: PREVALE L’OTTIMISMO. A FRENARE LE VENDITE NON SONO I MUTUI MA I PREZZI
- 25 febbraio 2015
Come si è aperto il 2015 per il settore immobiliare? Le avvisaglie di ripresa dell’ultimo periodo dell’anno scorso stanno trovando conferma oppure erano solo dei fuochi di paglia? È quanto ha indagato Bankitalia con il sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni, mediante interviste effettuate a 1439 agenzie immobiliari, svoltesi tra il 29 dicembre 2014 e il 30 gennaio 2015.
PREZZI DELLE CASE
Nel quarto trimestre del 2014 si è lievemente ampliato il saldo negativo tra le quote di operatori che segnalano un aumento oppure una diminuzione dei prezzi di vendita (a -66,8 punti percentuali, da -65,3 della rilevazione di ottobre), riflettendo la minore incidenza dei giudizi di stabilità (31,6 per cento, da 33,3). La tendenza è stata comune sia alle aree urbane, sia a quelle non urbane.
LE COMPRAVENDITE
La quota di agenti che hanno venduto almeno un’abitazione nel quarto trimestre del 2014 è salita al 70,0 per cento (dal 64,4 nella precedente indagine). Anche i giudizi relativi alle condizioni della domanda sono risultati meno sfavorevoli: il saldo negativo tra gli agenti che riportano un aumento oppure una diminuzione dei potenziali acquirenti si è ridimensionato a -16,2 punti percentuali da -22,7 della precedente rilevazione.
GLI INCARICHI
Il saldo positivo fra le risposte di aumento e di diminuzione delle giacenze di incarichi a vendere si è ridotto (a 20,1 punti percentuali da 28,4 in ottobre;), così come quello riferito ai nuovi mandati (a 15,5 punti percentuali da 19,7). La principale causa di cessazione dell’incarico rimane il divario tra prezzi di domanda e di offerta. È lievemente aumentata la quota di operatori che segnalano la percezione di prezzi di acquisto ancora troppo elevati (a 60,4 per cento, da 58,0 della precedente rilevazione), mentre è rimasta stabile quella di coloro che registrano offerte troppo basse (53,0 per cento). È invece diminuita l’incidenza di agenzie che riconducono la decadenza dell’incarico alla difficoltà di reperire un mutuo (35,7 per cento da 37,3).
LE TRATTATIVE
Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è rimasto stabile (16,1 per cento), con livelli leggermente inferiori al Nord (15,8 per cento) rispetto al Sud e Isole (17,2 per cento). Anche il tempo medio che intercorre tra l’affidamento del mandato e la vendita dell’immobile si è mantenuto pressoché invariato (9,5 mesi).
FINANZIAMENTI
La quota di acquisti finanziati con un mutuo ipotecario è appena cresciuta, al 60,7 per cento (dal 59,9 in ottobre); anche il rapporto tra prestito e valore dell’immobile è aumentato (al 61,1 per cento, dal 59,3).
LE LOCAZIONI
La quota di operatori che ha dichiarato di avere locato almeno un immobile nel quarto trimestre del 2014 è rimasta pressoché invariata, all’81,1 per cento (era pari all’80,7 per cento un anno prima). Nel contempo è appena aumentata l’incidenza di coloro che hanno segnalato una diminuzione dei canoni di locazione (a 53,2 per cento, da 52,6 dell’indagine di ottobre), a fronte della riduzione della quota di giudizi di stabilità (a 44,3 per cento, da 45,3). È cresciuta l’incidenza delle agenzie che si aspettano una stabilità dei canoni nel trimestre in corso (a 66,2 per cento, da 61,8 nella precedente rilevazione), mentre il 31,5 per cento ne prospetta una diminuzione (da 37,1). Il margine medio di sconto sui canoni rispetto alle richieste iniziali del locatore si è confermato intorno al 7,5 per cento. I nuovi incarichi a locare vengono segnalati come stabili dal 59,3 per cento degli operatori, mentre il saldo fra le risposte di aumento e di diminuzione è divenuto negativo, portandosi a 4,5 punti percentuali (era appena positivo in ottobre).
LE PROSPETTIVE
Si attenua il pessimismo degli agenti immobiliari sulle tendenze a breve termine del proprio mercato di riferimento: il saldo fra attese di miglioramento e di peggioramento nel trimestre passato è stato negativo per 7,4 punti percentuali, da -20,4 della precedente rilevazione. Il saldo sulle attese sui nuovi incarichi a vendere è appena aumentato (a 16,9 punti percentuali, da 16).
La quota di operatori che anticipano una diminuzione dei prezzi nel trimestre in corso è scesa al 58,7 per cento (dal 61,2 della rilevazione di ottobre), riflettendo un aumento dei giudizi di stabilità (al 40,4 per cento dal 38,4) e, in misura più contenuta, di aumento (allo 0,9 per cento dallo 0,3).
Quanto alle prospettive del mercato nazionale delle compravendite, il saldo negativo dei giudizi si è contratto di quasi 11 punti percentuali, dal -33,7 per cento al -23,0 per cento, ed è aumentata di quasi 5 punti l’incidenza delle indicazioni di stabilità (al 60,0 per cento).
In un orizzonte di medio termine (due anni) le attese denotano ottimismo: l’incidenza delle indicazioni di miglioramento ha segnato un netto rialzo (al 44,2 per cento dal 29,2 di ottobre), a fronte di un calo di quella relativa alle indicazioni di peggioramento (al 22,4 per cento dal 33,1).
