Compravendite e quotazioni degli alloggi ancora in
diminuzione, malgrado il mattone – pur vessato da una pesante imposizione
fiscale – si confermi uno degli investimenti più sicuri e redditizi. Fin qui, i
dati del 2014. Mentre nel 2015 si potrebbe concretizzare una ripresa, ma solo a
partire dal secondo semestre. De in tutto questo contesto, l’importanza
dell’efficienza energetica degli immobili è percepita soprattutto sul versante
delle nuovo costruzioni, mentre gli alloggi usati presentano ancora classi di
consumo molte elevate. Sono questi, in estrema sintesi, i risultati del Report
immobiliare urbano redatto dalla Federazione italiana agenti immobiliari
professionali, di cui riportiamo un ampio stralcio.

 

QUADRO D’INSIEME

L’economia tende alla stagnazione e prevale ancora il senso
generale di sfiducia e disorientamento nell’Eurozona che si avvia alla
stagflazione . Non si evidenziano 
ancora elementi e misure di forte impatto sulla crescita per il Paese,
salvo annunci su ipotetiche riforme della tassazione immobiliare, mai portati
ancora a compimento. Inoltre, la tassazione patrimoniale degli immobili con Imu
e Tasi, che attinge al valore patrimoniale presunto, ha comportato nel corso
del 2014 un danno enorme per l’economia. Ciò ha danneggiato trasversalmente tutti
i ceti sociali e chi già oggi sta pagando un mutuo, impoverendo gli italiani e
riducendo così il reddito strutturale disponibile dei singles e delle
famiglie, e comportando un forte deprezzamento dei patrimoni immobiliari
privati e di alcuni cespiti immobiliari bancari.

Dalla tassazione sul patrimonio immobiliare, abnorme nel
nostro Paese, è derivata una ricollocazione del risparmio delle famiglie
italiane, che spesso hanno visto finanziarizzare i propri risparmi, a discapito
degli investimenti nel mattone italiano o addirittura varcare il confine per
investire in Paesi in cui la certezza dei regimi fiscali consente investimenti
più sicuri a medio-lungo periodo. Il rigore fiscale di questi  ultimi anni nel nostro Paese è servito
inoltre a far passare quasi inosservato il tentativo di affossare un modello di
crescita consolidato fondato sull’ edilizia e l’immobiliare.

Sul fronte del credito, il taglio dei tassi ufficiali
operato dalla Bce ha contribuito ad una diminuzione del costo del denaro nel
2014, e ciò ha visto aumentare sensibilmente la domanda di mutui e prestiti da
parte delle famiglie, rispetto al picco negativo coinciso nel biennio
2011-2012. Coerentemente con il trend positivo andatosi consolidando nel corso
del 2014, la domanda di mutui da parte delle famiglie ha fatto registrare un
segno più che positivo anche nei primi mesi del 2015, dando così un segnale
incoraggiante al mercato immobiliare.

Il Report Fiaip sottolinea comunque come il comparto
immobiliare abbia dato primi timidi segnali di inversione di tendenza rispetto
al 2013: il dato ancora negativo relativo al numero di compravendite (-7,39%)
va interpretato positivamente sia in funzione della forte riduzione dello
stesso rispetto al 2013 (-12,77%), che rispetto al campione analizzato dagli
agenti immobiliari riferito ai preliminari stipulati e alle proposte d’acquisto
sottoscritte, non tenendo quindi conto dei numerosi rogiti notarili rinviati
nel 2014, soltanto per usufruire della tassazione più favorevole.

 

La vera novità positiva nel 2014 è stata rappresentata
dall’inversione di tendenza del “fattore psicologico”, essenzialmente dovuta al
calo dei prezzi e alla ritrovata disponibilità delle banche alla concessione
del credito, che ha fatto registrare un aumento della domanda del 5,3%.

Confermata la forbice tra prezzo richiesto e prezzo offerto
del 10-15%, frutto di un sempre più costante allineamento dell’offerta alla
domanda, gran parte della quale resta “sospesa” di fronte alla rigidità dei
valori che lentamente stentano ad adeguarsi al “repricing” imposto dal
fronte attivo di quest’ultima che, dal suo canto, si presenta sempre più
“selettiva”.

 

CAUSE DELLA CRISI

Quali sono state le principali cause della crisi del mercato
immobiliare nel 2014? Per il vice presidente
nazionale Fiaip e responsabile del centro studi, Mario Condò de Satriano – che
ha presentato il report insieme al presidente nazionale Fiaip Paolo Righi, a
Franco D’Amore, vicepresidente dell’Istituto per la Competitività
(I-Com) e ad Antonio Desi dell’ ENEA – “Le ragioni che hanno continuato a
spingere il numero di transazioni così in basso sono da ricercarsi
dall’incertezza e nell’enorme imposizione fiscale, ormai triplicata rispetto al
2010 attraverso una serie di provvedimenti palesemente poco razionali, e
dall’eccesso di offerta presente sul mercato peraltro in parte inflazionato
dalle false aspettative di prezzo da parte di proprietari-venditori tutt’oggi
rimasti ancorati ai valori del 2007, oggi assolutamente non più realizzabili”.

Secondo Condò DeSatriano, “Ha trovato conferma anche nel
2014 il dato ormai ricorrente, rappresentato da un notevole numero di rinunce
all’acquisto da parte di potenziali acquirenti, dovute al timore dei
conseguenti accertamenti tributari, in virtù di una legislazione sempre più
penalizzante nei confronti degli spostamenti di capitale connessi al mercato
immobiliare, a conferma di quanto già in precedenza evidenziato da Fiaip nel
Manifesto per il rilancio del mercato immobiliare presentato nel gennaio del
2013”.

 

NOVITÀ DEL REPORT

È questo il quadro complessivo che emerge da un campione di
informazioni elaborate e raccolte da oltre 1000 valutatori Fiaip su tutto il
territorio nazionale, al fine di misurare la variabilità non solo dei prezzi,
ma in particolare dell’andamento del mercato. Il campione, rappresentativo
delle principali aree urbane italiane, è stato fotografato dalla Federazione
nazionale degli agenti immobiliari professionali in un contesto che ha preso in
esame 9 città italiane nel dettaglio.

L’Osservatorio immobiliare urbano è stato realizzato
quest’anno in collaborazione con l’Unità Tecnica per l’Efficienza Energetica
dell’ ENEA e l’I-COM, in quanto il rapporto fornisce una fotografia comparata
delle dinamiche del mercato immobiliare rispetto alla variabile della
prestazione energetica degli edifici e delle abitazioni.

Il mercato delle compravendite e delle locazioni è stato
messo sotto la lente d’ingrandimento per tipologia, ubicazione e stato della
conservazione degli immobili. Sono stati individuati i vari tipi di contratti e
la loro conclusione, anche con riferimento al credito e alla tipologia della
clientela, individuando il numero delle transazioni e delle locazioni concluse
tramite l’attività degli agenti immobiliari.

 

LE COMPRAVENDITE

Ancora in calo i prezzi delle abitazioni e in flessione il
numero delle compravendite. Nello specifico, rispetto al 2013 i prezzi hanno
avuto una diminuzione del 10,28% per le abitazioni, mentre il dato complessivo
relativo al numero di compravendite si è attestato al -7,39%. Il mercato di tipo
non residenziale ha registrato una diminuzione dei prezzi ancora del 14,58% per
i negozi, del 14,82% per gli uffici e del 16,50% per i capannoni, con una
diminuzione percentuale relativa al numero di compravendite, che varia dal
19,93% per immobili ad uso ufficio,  al
22,58% per i negozi, fino al 25,18% per i capannoni.

I dati rilevati per il 2014 indicano una percentuale per il
tempo medio di vendita per immobili ad uso abitativo dai 6 ai 9 mesi (29%), in
calo rispetto al 2013, mentre aumenta rispetto al 2013 il periodo tra
l’incarico a la vendita di 1-3 mesi (9%), diminuisce quello da 3 a 6 mesi (17%)
e aumenta quello oltre i 9 mesi (43%). Solo il 2% dei contratti viene concluso
entro 1 mese.

Dai risultati dell’indagine per l’anno 2014 si rileva che le
unità residenziali maggiormente compravendute, anche se in leggera diminuzione,
sono per il 39% trilocali (soggiorno/cottura, 2 camere, servizi) e per il 22%
bilocali (miniappartamenti). Solo il 5% sono coloro che comperano monolocali.

L’ubicazione è prevalentemente posta in zone centrali (31%)
o semicentrali (31%) e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi usati
ma in buono stato (44%) seguito dalle abitazioni da ristrutturare (25%), il cui
dato rimane stazionario rispetto all’anno precedente.

Si rileva inoltre una diminuzione della domanda rispetto al
2013 a fronte di un’offerta stazionaria di immobili, ed un leggero aumento di
compravendite rispetto all’anno passato. Il 90% delle compravendite vengono
effettuate con privati (soltanto il 10% con imprese o società) delle quali il
47% fa ricorso al sistema creditizio (in leggero aumento rispetto al 2013) per
una quota di mutuo del 66% in rapporto al prezzo dell’immobile. Il 53% delle
compravendite sono effettuate per acquistare la prima casa, solo il 34% permuta
un immobile. Appena il 13% per investimento.

Alle agenzie immobiliari si rivolgono per lo più proprietari
privati residenti (51%) seguiti da proprietari non residenti (20%) e da imprese
costruttrici (18%), mentre la tipologia più ricorrente di acquirente è per il
58% di privato residente mentre il 23% sono privati non residenti e solo il 14%
è un privato investitore.

Gli immobili compravenduti sono inseriti per il 30% in
fabbricati che hanno tra i 15 e i 30 anni. Il 25% del patrimonio immobiliare ha
tra i 30 e i 50 anni. Solo l’8% fotografa una vetustà dei fabbricati in cui
sono inseriti gli immobili oltre i 50 anni.

L’approfondimento effettuato nelle nove realtà urbane,
evidenzia una forte diminuzione generale dei prezzi per le abitazioni in tutte
le città. Cagliari fotografa la realtà italiana con la maggior diminuzione dei
prezzi degli immobili nel 2014 (-15,53%). Il calo consistente dei prezzi degli
immobili residenziali va da Bologna (- 13,79%) a Firenze (-11,22%). I restanti
cali spaziano dal – 10,67% di Genova al -10,33% di Napoli, passando dal -8,75%
di Torino al – 7,14% di Milano e al – 7,58% che si registra a
Roma.

 

LE LOCAZIONI

Per quanto riguarda le locazioni, rispetto al 2013, i prezzi
hanno subito una flessione (-5,34%) per il comparto abitativo, mentre per il
commerciale la diminuzione è di circa 12,29%. Aumentano del 6,09% i contratti
di locazione ad uso abitazione, mentre per quelli ad uso diverso si riscontra
una flessione di circa il 7,11% per i negozi, che diventa più sensibile per le
unità immobiliari ad uso uffici e raggiunge il 13,19% per i capannoni.

I tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo sono
stazionari per il periodo da 1 a 3 mesi e da 3 a 6 mesi e da 6 a 9 mesi. I
tempi oltre i 9 mesi sono in aumento.

Il mercato delle locazioni indica, per il comparto
residenziale, un aumento dell’offerta. Il 46% del campione ha rilevato un
incremento del numero dei contratti.La maggioranza dei contratti di
compravendita e di locazione vengono effettuati verso cittadini dell’Unione
Europea. Stabile rispetto al 2013 invece la percentuale di contratti conclusi
con clienti extracomunitari.

Per quanto riguarda le locazioni delle abitazioni, sono
stazionari i bilocali (miniappartamenti) 37%, stabili i trilocali (37%) con
ubicazione in zone semicentrali (31%) e stazionari nelle zone centrali (38%).
Diminuiscono le richieste per alloggi in affitto in periferia ed estrema
periferia. Per lo stato di conservazione degli alloggi locati sono richieste le
buone condizioni nella misura del 57% e l’alloggio ristrutturato nel 24%.

Dal report 2014 Fiaip si evidenzia una forte diminuzione
generale dei prezzi anche per le locazioni immobiliari in tutte le città. La
palma d’oro per la diminuzione dei prezzi degli immobili residenziali va a
Cagliari. Il capoluogo sardo rileva nel 2014 un calo per il prezzo medio delle
locazioni del – 10,38%. I restanti cali spaziano tra il – 10,16% di Roma e il
-10,13% di Firenze, passando dal -8,79% di Bologna al -6,11% di Napoli, dal -5%
di Milano al – 1,67% di Torino.

 

SCENARI DI MERCATO

Per l’inizio del 2015 si prevedono timidi segnali positivi,
con prezzi però ancora in lieve discesa e volatilità degli scambi, spinti da
una pressione ribassista

Il contesto macroeconomico rimane favorevole per il comparto
immobiliare, che vedrà un calo inferiore rispetto al passato. Dopo il declino
degli scorsi anni, il primo semestre del 2015 sarà infatti caratterizzato da
una lieve ripresa del volume degli scambi e da una continua pressione
ribassista essenzialmente da ascriversi al clima di sfiducia generalizzato
dall’alta tassazione immobiliare. Ancora oggi gli operatori e i potenziali
acquirenti giudicano penalizzante per il mercato immobiliare la poca chiarezza
sulla pressione fiscale sulla casa.

Nei piccoli centri e nelle principali aree metropolitane del
Paese è ancora in corso un repricing, pertanto i prezzi sono previsti in lieve
flessione. I valori immobiliari subiranno ulteriori contrazioni nonostante la
ritrovata disponibilità delle banche a concedere finanziamenti alle famiglie
per l’acquisto immobiliare. L’aumento dei mutui concessi dagli istituti di
credito, in particolar modo erogati per sostituzione, surroga e
ristrutturazioni immobiliari, evidenzia nei primi mesi del 2015 una ritrovata
sensibilità del mondo bancario. Tutto ciò, accompagnato alla discesa dei tassi
sui mutui e degli spread, potrà segnare una timida ripresa del mercato
nel 2015. Solo una saggia politica fiscale incentrata sulle riforme del
comparto e sulla chiarezza delle imposte e del loro ammontare, innescherebbe
nel secondo semestre dell’anno quel virtuoso volano che il comparto immobiliare
attende ormai da alcuni anni.

Il mattone, ad ogni buon conto, continuerà a garantire, in
un momento di grande volatilità dei mercati, il potere d’acquisto del capitale,
nonché un più che accettabile rendimento del 3,5%, considerando che la casa
rimane sempre il miglior investimento a medio lungo termine per le famiglie
italiane e per coloro che intendono investire, dando un sostegno per il futuro
ai propri figli e alle proprie realtà imprenditoriali.

 

EFFICIENZA ENERGETICA

La centralità del settore immobiliare nella partita
dell’efficienza energetica – testimoniato dagli ambiziosi obiettivi di
risparmio al 2016 e al 2020 posti in capo al comparto in seguito al recepimento
delle Direttive Europee sull’efficienza energetica – ha spinto l’ENEA,
l’Istituto per la Competitività (I-Com) e la Fiaip a sviluppare una partnership
al fine di monitorare come le dinamiche di compravendita del mercato
immobiliare italiano rispondano alla qualità energetica di un edificio.

L’indagine, quest’anno, è volta a rilevare le tendenze della
domanda e dell’offerta di immobili, colte attraverso la percezione dei
mediatori immobiliari professionali, e a fotografare la composizione media
delle transazioni immobiliari scomposte nel dettaglio della classe energetica
dell’edificio oggetto di compravendita. I dati 2014, in assoluta continuità con
quelli del 2013, mostrano un mercato immobiliare dominato da immobili di classe
energetica G, che, a seconda della tipologia di immobile, varia tra il 63% per
i trilocali ed il 72% dei monolocali. Le compravendite 2014 di immobili
appartenenti alle prime quattro classi energetiche (A+; A; B e C) rappresenta
tra il 10% e il 14% del mercato (ma per ciascuna tipologia di immobile la
classe C rappresenta circa la metà delle transazioni).

Interessante, come segnale di mercato, il dato relativo  agli immobili di pregio (seppur nello scarso
peso che hanno sul totale delle transazioni): il dato delle compravendite in
questo segmento per gli immobili di classe A+ e A è passato dal 6% del 2013 al
10% del 2014.

Anche i dati delle compravendite analizzati per stato di
conservazione dell’immobile forniscono spunti di analisi molto interessanti. Se
infatti le compravendite 2014 di immobili nuovi si sono realizzate per edifici
di classe A+, A e B nel 49% dei casi (erano il 40% nel 2013) , lo stesso dato
per gli immobili ristrutturati crolla al 6%, dimezzandosi rispetto al 2013.

Evidente anche il potenziale di efficientamento energetico
degli immobili da ristrutturare, per i quali quasi il 90% delle compravendite
nel 2014 è riferibile ad edifici in classe G (dato di poco inferiore rispetto
al 2013).

I risultati dell’indagine mostrano un quadro complessivo
della situazione del mercato immobiliare rispetto alla variabile energetica
composito e, in parte, contrastante. Il mercato rimane evidentemente dominato
da immobili di qualità energetica molto scadente (anche per l’evidente peso
degli edifici vecchi nello stock immobiliare), anche se delle dinamiche di
mercato di alcuni segmenti sembra aumentare il peso della qualità energetica,
come nel caso degli immobili di pregio. Questa tendenza può essere letta come
un incoraggiante segnale della crescente considerazione l’efficienza energetica
di un edificio come elemento essenziale e imprescindibile. Sarà dunque
necessario trasferire questa consapevolezza anche alle categorie edilizie di
minor pregio per capitalizzare il potenziale di efficientamento del settore
immobiliare oggi ampiamente inespresso.

Incoraggianti anche i dati relativi alle nuove costruzioni,
crescendo sensibilmente nel 2014 il peso delle compravendite di immobili
efficienti rispetto all’anno precedente. Crolla però lo stesso dato per gli
immobili ristrutturati, segno che l’efficienza energetica non è un elemento
sufficientemente valorizzato nelle ristrutturazioni edilizie.

Anche il sentiment rispetto al tema dell’efficienza
energetica degli attori del mercato immobiliare presenta luci ed ombre. Se da
una parte aumenta la consapevolezza dell’importanza della variabile energetica
di un edificio sia da parte di chi compra che di chi vende, lo strumento della
certificazione energetica continua a non essere percepito come utile
nell’orientare il mercato verso immobili efficienti. Peggiora infatti il dato
della percezione dell’utilità dello strumento nella lettura comparata dei dati
2014 e 2013: questa criticità potrebbe essere in parte dovuta alle frequenti
modifiche normative a livello nazionale e alla frammentazione della materia a
livello regionale. 

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