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[A cura di: Ufficio studi Conf.A.I.] Un sistema di rating immobiliare per facilitare il pronto realizzo nella dismissione di beni immobili. È quello che ha elaborato Conf.A.I.. Vediamo in che cosa consiste e come si applica.
Il metodo
La fonte dei dati elaborati è la “Base dati compravendite immobiliari” costruita incrociando gli archivi delle note di trascrizione degli atti di compravendita e gli archivi censuari del Catasto edilizio urbano. La chiave di incrocio è l’identificativo catastale dell’unità immobiliare urbana compravenduta.
Dall’archivio della “Pubblicità immobiliare” ogni unità immobiliare urbana contenuta in una nota di trascrizione di un atto di compravendita che ne trasferisce, a titolo oneroso, il diritto di proprietà anche in quota, è, attraverso il proprio identificativo catastale, incrociata negli archivi del Catasto acquisendo le informazioni censuarie (categoria catastale, consistenza, rendita, superficie).
L’elaborazione dei dati ha imposto l’adozione di alcuni criteri per l’aggregazione delle unità immobiliari compravendute, secondo la natura tipologica degli immobili, basandosi sulle categorie catastali e, quando non disponibili, sulla natura indicata dal notaio ai fini della trascrizione.
La dimensione degli immobili compravenduti è stata elaborata dall’Agenzia delle Entrate sulla base delle informazioni desumibili dagli archivi catastali. In particolare, per le unità immobiliari censite in catasto nelle categorie dei gruppi A e C, incluse nei settori Residenziale, Pertinenze e Terziario-Commerciale, è stato utilizzato il dato della superficie catastale calcolata ai sensi del DPR del 23 marzo 1998 n. 138 .
Il modello
Il modello è stato creato interagendo su due valori emersi dall’analisi dell’Osservatorio Mercato Immobiliare, e precisamente il numero delle transazioni effettivamente completate nell’arco temporale analizzato (nel nostro caso si tratta dell’anno 2017) e la quota di immobili oggetto di trasferimento di proprietà rispetto al parco patrimoniale presente in una determinata provincia.
Questi due elementi permettono di valutare in termini nazionali l’impatto del mercato sulla singola area geografica di nostro interesse, valorizzando eventuali particolari caratteristiche tipiche della zona e mantenendo un riferimento unico a carattere nazionale.
I due valori così rintracciati da OMI vengono messi in relazione tra loro e incrociati con i dati di Pil provinciale per giungere ad un valore univoco che viene successivamente parametrato in scala secondo un metodo matematico con creazione di indici alfabetici che rappresentano, al pari di quanto avviene per i modelli di rating finanziari, il valore di pronto realizzo di quel determinato bene immobiliare posto in quella determinata zona con caratteristiche di ricchezza e giro d’affari.
Questa metodologia, utilizzata inizialmente per valutare la coerenza tra i valori di perizia immobiliare ed i valori effettivi di realizzo di immobili facenti parte di un pacchetto di Npl bancari, è stata sviluppata in un modello di policy aziendale per permettere ad un cda o ad un amministratore delegato la possibilità di deiberare valori anche inferiori a quelli peritali proposti da tecnici specializzati, che risultano sì coerenti ai valori di costruzione, tecnologie strutturali e operativi, ma che si scontrano con situazioni locali con scarsa capacità di mercato e accesso al credito centellinato.
Pertanto, questo modello vuole essere di supporto agli operatori di mercato non tanto in sostituzione delle valutazioni tecniche del singolo immobile bensì a corollario di queste, e per meglio identificare le specificità di una singola area geografica del Paese. Più volte ci scontriamo con una conoscenza approssimativa e con aree contigue e disomogenee che necessitano di chiavi di lettura.
Questo è ciò che si prefigge il prototipo di modello, giungere in aiuto per integrare gli elementi di conoscenza e di vendita di ogni singola unità immobiliare.
Nelle tabelle sotto, un esempio relativo alle province di Ferrara e Rovigo (che hanno caratteristiche quasi sovrapponibili) e di Modena (che dimostra invece una significativa dinamicità).
I risultati
La valutazione dei dati e la loro interazione, secondo questo modello, permette di affinare il valore della transazione di compravendita in base a dei crismi di “pronto realizzo” da completarsi entro 90 giorni, che porteranno a discostarsi dal valore di perizia in modo significativo nei casi di Ferrara e Rovigo (riduzioni intorno al 15/20% nel caso di unità residenziali, mentre il valore a Modena si mantiene pressoché identico a quanto indicato in perizia valutativa.
Se tale analisi la indirizziamo al settore produttivo, il dato si rende ancora più evidente, con una scarsa domanda ed un incrocio dell’offerta che potrebbe giungere anche a riduzioni pari ad un quarto del valore. La situazione economica della provincia di Modena sicuramente più dinamica porta a valori di “pronto realizzo” che possono essere anche superiori ai valori di mera valutazione tecnica del bene.
Glossario
Rating. Il rating, in italiano classificazione, è un metodo utilizzato per valutare: titoli (obbligazionari e azionari), imprese, Stati e, nel caso specifico, le potenzialità di vendita di un immobile, sia esso ad uso abitativo che commerciale – artigianale – industriale.
L’idea di applicare il concetto del “rating” alle unità immobiliari presenti nelle province italiane scaturisce pertanto dalla necessità di avere una immediata ed oggettiva informazione sulle possibilità di smobilizzare (da questo il “pronto realizzo”) nel più breve tempo l’investimento immobiliare, applicando riduzioni di valore che tengono conto della tipologia e della ubicazione dello stesso.
Va considerato che tali modelli hanno una valenza indicativa e interagiscono meglio in presenza di perizie e informazioni sullo stato del bene, localizzazione e verifica in loco, ma la necessità per gli operatori che gestiscono portafogli eterogenei e numerosi è quello di avere un dato iniziale a cui poi aggiungere elementi di approfondimento.
La scala di rating è una classica scala statistica da modello standard (ovvero AAA, AA, A, BBB ecc.) a cui sono state integrate una classe tripla A Plus (per le caratteristiche oversize di Milano, Roma e poco altro) e che si ferma alla doppia CC ove allocare elementi di mercato immobile o poco reattivo.
Il modello è diverso a seconda della tipologia dell’immobile (quindi 3 rating diversi per beni commerciali, industriali e residenziali nella stessa provincia) e si è provveduto all’integrazione dell’elemento Pil (Prodotto Interno Lordo) di provincia o regione per aggiustare il grado di frazionamento del portafoglio.
Esiste la consapevolezza circa la necessità di provare sul campo tale modello per la sua validazione, ma la versatilità di implementazione permette di avere risultati facilmente spiegabili ed interpretabili.
Tale modello messo all’opera su un portafoglio di leasing immobiliari risolti (portafoglio Italia) ha dato risultati incoraggianti e confortanti circa la Perdita di Valore differenziata a seconda della provincia. L’affinamento del modello, il suo confronto con situazioni reali giornaliere e il recupero di un dato storico (da inserire come ulteriore valore) dovrebbero permettere ad un gestore immobiliare Npl (non performing loans – sono crediti in sofferenza che i debitori non riescono più a ripagare regolarmente o del tutto) e in prospettiva Utp (unlikely to pay – inadempienze probabili – sono le esposizioni creditizie per le quali un operatore finanziario giudichi improbabile il rimborso totale) di avere un rapido confronto tra il valore di messa a vendita del portafoglio e il valore prudenziale dei beni.
Omi. Osservatorio del Mercato Immobiliare.
Policy aziendale. È quell’insieme di norme adottate dall’azienda per disciplinare la politica della stessa.
Ntn. Numero delle transazioni notarile operate (per singola provincia);
Imi. Indicatore intensità mercato immobiliare (per singola provincia italiana).
