Il Global Commercial Property Monitor, l’indagine di RICS che misura il sentiment del settore immobiliare commerciale (retail, uffici, industria), ha registrato un andamento sostanzialmente stabile nel quarto trimestre 2018 per la maggior parte dei mercati a livello mondiale, nonostante i maggiori rischi di peggioramento dello scenario macroeconomico. In termini assoluti, i dati più positivi, sia sul fronte occupier sia su quello degli investitori, provengono dall’Europa.

Grecia, Ungheria, Portogallo e Spagna sono i top performer del real estate nel Vecchio Continente. Tra i mercati di dimensioni maggiori, la Germania e i Paesi Bassi continuano ad essere appetibili in termini di investimenti, sebbene il mercato tedesco sembri ormai vicino al picco del ciclo e goda in generale di una valutazione elevata.

In Polonia, il settore commercial gode di un sentiment positivo: il rigido mercato del lavoro e il considerevole aumento degli stipendi hanno continuato a sostenere una solida domanda interna che, a sua volta, ha favorito la crescita economica. Le proiezioni di crescita relative a canoni e al capital value per i prossimi 12 mesi si confermano solide e vedono al primo posto i settori prime industriale e degli uffici.

Il segmento retail è stato penalizzato dal cambiamento delle abitudini dei consumatori e dalla crescita dell’e-commerce, che hanno pesato sugli occupier e determinato un incremento delle unità commerciali libere in tutta Europa. Per contro, in Germania, la domanda continua a crescere nel settore industriale e degli uffici, e questa dinamica dovrebbe contribuire ad un aumento del capital value e dei canoni nel corso dei prossimi 12 mesi.

Anche il retail francese, in particolare in relazione al segmento secondario, è in condizioni critiche: la domanda degli investitori si conferma in calo, a causa del deterioramento dei fondamentali degli occupier e del conseguente aumento delle unità libere.

La Brexit

Il Regno Unito registra una performance in lieve calo rispetto al terzo trimestre 2018: l’ISI è leggermente negativo per la prima volta dal secondo trimestre del 2016 (durante il periodo del referendum sulla Brexit). L’andamento è comunque in linea con il volume di transazioni, vicino ai livelli attuali, ma sembra scontare una maggiore cautela con l’aumento degli ostacoli lungo il percorso verso la Brexit. Sebbene, secondo gli intervistati, la richiesta di informazioni sulla disponibilità di spazi immobiliari in altri paesi dell’UE da parte delle aziende britanniche sia rimasta pressoché invariata nel corso del trimestre, molti dei partecipanti al sondaggio ritengono che l’incertezza generata dalla Brexit rappresenti una sfida per il mercato.

L’economista RICS, Tarrant Parsons, commenta le prospettive dell’Europa: “Il sentiment degli investitori e degli occupier rimane particolarmente positivo in Europa secondo le ultime rilevazioni di RICS, ma c’è la sensazione che aumenteranno le tensioni sulle valutazioni in molti di questi mercati. I dati RICS continuano a mostrare come la logistica sia un settore forte in molti Paesi – omologo del cambiamento strutturale di quello retail. Ma anche le alternative stanno diventando sempre più allettanti. Intanto sul fronte UK, la Brexit si conferma il tema dominante in cui il no-deal potrebbe avere un impatto negativo”.

In Italia

L’Occupier Sentiment Index è cresciuto di 6 punti nel quarto trimestre 2018, evidenziando un leggero calo rispetto al +12 registrato in precedenza. Tale dato, solo leggermente positivo, rivela un andamento sostanzialmente piatto del mercato.

In generale, secondo gli intervistati, nel quarto trimestre 2018 si è registrato un incremento della domanda degli occupier (+20% in termini di net balance) in tutti i settori del mercato (retail, uffici e industriale), sebbene la crescita del segmento industriale sia stata solo marginale. Al contempo, l’aumento degli spazi disponibili in tutti i segmenti del mercato ha spinto i proprietari ad incrementare il valore dei pacchetti di incentivi offerti agli occupier.

Le previsioni per i prossimi 12 mesi indicano un rialzo delle attese di crescita (rispetto al terzo trimestre 2018) nei settori prime retail e degli uffici, con proiezioni che ora si attestano rispettivamente al 5% e al 4%.

Per contro, le prospettive nel comparto secondario industriale sono in calo: i partecipanti al sondaggio prevedono infatti una riduzione del 2% su base annua.

Così a Milano

Per quanto riguarda lo specifico della città di Milano, le proiezioni di crescita dei canoni nei settori retail prime e secondary sono in netto contrasto: per il primo si prevede una crescita del 5%, mentre per il secondo un calo del 2%. Al momento, le proiezioni più ottimistiche per i prossimi 12 mesi giungono dal settore prime degli uffici, che vanta canoni stimati in crescita del 5,5%.

L’Investment Sentiment Index è salito di 6 punti, rispetto al +3 registrato nel trimestre precedente, confermando un andamento sostanzialmente piatto nel mercato degli investimenti. Dal sondaggio sugli investimenti è emersa una crescita modesta nei vari settori, con quello degli uffici in testa (in termini di net balance). Anche gli investimenti esteri sono in aumento in tutti i comparti del mercato, sebbene la crescita relativa alle proprietà industriali sia limitata.

Le proiezioni per i prossimi 12 mesi in relazione al capital value sono state riviste al rialzo rispetto ai valori registrati nel terzo trimestre 2018 nel settore prime retail e degli uffici. Al contempo, l’outlook si conferma piatto o leggermente negativo in tutti i comparti secondari, e il settore industriale è il fanalino di coda del mercato a livello di proiezioni su base annua.

A Milano il segmento prime degli uffici ha fatto registrare una crescita del capital value su base annua superiore alla media italiana nel suo complesso, diversamente dal retail secondario, le cui valutazioni sono in calo in tutta la città.

In generale, circa tre quarti degli intervistati ritiene che il mercato sia ancora in grado di offrire fair value agli investitori, mentre, sulla piazza milanese, solo il 61% di essi è di questo avviso.

Sia a livello nazionale che a Milano, la maggior parte dei partecipanti all’indagine ritiene che il settore commercial sia in una fase ancora iniziale o al limite intermedio della ripresa. Come spiega Daniele Levi Formiggini, presidente di RICS Italia: “Le previsioni del Commercial Property Monitor del quarto trimestre 2018 confermano un quadro piuttosto stabile, sia per quanto riguarda il sentiment degli occupier sia per quello degli investitori. Gli stessi esprimono un particolare ottimismo per il comparto degli uffici prime, nonostante le condizioni macroeconomiche del Paese non sembrino particolarmente favorevoli per l’intero settore, a causa della contrazione economica nel corso della seconda metà dello scorso anno. Milano continua a godere di particolari attenzioni da parte degli investitori, soprattutto per quanto riguarda il settore degli uffici prime. Le stime di questo comparto rispecchiano l’attuale vivacità del capoluogo lombardo, anche dal lato occupier, in cui le previsioni sull’andamento dei canoni, nei prossimi 12 mesi, confermano il trend di crescita”.

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