[A cura di: Scenari Immobiliari] Il 2018 si conferma positivo per il mercato immobiliare italiano, anche se investitori e famiglie si sono mostrati più cauti nel primo semestre rispetto allo stesso periodo del 2017. L’incertezza su quali saranno le politiche fiscali e occupazionali del nuovo governo mette un freno al mercato, rallentato anche dalla carenza di prodotto di qualità, sia nel nuovo residenziale (sceso sotto il dieci per cento dell’offerta) che nel non residenziale, soprattutto nelle grandi città. Questi sono alcuni dei dati emersi nel corso della presentazione del 26° Forum di Scenari Immobiliari che si terrà a S. Margherita Ligure il 14 e 15 settembre.

Gli investimenti

Gli investitori esteri hanno ancora un sentiment positivo nei confronti dell’Italia e nel primo semestre hanno acquistato (per due terzi uffici e il resto commerciale) per quasi due miliardi di euro. È quasi la metà rispetto allo scorso anno. Gli investitori istituzionali italiani (fondi, assicurazioni) hanno comprato per poco più di un miliardo. La contrazione rispetto allo stesso periodo del 2017 è pari al 48,2 per cento. Ma, al momento, non è una “fuga” dall’Italia ma un calo fisiologico rispetto ad un anno straordinario come il 2017 e dovuto anche alla carenza di prodotto di qualità sul mercato. Tra i fatti nuovi la maggiore attenzione verso Roma, con la ricerca di immobili di alto livello da trasformare in alberghi. È indubbio, però, che gli investitori esteri siano più cauti nella ricerca, soprattutto quelli di matrice extraeuropea, e sottolineano l’aumentato rischio politico.

Proprio a causa di queste incertezze i prezzi del settore terziario/uffici rimangono ancora in calo nel primo semestre del 2018, con lo 0,5 per cento in meno rispetto a fine 2017. E le previsioni rimangono in campo negativo anche per la fine dell’anno, con lo 0,3 per cento in meno sul 2017. In calo anche i canoni di locazione, esclusi i business district.

Migliore la situazione del commerciale, specie per i negozi delle high streets, che trainano un andamento in ascesa dei prezzi medi nominali. Nel primo semestre 2018 i prezzi della piccola distribuzione hanno raggiunto il primo risultato positivo dal 2007, con lo 0,2 per cento in più sul secondo semestre 2017 e il consolidarsi di questa tendenza è atteso per la fine dell’anno con lo 0,5 per cento in più. Di fatti, anche i consumi delle famiglie sono stimati in aumento dall’Istat negli ultimi mesi.

Il residenziale

Anche se il mercato dei mutui ha registrato una battuta d’arresto nell’ultimo semestre, che si potrebbe definire come una normale manovra dopo un brillante 2017, il mercato residenziale sembra non conoscere crisi. Le compravendite nel primo semestre hanno registrato 290mila transazioni, con un aumento dell’11,5 per cento rispetto al primo semestre 2017, quando se ne contarono 260mila. Il dato lascia propendere per un risultato ancora più positivo per la fine dell’anno, per una stima intorno a 600mila compravendite, ovvero l’8,9 per cento in più rispetto al 2017. Si ricorda però che le transazioni riguardano soprattutto lo stock esistente.

A dare una spinta alle transazioni è il persistente calo dei prezzi, che perdono ancora lo 0,2 per cento nel primo semestre dell’anno in corso, facendo così spostare ancora di un anno la previsione verso un dato positivo. Milano si conferma leader in Italia sia nell’andamento dei prezzi che nelle compravendite, in ripresa il mercato della Capitale.

La previsione per il fatturato a fine 2018 (anche se ridimensionata rispetto a febbraio) rimane positiva a 125 miliardi di euro, con un più 5,3 per cento sullo scorso anno. Tutti i comparti di mercato hanno previsioni positive, dopo quasi dieci anni.

Analisi e commenti

“Il comportamento del mercato immobiliare è sempre più simile a quello finanziario – ha commentato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari –con le incertezze sulle politiche fiscali e in generale il silenzio nei confronti delle tematiche immobiliari che rallentano gli acquisti sia da parte degli investitori che delle famiglie. Sarebbe utile un segnale chiaro sulla direzione di marcia della politica economica in questo settore, che rappresenta quasi un quinto del Pil del Paese”.

Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, e Francesco Giaccio, managing director di Johnson Controls Italia (insieme nella foto) hanno dato un’anticipazione sul Secondo Osservatorio sulla sostenibilità e sulla Sicurezza, che sarà presentato in apertura del Forum e che prosegue con l’approfondimento, iniziato nel 2017, dei nuovi paradigmi della sostenibilità degli ambienti costruiti e degli impatti sul mercato immobiliare.

Sostenibilità e sicurezza

La necessità di ripristinare equilibri tra le attività umane e il pianeta passa necessariamente attraverso la rivisitazione degli ambienti in cui le persone vivono, lavorano e producono. L’impatto degli edifici è pari al 36% delle emissioni e al 40% dei consumi energetici dell’Unione Europea. Processi decisionali dall’alto (dalle direttive comunitarie ai piani urbanistici), innovazioni tecnologiche del mondo fisico e del mondo virtuale e nuovi stili di vita in questo momento confluiscono in una spinta all’innovazione dell’edilizia, con inevitabili ripercussioni sul mercato immobiliare.

“I contenuti del rapporto di quest’anno – ha spiegato Francesca Zirnstein – si articolano a partire da uno sguardo globale alle nuove sfide della sostenibilità energetica, passando alle strategie in ambito urbano racchiuse nel tema delle Smart City, per arrivare, infine, alla scala del singolo edificio. L’obiettivo dell’osservatorio è verificare le ricadute sul mercato immobiliare delle recenti innovazioni finalizzate al conseguimento di un’elevata efficienza energetica, alla riduzione dell’impatto ambientale e al miglioramento del comfort e della sicurezza degli ambienti indoor”.

“L’appuntamento con il Forum di Santa Margherita Ligure, il 14 e il 15 settembre – ha espresso Francesco Giaccio – è l’occasione per presentare la seconda edizione del Costruito per gli uomini del domani, Osservatorio sulla sostenibilità con focus sull’efficienza energetica e sulla sicurezza, in collaborazione con Scenari Immobiliari. La seconda edizione dà continuità agli aggiornamenti e nuovi spunti di indagine, che vede in prima linea i sistemi integrati e soluzioni tecnologiche per il costruito, accanto a developer e gestori di fondi del Real Estate. Dal report – ha aggiunto Giaccio – emerge senz’altro un quadro in evoluzione, che si sta sviluppando, un tema di sicurezza di vivere all’interno dell’edificio. Altro punto chiave è il risparmio energetico, legato alla sostenibilità, il ruolo delle certificazioni energetiche, l’analisi del ritorno economico per gli operatori impegnati in sviluppi immobiliari e investitori”.

L’analisi prende in esame diverse tipologie edilizie, attraverso casi studio caratterizzati da una elevata concentrazione di contenuti innovativi, in grado di mostrare esempi concreti dei vantaggi offerti dalle tecnologie più recenti e dei nuovi processi evolutivi, passando dal data center alla piattaforma logistica, dal centro commerciale alle infrastrutture.

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