È il momento del consuntivo per l’immobiliare turistico montano nel periodo delle festività natalizie. E il bilancio pare positivo. Secondo i dati raccolti da Trademark Italia, infatti, la scarsità di copertura nevosa non ha ridotto, come forse si temeva, il movimento dei villeggianti, anche se qualche effetto negativo si è avuto sui prezzi e sull’atmosfera generale delle località a media quota. L’affollamento delle piste e la minore disponibilità di spazi innevati, però, hanno generato perplessità tra gli operatori, tra i quali non emergono serenità, ottimismo e sorrisi. Si temono i periodi di scarso innevamento naturale e la possibile siccità di questi ultimi due mesi invernali. Le numerose aree turistiche internazionali temporaneamente “fuori gioco” per attentati e turbolenze rappresentano però un dato congiunturale inedito, che con molta probabilità favorisce l’appeal della montagna e delle località alpine e dolomitiche.

IL TREND

In un contesto socio-economico non ancora depurato dagli effetti della crisi economica e in presenza di sfavorevoli condizioni di innevamento, l’andamento turistico della montagna italiana in occasione delle festività di fine anno ha sorpreso positivamente. Il primo bilancio stagionale registra un sostanziale equilibrio dei numeri rispetto allo stesso periodo del 2014. Dal sondaggio emerge che il 38,8% degli operatori del panel interpellato non ha risentito della situazione meteo ottenendo ricavi assimilabili a quelle delle festività 2014-15, mentre il 26,2% dichiara risultati più positivi dell’anno prima. Resta una quota del 35% circa che malvolentieri dichiara una diminuzione del movimento (mediamente compresa tra il -4% e il -7%) e una palese difficoltà ad applicare i prezzi di altissima stagione. Sono soprattutto alcune località del Trentino e del Veneto oltre ai maggiori comprensori lombardi e piemontesi ad evidenziare flessioni della domanda e cali di presenze.

Quanto alle prospettive stagionali, gli operatori turistici le considerano fortemente condizionate dalle condizioni meteo. L’auspicio è che perlomeno il clima resti invernale (il freddo consente di produrre la costosa neve artificiale) per permettere agli operatori turistici di vendere la “montagna bianca” in vista del periodo dei pacchetti per le famiglie, delle settimane bianche e dei week end lunghi.

LOCALITÀ 

L’Italia meridionale, grazie ad abbondanti nevicate, sta registrando un buon successo. Decolla la montagna abruzzese (Altopiano delle 5 Miglia-Roccaraso-Rivisondoli) e tiene l’Appennino tosco-emiliano (Abetone, Cimone, Corno alle Scale e Cerreto).

Sull’arco alpino la domanda ha premiato le destinazioni in grado di offrire non solo sport e piste “a 5 stelle” ma anche ospitalità ed entertainment (shopping, ristorazione da gourmet, cinema, musica e divertimento). Andamento stagionale più positivo che altrove, per qualità e quantità, nelle località dell’Alto Adige (Val Badia e Val Gardena); qualche difficoltà nelle località dolomitiche venete. 

Risultati altalenanti in Trentino: calo di arrivi e presenze in Val di Sole; difficile tenuta a Madonna di Campiglio; stabilità nel comprensorio di San Martino di Castrozza e in Val di Fassa. Performance eccellente, invece, in Valle d’Aosta, soprattutto per Courmayeur-Pré Saint Didier, grazie alle condizioni di innevamento migliori e alla presenza di sciatori internazionali. Calo a due cifre, al contrario, in Valtellina (Bormio e Santa Caterina Valfurva) e a Livigno. Qui le tre settimane tra Natale ed Epifania hanno avuto esito negativo sia quantitativamente che qualitativamente. 

SERIE STORICA

Intanto, per aiutare a comprendere se e quanto l’acquisto di una seconda casa da mettere a reddito sia ancora un buon investimento, Tecnocasa ha analizzato, storicamente, l’andamento del mercato degli alloggi di villeggiatura partendo dal 2008. Ecco l’evoluzione dei prezzi.

2008. Le località turistiche di montagna hanno registrato in generale una leggera contrazione dei valori; hanno tenuto quelle della Val d’Aosta e del Trentino Alto Adige. Il lago mostra invece una diminuzione dei prezzi più forte: tra le zone in flessione ci sono quelle della sponda bresciana del Lago di Garda e del Lago Maggiore. Sul mare si registra una generalizzata diminuzione delle quotazioni. Tra le località più costose dell’anno spiccano Capri, Alassio e Varazze.

2009. Gli immobili in zone turistiche di mare hanno subito una contrazione più forte rispetto a quelli di montagna e di lago. Le località di mare del Nord Italia hanno tenuto meglio rispetto a quelle del sud. Sul mercato del lago la contrazione dei valori è stata abbastanza generalizzata ma contenuta, mentre le quotazioni della montagna sono rimaste stabili. 

2010. Si è registrato un lieve aumento delle quotazioni delle soluzioni in montagna, grazie al buon andamento di Val d’Aosta e Trentino Alto Adige. Al mare i prezzi diminuiscono dell’1,8%. Bene la performance di Sicilia e Calabria nella seconda parte dell’anno. Sono stabili le quotazioni delle abitazioni situate sul lago. 

2011. Sono le località di mare a segnalare un ribasso più forte con -4,3%. A seguire il lago con -3,9%. Iniziano a sentirsi i primi segnali di rallentamento del mercato della seconda casa. 

2012. Anno di ribassi per i valori delle abitazioni situate nelle zone turistiche. La diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti si fa sentire. L’introduzione dell’Imu ha determinato in parte questo risultato, ma è soprattutto l’incertezza a far sì che i potenziali acquirenti siano più prudenti nelle decisioni di acquisto.

2013. Si attesta un ulteriore ribasso delle quotazioni delle abitazioni nelle località turistiche. Nelle località di mare si iniziano a vedere incrementi di acquisto di prima casa, grazie al ribasso dei prezzi; gli acquirenti tendono a preferire zone più vicine al luogo di residenza per abbattere i costi del trasferimento e per utilizzare maggiormente la casa durante l’anno. Quando si riesce si affitta la casa durante il periodo estivo per recuperare parte delle spese. Il ribasso dei prezzi riaccende l’interesse degli acquirenti stranieri per case d’epoca o soluzioni indipendenti non lontano dal mare. Anche nelle località lacustri (in particolare sul Lago di Garda) si registra un ritorno di stranieri. 

2014. Le quotazioni immobiliari continuano a calare. In montagna ma anche al mare, la location diventa sempre meno importante al fine della scelta d’acquisto: si preferiscono località meno costose, vicine a quelle top, perché è il prezzo la variabile più importante. Si presta anche maggiore attenzione all’efficienza energetica per contenere i costi di gestione.

2015. Nel primo semestre le quotazioni calano ancora ma la domanda di casa vacanza è in aumento grazie ai prezzi più accessibili ormai raggiunti in numerose località turistiche e grazie anche mutui più convenienti che portano i potenziali acquirenti a finanziare anche l’acquisto della casa vacanza. Aumenta l’attenzione al contenimento dei costi di gestione dell’immobile e quindi anche alle caratteristiche costruttive che garantiscono efficienza energetica. Gli stranieri, inoltre, tornano sempre più ad acquistare in Italia. 

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