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Due importanti capoluoghi, due analisi di mercato, due analoghe tendenze all’aumento della domanda e all’incremento dei canoni. È l’esito delle indagini di Fiaip e del portale Idealista sul comparto delle locazioni, rispettivamente, a Bologna e a Milano.
FIAIP: i dati sulle locazioni a Bologna
In crescita la domanda, ma l’offerta di immobili è bassa (-4%) anche a causa del boom turistico. A lanciare l’allarme è stato il segretario regionale Fiaip dell’Emilia Romagna, Stefano Rambaldi, parlando degli affitti e dei relativi costi per le famiglie, in occasione della presentazione del Rapporto dell’Osservatorio immobiliare Fiaip di Bologna e Provincia.
Il mercato del capoluogo dell’Emilia Romagna vede la crescita delle compravendite +3,8% con i prezzi degli immobili che segnano +1,4% rispetto all’anno precedente, e viene fotografata da Fiaip un’offerta di immobili da locare ridotta al lumicino. A preoccupare i dirigenti di Fiaip Bologna sono in particolar modo le previsioni per le locazioni immobiliari, che senza un concreto e immediato intervento per aggiornare le tabelle dei canoni concordati rischiano di vedere i prezzi schizzare alle stelle. Secondo le stime dell`Osservatorio immobiliare Fiaip, coordinato da Laura Clò, tra il 2017 e il 2018 si è già registrato un aumento dei canoni delle locazioni del 2,66% e le previsioni lasciano presagire per i prossimi mesi un salto al +5%.
“Se non si dà una correzione alle tabelle dei canoni concordati, che hanno sempre calmierato il mercato bolognese, c’è il rischio che la variazione dei prezzi possa diventare molto alta. Oggi la differenza di prezzo tra concordato e canone libero a Bologna è del 20%: se aumenterà molti proprietari alla luce della convenienza potrebbero decidere di applicare le tariffe di mercato”.
“Ho iniziato 25 anni fa questo mestiere e una situazione del genere non l’avevo ancora incontrata – commenta Stefano Rambaldi –. C’è un’offerta prossima allo zero e una richiesta altissima di immobili per l’abitazione. Siamo in una situazione in cui i prezzi rischiano di decollare pesantemente”.
Il quadro nel capoluogo emiliano si é fatto molto complicato a causa di diversi fattori, non ultima la scelta di molti proprietari di orientarsi verso le locazioni turistiche e a breve termine, che sembrano dare al momento maggiori garanzie di rendita. “Si rischia di mettere in crisi le famiglie – sottolinea Rambaldi –. Il mercato ha richieste talmente elevate e i tempi di locazione sono diventati talmente brevi che ci sono le code quando c’è un appartamento. I sindacati dei proprietari hanno rinnovato l’accordo territoriale il 29 settembre scorso e già in quella sede la Fiaip aveva avvisato che mantenere sui canoni concordati gli stessi parametri di cinque anni fa avrebbe potuto essere rischioso”. A presentare il rapporto immobiliare di Bologna e Provincia sono intervenuti, tra gli altri, il presidente nazionale Fiaip, Gian Battista Baccarini, Massimiliano Bonini, presidente di Fiaip Bologna, Gianluca Giordani, presidente Fiaip Emilia Romagna, Paolo Righi, presidente Confassociazioni Immobiliare e Giorgio Spaziani Testa, presidente Confedilzia.
Affitti a Milano: l’indagine di Idealista
Mercato delle locazioni vivace a Milano, dove le richieste sono schizzate dell’84,7% nell’ultimo anno, stando ai dati del marketplace immobiliare Idealista. Una delle leve di questo boom di richieste va ricercata proprio nelle conseguenze della crisi e la precarizzazione del mercato del lavoro, che negli ultimi anni ha reso quasi impossibile l’acquisto di una casa per alcune fasce della popolazione. Nello stesso tempo è aumentata la propensione alla mobilità degli individui (per lavoro, studio, famiglia, turismo) e così a cambiare è stata anche l’educazione finanziaria di molti giovani, spinti a temporeggiare prima di acquistare casa.
Secondo Vincenzo De Tommaso, dell’ufficio studi di Idealista: “Le condizioni socio-economiche attuali spingono verso un modello sempre più basato sull’affitto, e questo cambiamento parte proprio da Milano, che guida una tendenza destinata a diffondersi in atre città italiane in futuro”.
Lo studio – frutto di un’elaborazione di Idealista sulle richieste compiute dagli utenti del portale dal primo trimestre del 2017 al primo trimestre di quest’anno – evidenzia, a fronte di una domanda elastica, l’irrigidimento dell’offerta di immobili destinati alla locazione, che sono passati da 10.637 a 9.704 negli ultimi 12 mesi, con un calo del 9,6%. Sul fronte dei prezzi, l’ultimo indice sugli affitti di Idealista, fotografa una variazione in terreno positivo del 3,9% nell’ultimo anno.
Le richieste dei proprietari sono in aumento in tutti i quartieri, eccetto qualche area periferica, mentre volano il Centro Storico (9,4%), Forlanini (6,2%) e Famagosta-Barona (5,6%). La tendenza sembra essere in attenuazione nell’ultimo trimestre, con tasso d’incremento pari a solo lo 0,3%. Va però detto che dal 2014 a oggi le locazioni sono cresciute del 22,4% con un incremento esponenziale del costo al metro quadrato nel periodo che va dall’anno prima di Expo 2015 a oggi. Un trend inarrestabile che rende Milano la città più cara d’Italia, con una media di 17,5 euro/mq.
I prezzi più accessibili si trovano a Baggio (12,4 euro/mq), Lorenteggio-Bande Nere (13,6 euro/mq) e Corvetto (13,5 euro/mq). Le zone top sono Navigli-Bocconi (18,4 euro/mq) e il Centro Storico (23 euro/mq). Per farsi un’idea concreta della spesa media per un appartamento di dimensioni comprese fra i 40 e gli 80 mq a Milano, si parla di una cifra compresa fra i 700 ed i 1.400 euro mensili.
I tagli più richiesti sono i bilocali (34%), seguiti dai trilocali (29%). Queste percentuali aumentano quanto più ci si avvicina alle vie del centro. Anche se il numeri di richieste è cresciuto in tutto il capoluogo meneghino, in alcune macroaree come Navigli-Bocconi, Porta Vittoria e Greco-Turro sono più che raddoppiate.
