Frena il mercato immobiliare e con esso l’entusiasmo che aveva caratterizzato la ripresa di fine 2014. Secondo i dati dell’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate, riferiti al primo trimestre 2015, il settore ha infatti subito una flessione erodendo, in parte, i rialzi registrati l’anno scorso. Il tasso tendenziale riferito al complesso delle compravendite risulta in calo del 3,4% con un livello totale di scambi pari a 208.403 transazioni nei primi tre mesi dell’anno in corso. Peraltro, questa volta il rallentamento delle compravendite è da imputare soprattutto ai capoluoghi e alle metropoli, che, invece, negli anni più intensi della crisi economica erano riusciti a contenere (pur se solo marginalmente) il crollo di un mercato immobiliare dal segno particolarmente negativo prevalentemente nei comuni periferici e provinciali.

Tutto ciò premesso, occorre tuttavia evidenziare sempre che i volumi delle compravendite osservati nel quarto trimestre del 2013 e nel primo trimestre del 2014 avevano subito gli effetti dell’entrata in vigore, a partire dal 1° gennaio 2014, di un nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale applicabile agli atti di trasferimento a titolo oneroso di diritti reali immobiliari (Articolo 10 del D.lgs.14 marzo 2011, n. 23) lasciando invariato il regime degli atti soggetti alla tassazione IVA.

Ad ogni buon conto, nei primi tre mesi di quest’anno la perdita ha riguardato tutti i comparti del settore, sia pure con intensità diverse. La contrazione maggiore ha infatti interessato il segmento produttivo con un calo percentuale (-7,1%) più che doppio rispetto al dato complessivo. Particolarmente negative sono state anche le performance del resto dell’immobiliare non residenziale: -6,4% il terziario, -5,2% il commerciale. Il segmento abitativo ha visto invece ridursi le transazioni di circa 3.000 unità, facendo registrare una variazione pari al -3%. Più o meno in linea con questo dato sono stati i risultati del mercato delle pertinenze, riconducibili in larga parte a immobili al servizio delle abitazioni quali cantine, box e posti auto, in calo del 3,6%, nonché la categoria “altro”. in cui confluiscono gli immobili non diversamente classificabili, con scambi in discesa di poco più di 3 punti percentuali. 

Confrontando storicamente trimestri analoghi, è addirittura dal 2006 che l’immobiliare è alle prese con il segno meno, eccezion fatto per il rimbalzo di 3 punti del primo trimestre 2010. Risultato? Ad oggi il livello di scambi è pari a circa il 55% di quello registrato a inizio periodo.

AREE GEOGRAFICHE

Nel primo trimestre 2015 il segno dell’andamento del mercato residenziale, al lordo del richiamato effetto fiscale, è stato negativo in tutte le aree, ma con variazioni percentuali tra loro molto distanti. La perdita maggiore, -7,3%, si è manifestata al Centro, che pure aveva registrato forti rialzi, anche in doppia cifra, nel corso di tutto il 2014. Poco al di sotto del dato nazionale è il calo fatto segnare dal Nord (-2,4%) che con le sue oltre 48 mila unità compravendute presenta un livello di scambi superiore a quello complessivamente imputabile al resto del Paese. Al Sud il numero di transazioni si mantiene pressoché stabile, subendo una riduzione inferiore all’1%.

Ripercorrendo il trend nazionale del comparto, in tutte le aree la lieve ripresa avuta tra 2010 e 2011 è stata seguita da crolli ripetuti nell’anno immediatamente successivo. A partire dal 2013 si è assistito ad un recupero graduale del livello degli scambi, sia pure ancora in fase di consolidamento. Risulta evidente la forte correlazione nell’andamento dei singoli mercati territoriali, con il Centro che a partire dal 2009 ha tendenzialmente esercitato un ruolo di traino quanto meno nelle fasi di risalita delle attività transattive. A inizio 2015, come già avvenuto nella fase più acuta della crisi, è invece proprio il Centro ad incidere maggiormente sul risultato negativo.

Se nell’osservare l’andamento dei mercati territoriali nel periodo in esame si opera una distinzione tra capoluoghi e non capoluoghi ciò che si nota è che questi ultimi hanno contenuto le perdite rispetto ai primi: -4,6% il capoluoghi contro una variazione negativa di poco superiore al 2% per i comuni minori. Si ribaltano pertanto le dinamiche rispetto a quanto registrato nei trimestri precedenti in cui i rialzi, anche se generalizzati, avevano interessato soprattutto i capoluoghi, tutti allineati su ritmi di crescita molto sostenuti nelle fasi finali del 2014.

Lo scarto riscontrato a livello nazionale si conferma e anzi si accentua nei comuni del Centro e del Nord mentre al Sud, al contrario, i comuni di maggiori dimensioni sono gli unici a registrare un dato positivo (+2,2%) 

Da sottolineare inoltre la caduta dei capoluoghi del Centro, che con una contrazione di quasi il 10% perdono parte dei forti rialzi registrati nel terzo e nel quarto trimestre del 2014. 

Riassumendo: il mercato residenziale dei capoluoghi dopo quattro trimestri consecutivi di segno positivo subisce una battuta di arresto. Anche nei comuni minori la tendenza attuale è al ribasso, sia pure con variazione di entità inferiore non solo rispetto ai capoluoghi, come già visto, ma anche rispetto ai risultati registrati nei primi tre trimestri del periodo di riferimento. 

LE METROPOLI

Il risultato negativo del mercato delle abitazioni nel I trimestre 2015 si manifesta anche nelle otto maggiori città italiane per popolazione e in misura più accentuata, con -5,6% quale dato totale. Come nel resto nel Paese, i comuni del resto della provincia riescono invece a contenere le perdite subendo una contrazione meno marcata, pari al 2,5%. 

Scendendo nel dettaglio delle singole città, Milano e Palermo rappresentano gli unici casi in cui i capoluoghi hanno mostrato incrementi rispetto alle perdite riscontrate per i comuni del resto della provincia. Soprattutto nel capoluogo siciliano si riscontra la divaricazione tra l’ottima performance dell’area comunale, la migliore in Italia con +11,2%, e quella dell’hinterland dove invece gli scambi si sono ridotti di quasi il 7%. Altro caso isolato è quello di Napoli, in cui sia i comuni della provincia sia il capoluogo hanno visto aumentare il numero di transazioni rispetto al primo trimestre 2014. 

Al contrario, a Genova il mercato perde sensibilmente su entrambi i fronti: -18,9% il capoluogo, -12,3% il resto della provincia. Tendenza analoga mostrano i mercati di Roma e di Torino, sia pure con perdite meno rilevanti. A Bologna e Firenze, a fronte di una sostanziale stazionarietà nei capoluoghi, si registra un incremento nel resto della provincia: rispettivamente +7,4% e +3%.

Confrontando i dati attuali con quelli dei due trimestri precedenti, si nota il deterioramento del quadro congiunturale specie con riferimento ai capoluoghi di provincia. L’eccezione di Palermo trova inoltre una possibile spiegazione nel relativo ritardo con cui il mercato locale sembra aver agganciato la ripresa di fine 2014.

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