L’andamento di mercato degli immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva. E un focus sulle dinamiche di leasing immobiliare. Sono gli oggetti del report realizzato dall’Agnezia delle Entrate con la collaborazione di Assilea (associazione nazionale delle società di leasing). Di seguito i dati più rilevanti.

DATI NAZIONALI

Nel 2016 il settore non residenziale, che comprende i segmenti del terziario, del commerciale e del produttivo, mostra un deciso rialzo dei volumi di compravendita: +16,1% complessivamente rispetto al 2015. Si tratta del primo anno, dal 2006, inizio del calo degli scambi per il complesso del settore, che la crescita riguarda contemporaneamente tutti e tre i comparti. È il produttivo a mostrare il rialzo maggiore, +22,1%; segue l’aumento del 16,6% del settore commerciale e infine, +12,5% è la crescita che si osserva per il segmento terziario. 

È importante sottolineare che il mercato dei settori terziario, commerciale e produttivo rappresenta il 6,5% dello stock immobiliare complessivo e il 4,6% dell’universo delle transazioni e che le tipologie immobiliari oggetto di particolare approfondimento in quest’analisi, sono quelle tradizionalmente collegate ai settori terziario (uffici), commerciale (negozi e laboratori) e produttivo (capannoni e industrie). Per tali tipologie è stata effettuata un’analisi dettagliata dello stock immobiliare, degli andamenti dei volumi di compravendita e delle quotazioni di mercato. Va comunque sempre ribadito che le destinazioni d’uso sono quelle desumibili dalle categorie catastali e, data la loro finalità, queste non sono del tutto idonee a cogliere l’esatta destinazione d’uso dei beni, in particolare nel gruppo D (immobili speciali), in cui spesso esiste una promiscuità tra immobili a carattere produttivo, commerciale e terziario. 

Ad ogni buon conto, l’analisi delle variazioni tendenziali trimestrali del settore non residenziale ben evidenzia la netta inversione di tendenza che si è osservata nel corso del 2016 con tutti i segmenti, che, realizzando variazioni positive in tutti i trimestri, seppure di diversa entità, hanno consolidato la ripresa. 

GLI ANDAMENTI

In termini di stock immobiliare, i negozi rappresentano la tipologia edilizia con il numero di unità più elevato tra le tipologie non residenziali (poco più di 2,5 milioni di unità, che costituiscono quasi il 60% dello stock non residenziale; seguono i capannoni, con quasi il 18% e gli uffici, con poco più del 15%. Considerando le compravendite, si nota che sono ancora i negozi a detenere la quota maggiore di transazioni, ma con un ammontare inferiore alla quota di stock, e pari al 50,8%. Sono, di contro, più elevate, rispetto allo stock, le quote di compravendite degli uffici e dei capannoni, pari rispettivamente a circa il 19% e il 22%. Tale differenza di quote in termini di volume di compravendite e di stock si riflette, ovviamente, sul valore dell’indicatore di intensità IMI, che risulta, quindi, più elevato per uffici e capannoni (1,51% e 1,48% rispettivamente) e piuttosto basso per la tipologia negozi (1,03%). 

Osservando le transazioni registrate nel 2016 rispetto all’anno precedente, si evidenzia che il settore “negozi” è in rialzo in tutte le aree, con picchi intorno al 20% nel Nord Est e nelle Isole; il settore “uffici” subisce un lieve calo nelle Isole e cresce nelle altre aree, in particolare nel Nord Ovest (+17,5%); il settore “capannoni” è invece in forte rialzo con picchi molto elevati al Sud e nelle Isole (+39% e +67% rispettivamente).

Nel segmento non residenziale, quindi, le unità immobiliari delle tipologie uffici, negozi e capannoni rappresentano, complessivamente, oltre il 90% sia in termini di stock nazionale (93%), sia in termini di volumi di compravendita (91%). Si ritiene pertanto che l’analisi della composizione e della dinamica del mercato immobiliare delle suddette categorie possa fornire una descrizione rappresentativa dell’intero segmento non residenziale e a queste si farà riferimento nel Rapporto. 

SERIE STORICA

Dal punto di vista dell’andamento storico dell’intero comparto non residenziale in termini di volumi di compravendita, ponendo 100 l’indice delle transazioni nell’anno 2004, appare evidente come la flessione dei volumi di compravendita sia cominciata nel 2006 per le tipologie uffici e negozi e nel 2007 per i capannoni. Tutte le tipologie, poi, hanno subito una decisa diminuzione dei volumi scambiati nel 2008 e nel 2009. Dopo il biennio 2010-2011, con le compravendite che contengono le perdite, gli scambi sono nuovamente in ripido calo nel 2012: una flessione che si protrae, con minore intensità, nel 2013. Nel 2014 le compravendite di capannoni e negozi tornano in campo positivo, mentre ancora in perdita rimangono gli acquisti di uffici. Nel 2015 le compravendite diminuiscono per gli uffici ed i capannoni ed aumentano per i negozi, con un effetto netto per il totale del non residenziale pressoché simile al valore del 2014. È, infine, nel 2016 che i tre settori sono tutti in rialzo e portano l’indice complessivo a guadagnare più del 15% rispetto al 2015. 

I VALORI

Relativamente ai valori di mercato, è stata calcolata, per ognuna delle tipologie immobiliari non residenziali, una quotazione media aggregata nei diversi ambiti territoriali (regione, area geografica e nazionale), elaborando le quotazioni OMI pubblicate nel I e II semestre del 2016 e pesandole sullo stock immobiliare di ciascun comune. I dati nazionali e per area territoriale mostrano un calo generalizzato dei valori sia per i negozi, sia per i capannoni e, in modo più accentuato, per gli uffici. L’indice delle quotazioni OMI mostra valori sempre in calo dal 2008 ad eccezione dei capannoni, che fino al 2010 sono cresciuti anche se in misura lieve. I negozi sono il segmento del non residenziale con la maggior perdita di valore, quasi il 20% negli ultimi 8 anni.

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