[A cura di: Roberto Bandoni – pres. Kìron Partner SpA]

Nel secondo trimestre del 2017 Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 12.983 milioni di euro. Rispetto allo stesso trimestre del 2016 si registra una diminuzione delle erogazioni pari a -1,8%, per un controvalore di -240,7 mln di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel Bollettino statistico di Bankitalia, dai cui dati emerge, quindi, che si è conclusa la serie positiva che ha visto un aumento delle erogazioni trimestrali dal terzo trimestre del 2014.
La crescita è stata repentina e spesso in doppia cifra. In poco meno di tre anni la dimensione annuale del mercato del credito finalizzato all’acquisto dell’abitazione da parte delle famiglie consumatrici è passato da circa 21 miliardi a quasi 51 miliardi. L’aumento è stato trainato principalmente dall’incremento del numero delle compravendite immobiliari, e in parte anche dal fenomeno della surroga e sostituzione. Fenomeno quest’ultimo che è in fase di rapida diminuzione e che quindi influenza in maniera importante questo primo segno negativo dopo tanto tempo.
In quest’ultimo trimestre la quota delle nuove operazioni per acquisto incide per l’83% del totale mentre la restante parte, 17% è quella legata a sostituzione e surroga. Per avere un termine di confronto basta rapportare il dato con quello della prima rilevazione di Banca d’Italia, relativo al quarto trimestre 2015, che quantificava la quota di operazioni di surroga e sostituzione al 23%.
La tendenza alla crescita, comunque, resta: guardando al dato cumulato del primo semestre 2017 si può notare come complessivamente siano stati erogati 25.287 mln, con una variazione positiva di +4,3% rispetto al primo semestre 2016.

Macroaree

Il leggero calo trimestrale delle erogazioni appare più accentuato nelle macroaree del centro e sud Italia. La performance migliore spetta invece al Nord Ovest, che anche nel secondo trimestre 2017 mostra una crescita delle erogazioni: 4.474,6 milioni (1,3% in più rispetto al secondo trimestre 2016). Calano invece le altre macroaree anche se a ritmi differenti. L’Italia Nord Orientale solo del -2% attestandosi a 2.782 milioni di euro; le isole segnano un -3%, con erogato a 787 milioni di euro; l’Italia Meridionale registra anch’essa una diminuzioni dei volumi erogati facendo rilevare un -3,7%, con erogato pari a 1.774,7 milioni di euro. Il calo più consistente lo fa registrare l’Italia Centrale, che perde volumi per -149,8 mln di euro, attestandosi così a complessivi 3.164,4 milioni di euro (-4,5%).

Regioni e province

Nel secondo trimestre 2017 crescono le erogazioni in Valle d’Aosta, Trentino Alto Adige, Campania, Sardegna e Lombardia. Il dato di maggiore impatto, essendo in piena controtendenza rispetto all’andamento nazionale e alla maggioranza delle altre regioni, è quello della Valle d’Aosta che fa registrare una crescita di quasi il 23%.
In ambito provinciale, solo 41 delle 110 province analizzate hanno evidenziato variazioni in aumento; al top la performance di Benevento, migliore fra tutte in Italia con una crescita del +38,6%.

Importo medio

Sempre nel secondo trimestre 2017 il ticket medio nazionale si è attestato a circa 111.400 euro, tendenzialmente in linea (+0.1%) rispetto a quanto riscontrato nel secondo trimestre 2016. Tutte le macroaree restano al di sopra della soglia dei 100.000 euro: il Centro Italia eroga mediamente di più, con 121.200 euro, seguito dal Nord-Ovest con 113.400 euro; chiudono le isole che erogano mediamente meno, con 103.500 euro.
L’importo medio di mutuo visto a livello regionale continua ad essere, per ragioni socio-economiche, difforme sul territorio nazionale. Le regioni con il valore più alto sono Lazio e Toscana, rispettivamente con 125.200 euro e 122.000 euro, seguite dalla Lombardia, con 118.500 euro; l’importo medio più basso si registra in Abruzzo (93.300 euro).

Tassi di interesse

Stando alle dinamiche dei tassi di ottobre 2017, è stato calcolato l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario del valore di 110.000 euro per una durata di 25 anni, ipotizzando che l’immobile valga 160.000 euro e che lo spread medio di mercato si attesti a 1,40% per il tasso fisso e a 1,50% per il tasso variabile. Con un mutuo a tasso fisso sosterremmo una rata di 517 euro, circa 96 euro in più rispetto a quanto dovremmo sostenere se scegliessimo un mutuo a tasso variabile, in quanto la sua rata ammonta a 423 euro.

Conclusioni

La spinta alla crescita delle erogazioni sembra aver diminuito la sua forza soprattutto nella lettura delle ultime rilevazioni trimestrali. Il mercato sembra dunque aver trovato la sua dimensione e il calo delle surroghe e sostituzioni compensa la crescita delle operazioni di acquisto. Si rileva, dal lato della domanda, un moderato calo delle interrogazioni di mutui rispetto allo scorso anno. I principali indici dei tassi di riferimento sono ancora a livelli molto bassi, le banche applicano spread convenienti e le quotazioni immobiliari rimangono interessanti: in questo scenario sono buone opportunità per le famiglie che vogliono affacciarsi all’acquisto dell’abitazione.
I recenti dati sulla crescita, seppur moderata, dell’inflazione nell’area Euro aprono nuovi scenari rispetto alla politica monetaria finora attuata da parte della BCE riguardo ai tassi. Tempi e modi restano comunque ancora da definire e una decisione certa verrà presa nei prossimi mesi.
Il settore creditizio rimane comunque condizionato dall’andamento della situazione economica del nostro Paese, soprattutto nelle componenti lavoro e fiducia dei consumatori. In generale, riguardo al mercato del credito, la chiusura del 2017 dovrebbe far intravedere una sostanziale tenuta delle erogazioni. La quota delle surroghe è destinata a ridursi ulteriormente, dando maggiore peso dunque alle operazioni di acquisto.

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