[Fonte: Crif]

In un anno caratterizzato da una domanda di nuovi mutui in progressiva accelerazione, con un tasso di crescita che tocca la punta del +31% a dicembre 2014 (e per un totale del +32,5% su base annua, secondo i dati Abi) e da prezzi degli immobili residenziali in continua riduzione – quotazioni di nuovo in ribasso del -4,65% rispetto al 2013 – tarda tuttavia a prendere forma la tanto attesa ripresa del mercato immobiliare residenziale. I dati dell’Agenzia delle Entrate mostrano infatti, in termini di nuove compravendite, un debole +2,2% sui primi 9 mesi del 2014 rispetto ai primi nove mesi del 2013. Lo sottolinea nuova edizione della Bussola Mutui, il bollettino trimestrale firmato CRIF e MutuiSupermarket.it.

Stando al report, peraltro, il mercato immobiliare non sembra trarre giovamento nemmeno dall’appetibile offerta di mutui, con i migliori spread per un mutuo a tasso variabile di 140.000 euro a 20 anni che si posizionano per tutto il quarto trimestre 2014 all’1,95%, evidenziando una riduzione dello 0,65% da inizio anno (-25%). 

La speranza è che migliore fortuna abbia l’ulteriore rafforzamento della riduzione degli spread atteso per i prossimi mesi, anche per effetto del nuovo Quantitative Easing da parte della BCE che fornirà al sistema bancario italiano nuova liquidità e nuovo stimolo all’aumento degli impieghi in ambito mutui casa. Ma, per ora, il calo non sta stimolando più di tanto la domanda di nuovi mutui per acquisto casa, quanto piuttosto la domanda di surroghe.

LE SURROGHE

Le richieste di mutuo di surroga inoltrate dai mutuatari esistenti durante il quarto trimestre 2014 raggiungono il 36% del totale contro il 12% del quarto trimestre 2013. Tale incremento di peso è da correlarsi in particolare al continuo calo degli spread offerti sui mutui – che raggiungono livelli inferiori al 2% sul quarto trimestre 2014 – e da un forte push mediatico in atto sul tema della surroga e sui risparmi ottenibili con il trasferimento del proprio mutuo in essere.

Con riferimento alla tipologia di tasso preferita dai mutuatari interessati a surrogare o sostituire il proprio mutuo, ritorna in realtà anche l’interesse per il mutuo di surroga a tasso fisso, che passa a spiegare dal 25% del totale delle preferenze nel terzo trimestre 2014 al 36% nel quarto trimestre 2014.

Tale dinamica è da ricondurre, in particolare, alle scelte dei mutuatari esistenti – sottoscrittori di mutui a tasso fisso – che decidono di approfittare di nuovi IRS ai minimi storici di sempre, oltre che di nuovi spread di offerta in molti casi inferiori a quelli del proprio mutuo in corso di rimborso.

Ma come di consueto, la Bussola CRIF – MutuiSupermarket presenta una fotografia aggiornata ed esaustiva anche della domanda, dei richiedenti, dell’offerta e degli immobili oggetto di finanziamento. Di seguito, i principali temi emergenti.

LA DOMANDA

A livello aggregato, la domanda di mutui (in termini di numero di istruttorie formali presentate agli istituti di credito) registrata durante il 2014 segna un +15% rispetto all’anno 2013. In particolare, il mese di dicembre 2014 fa segnare un nuovo incremento nel numero delle richieste di mutui pari +30,6% rispetto allo stesso mese 2013. Si intensifica pertanto la dinamica positiva in atto da fine della prima metà 2013. Al contempo, in questo scenario migliorato si registra però un forte calo dell’importo medio richiesto del mutuo che sull’anno 2014 scende a 124.346 euro contro i 127.328 euro del 2013. Complessivamente, l’importo medio dei mutui richiesti nel 2014 è calato del -9,7% rispetto ai valori del 2008.

L’OFFERTA

I dati di Banca d’Italia mostrano nei primi 9 mesi 2014 un aumento dei nuovi flussi di mutui erogati pari al+9,8% rispetto ai primi 9 mesi 2013. La dinamica positiva registrata è favorita dai miglioramenti sullo scenario finanziario che sta traducendosi progressivamente in una diminuzione degli spread offerti dalle banche sui propri mutui. A gennaio 2014, infatti, i migliori spread offerti sui mutui a tasso variabile si posizionano attorno all’1,95% e i migliori spread per mutui a tasso fisso attorno al 2,23% (spread calcolati per un mutuo di 140.000 euro a 20 anni con immobile a garanzia di 220.000 euro). Tali spread sono da paragonare con i relativi migliori spread del gennaio 2013, pari al 2,60% per i mutui a tasso variabile e 2,50% per i mutui a tasso fisso. Questa dinamica, come specificato in precedenza, è alla base del progressivo e forte aumento delle surroghe e sostituzioni registrato nel corso dell’anno appena concluso.

RISCHIOSITÀ 

A causa delle perduranti difficoltà dell’economia nazionale, con i livelli di disoccupazione che hanno raggiunto livelli record specie tra le fasce di popolazione più giovani, la rischiosità del comparto del credito retail si è mantenuta sostanzialmente stabile, con un lieve rientro dei tassi di default a settembre 2014, riflettendo sia la selettività dell’offerta di credito sia la prudenza della domanda, con il perdurante timore da parte dei consumatori di non riuscire a ripagare regolarmente gli impegni assunti soprattutto a causa delle criticità sul mercato del lavoro.

Nello specifico, il tasso di default (ovvero l’indice di rischio di credito di tipo dinamico che misura le nuove sofferenze e i ritardi di 6 o più rate nell’ultimo anno di rilevazione) dei mutui immobiliari si è stabilizzato per gran parte del 2014 all’1,9% e solo a settembre ha mostrato un ulteriore cenno di miglioramento, posizionandosi all’1,8%.

IMMOBILI

Pur a fronte di condizioni che avrebbero potuto produrre uno stimolo al mercato, come detto, nel 2014, il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario ha continuato a diminuire, segnando un -4,65% complessivo rispetto all’anno 2013. Analizzando il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia sull’arco temporale 2010/2014 emerge una contrazione media dei prezzi degli immobili pari a -14,0%. 

Tale riduzione dei prezzi medi non risulta però sufficiente ai fini di una solida ripresa del mercato immobiliare. I dati Agenzia delle Entrate mostrano infatti un numero di compravendite residenziali sul terzo trimestre 2014 in aumento del +4,1% rispetto al terzo trimestre 2013. Complessivamente, sui primi 9 mesi 2014 il numero delle compravendite cresce del 2,2%, passando dalle 294.321 dei primi 9 mesi 2013 alle 300.859 dei primi 9 mesi 2014, a conferma del fatto che le famiglie italiane stanno tornando molto lentamente a guardare con interesse e fiducia al mercato immobiliare.

CONCLUSIONI

L’anno passato ha quindi registrato i primi segnali positivi di ripresa mercato: domanda in crescita del 15%, spread di offerta in discesa media del 25% e nuove erogazioni in aumento del 10% sui primi 9 mesi del 2014. Se accostiamo a queste rilevazioni l’impatto atteso del nuovo Quantitative Easing BCE sul sistema bancario italiano, appare ragionevole attendersi un anno 2015 di continuo sviluppo per il mercato, probabilmente non inferiore al 15-20% rispetto al 2014. 

A giudizio di Stefano Rossigni, amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it, “La velocità con cui tale crescita si realizzerà dipenderà ad ogni modo dalla rapidità con cui le famiglie consumatrici decideranno di riapprocciare il progetto acquisto casa, rinviato nel corso degli ultimi anni. La spinta delle erogazioni di surroga dovrà quindi essere accompagnata da una ripresa del mercato immobiliare, imprescindibile affinché il settore possa riavviarsi su un sentiero di crescita solida e sostenibile sui prossimi anni”.

Una valutazione che trova d’accordo Stefano Magnolfi, direttore real estate services di CRIF: “Nonostante la lieve ripresa delle compravendite residenziali (+2,2% nei primi 9 mesi del 2014), il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario continua a diminuire, caratterizzando un 2014 che si chiude con -4,65% rispetto all’anno 2013. La scarsa fiducia dei privati e delle famiglie sulle proprie prospettive reddituali future spinge dunque a procrastinare di nuovo il progetto casa e con esso l’avvio di un ciclo di solida ripresa del mercato immobiliare residenziale. La decrescita dei valori immobiliari che stiamo osservando, che sarà destinata a perdurare anche nel 2015, si riflette inoltre nelle procedure di esecuzione forzata degli immobili a garanzia dei crediti problematici, il cui valore stimato in sede d’asta è già fortemente scontato rispetto al valore originario del cespite, con evidenti riflessi sulle politiche di accantonamento e la necessità sempre più pressante da parte delle banche di monitorare con la massima attenzione il valore delle garanzie immobiliari”.

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