[Interviste a cura di: Rebecca Genesio]

Il 2015 è iniziato da poco, ed è ancora tempo di bilanci su quanto accaduto nel 2014 nel settore immobiliare. I dati, confermati da diverse indagini istituzionali, parlano di una piccola quanto significativa ripresa delle compravendite. Ma qual è la realtà che si nasconde dietro cifre e statistiche? Italia Casa e Quotidianodelcondominio.it hanno deciso di sentire da vicino coloro che stanno “ in trincea”, che toccano con mano ogni giorno l’andamento del settore. Con il presidente di Re/Max Italia Dario Castiglia (di seguito siglato con “R”) e il team manager del Gruppo Tecnocasa Gianni Pautasso (di seguito siglato con “T”) abbiamo cercato di fare il punto della situazione. 

Che aggettivo userebbe per fare un bilancio del 2014 ?

(R) Incoraggiante è l’aggettivo che mi sento di utilizzare riferendomi all’anno appena conclusosi, visto l’aumento di compravendite residenziali nel primo e terzo trimestre e i risultati ottenuti dal nostro gruppo. Guardo poi con ottimismo al 2015 per tutta una serie di fattori e avvenimenti recenti, non ultimo la maggiore apertura delle banche al credito e il conseguente incremento dell’erogato; i dati previsionali sull’economia complice anche il QE della BCE; i dati sulla disoccupazione in calo. Per noi è stato un anno di crescita sia in termini di fatturato che di punti vendita sul territorio, RE/MAX Italia ha registrato, infatti, ottime performance nella sua rete segnando a luglio un + 40% di fatturato aggregato mensile: il miglior risultato degli ultimi 5 anni. 

(T) Più che un aggettivo, mi sento di dover fare delle considerazioni in merito al mercato immobiliare, il quale, soprattutto verso la fine del 2014, è stato protagonista di un cambiamento, non tanto per quanto concerne i prezzi, sostanzialmente ancora molto bassi, ma quanto per le erogazioni dei mutui. Si inizia, quindi, a vedere pian piano un po’ di luce, ma sempre a prezzi bassi; le nostre agenzie stanno raccogliendo tantissime proposte d’acquisto, ma la difficoltà sta nel riuscire a far incontrare domanda e offerta.

A proposito di mutui, l’Abi parla di un aumento del 32,5% delle erogazioni nel 2014: sono cifre che si sono quindi riflesse anche nel vostro compravenduto?

(R) L’aumento delle erogazioni in maniera così consistente è il risultato di una maggiore percentuale di compravendite con l’intervento di un finanziamento rispetto agli anni precedenti e non di un aumento delle compravendite in assoluto. Il mercato potrà essere cresciuto al massimo del 5 o 6%, e di riflesso il nostro fatturato aggregato è comunque stato superiore al mercato.

(T) Sicuramente posso dire che l’ultimo quadrimestre ha visto un sensibile aumento del numero di appuntamenti di vendita. Tutto ciò è la conseguenza del fatto di aver concesso nuovamente i mutui alle fasce più deboli, i quali possono sognare di acquistare una casa. Quando il mercato riparte dalle fasce più in difficoltà, è normale che poi la macchina del mercato ricominci a funzionare. L’erogazione dei mutui è fondamentale per far riavviare il giro d’affari; per anni, infatti, le banche più importanti non hanno dato mutui, per cui abbiamo passato un periodo davvero brutto e complicato. I dati fanno ben sperare; sicuramente, come detto prima, la difficoltà sta nel far accettare le proposte d’acquisto ai venditori, i quali si ritrovano a dover vendere alloggi che ora valgono, se tutto va bene, la metà rispetto a cinque anni fa. Chi permuta, tutto sommato prende le stesse condizioni, ma chi vende e basta, fa più fatica mentalmente ad accettare la svalutazione. 

Il decreto Sblocca Italia ha introdotto il rent to buy. Ritiene che possa essere lo strumento in più per dare una scossa al mercato?

(R) Si è voluto fare chiarezza su un meccanismo che era già presente sul mercato ma si scontrava nella sua applicazione con la normativa attuale?. Di fatto, a mio avviso darà un contributo marginale alla ripresa del mercato, pur rappresentando in alcuni casi una valida modalità alternativa d’acquisto.

(T) Sono un po’ scettico su quanto il rent to buy andrà davvero a migliorare la situazione del mercato immobiliare; potrebbe essere una soluzione, anche se le imprese di costruzione già da tempo utilizzano questo strumento come alternativa di vendita. Bisogna considerare la mentalità degli italiani e posso dire che il rent to buy non è stato accolto a braccia aperte. Se questo strumento verrà utilizzato per una compravendita tra privati, diciamo che è possibile intravedere degli aspetti positivi, ma se un acquirente va da un’impresa che stipula contratti di rent to buy, nel caso si facesse un’offerta ad una cifra inferiore, saldando subito la compravendita, l’impresa a quel punto accetterebbe la mia proposta senza pensarci su due volte. Ripeto, la svolta vera sarà data da una maggiore erogazione dei mutui, fatta però con una logica diversa, ossia non considerando la percentuale d’intervento, ma tenendo conto dal rapporto rata-reddito. Il default c’è stato perché, se un tempo la rata del mutuo corrispondeva al 30% dello stipendio, nel periodo del boom immobiliare l’erogazione mutui era diventata del 60%, data anche dalla concorrenza tra banche vigente in quegli anni. Il problema, quindi, non è stato dovuto dalla concessione dei mutui al 100%, quanto al rapporto rata-reddito falsato, che ha portato al crack immobiliare. 

Sempre in tema di rent to buy, avete comunque già stipulato contratti con i vostri clienti? 

(R) Negli ultimi anni si sono ingegnate alcune formulazioni di rent to buy, ovvero modalità di acquisto alternative al mutuo bancario, laddove quest’ultimo risultava difficoltoso da ottenere, che comportavano un periodo di affitto con accantonamento di alcune delle somme del canone a favore del prezzo d’acquisto.? Sicuramente tali pratiche hanno contribuito a sopperire alla mancanza di liquidità da parte degli istituti di credito negli ultimi anni della crisi e hanno rappresentato per alcuni l’unica possibilità di acquisto di un immobile.

(T) Ad oggi, le nostre agenzie hanno a disposizione un contratto che ci ha fornito il nostro brand “La Ducale Spa”, che fa parte del Gruppo Tecnocasa, che si occupa di nuove costruzioni; so che qualche ufficio ha stipulato qualche contratto di rent to buy, ma nel complesso, sono numeri esigui. 

Come vede la ripresa del mercato delle locazioni e delle aste immobiliari?

(R) La domanda abitativa che non poteva essere soddisfatta con l’acquisto con mutuo per requisiti sempre più restrittivi delle banche è finita inevitabilmente per riversarsi sul mercato degli affitti?, quindi alimentandone la crescita. Per quanto riguarda le aste immobiliari, nei prossimi anni questo sistema di vendita sarà sempre più utilizzato visto il grande numero di immobili pignorati e crediti in sofferenza.

(T) Le aste immobiliari sono, oggigiorno, un grande business; come gruppo Tecnocasa siamo abbastanza fuori da questo giro, non abbiamo mai creato nulla ad hoc, ma quest’anno avvieremo dei corsi di formazione in merito a questo settore, perché per introdurci in una nuova branca di mercato vogliamo essere informati e preparati. Sicuramente rappresenta una grande possibilità di mercato e di guadagno, anche se purtroppo si va ad approfittare delle difficoltà altrui. Chi sono gli acquirenti che si affacciano sul mondo delle aste? Sono imprenditori e coloro che dispongono di grosse quantità di denaro, per cui il beneficio di comprare all’asta a basso costo difficilmente ricade sul singolo privato, ma avvantaggia l’affarista, colui che magari ha già più immobili o su chi dispone di una certa liquidità. 

Per quanto riguarda le locazioni, direi che sta vivendo un periodo d’oro: tramite la Kiron, la società del gruppo Tecnocasa che si occupa di mediazione creditizia, possiamo fare controlli capillari sull’inquilino, in modo da poter dare al proprietario maggiori garanzie sull’eventuale conduttore del suo immobile. Come detto prima, la locazione funziona tanto, è in forte ascesa e in alcune zone offre prezzi davvero vantaggiosi. Si parla spesso in questo periodo del problema degli sfratti e della morosità, ma con l’inquilino giusto e pattuendo una cifra adeguata e pagabile, non vedo grosse difficoltà.

Il 2015 sarà l’anno della svolta? Quali sono le strategie che adotterete per favorire il cambio di rotta?

(R) RE/MAX Italia, da sempre attenta ai cambiamenti del mercato e consapevole di un’inversione di tendenza, ha pianificato per il prossimo mese di maggio ben 50 eventi in 25 città della nostra penisola, isole comprese, dal titolo “Le due settimane dell’acquirente” (12-13-14 maggio e 19-20-21 maggio), in cui si terranno seminari immobiliari gratuiti aperti al pubblico per rispondere ad una domanda ricorrente: “Acquistare casa oggi? Un rischio o l’occasione di una vita?”. La Settimana dell’Acquirente, già proposta nel 2014, quando vi hanno partecipato più di 2.500 clienti in tutta Italia, sarà anche quest’anno un modo nuovo, semplice e trasparente di offrire al cliente tutti gli strumenti e le conoscenze e le ragioni per acquistare oggi la propria casa. Questi eventi si concludono con due weekend in cui le agenzie RE/MAX organizzano visite libere a centinaia di immobili in tutta Italia, in vendita o in affitto, senza appuntamento, con la famosa formula importata da RE/MAX in Europa diversi anni or sono: “L’Open House”. 

(T) Quest’anno siamo più che positivi; supereremo sicuramente il 32,5% dell’erogazione dei mutui, e lo dico perché come compravenduto, da gennaio ad oggi, siamo già al doppio rispetto a un anno fa. Il Gruppo Tecnocasa ha investito fortemente in tre settori: la tecnologia, attraverso il cambio di software gestionali delle agenzie chiamato Tecno-Cloud, comprato dalla Salesforce, società americana leader nel cloud computing, che permetterà di conservare i dati direttamente su cloud e accessibili da tutte le agenzie d’Italia; inoltre abbiamo stipulato contratti di partnership con Oracle e Google Maps, per cui riusciremo a circoscrivere ancora più nel dettaglio le richieste degli acquirenti. Inoltre, abbiamo fatto investimenti nel campo pubblicitario siglando un accordo con Immobiliare.it; infine, l’ultimo sforzo finanziario del Gruppo riguarda l’acquisizione di una società che si occuperà di cessione del quinto, che va ad aggiungersi alla nostra compagnia assicurativa, la CF Assicurazioni. 

L’investimento più importante, però, è sulla ricerca di giovani collaboratori, con tanta passione per questo mestiere. Perché alla fine, se non si hanno le persone giuste e di valore, le aziende non vanno avanti. 

A suo parere, cosa può fare il mondo politico per favorire la ripresa del mercato immobiliare?

(R) Si può fare molto per favorire la ripresa del mercato immobiliare, e anche da parte del panorama politico ci può essere un supporto. Una delle leve che possono incidere è sicuramente quella di dare il via quanto prima alla riforma del catasto; in questo modo si farebbe chiarezza sulla tassazione in via definitiva, evitando di cambiare ogni anno le tasse sulla casa o di gravarle ulteriormente. Infine, è importante mantenere o migliorare le detrazioni sui mutui.

(T) Io ritengo che il mondo politico dovrebbe dare la possibilità di investire sull’occupazione, e questo è strettamente legato con il fornire i mezzi per fare investimenti nel mondo immobiliare. Inoltre, lo Stato deve ridurre la pressione fiscale, cercando di raggiungere una maggiore equità. In Italia abbiamo la fascia media che soffre, e solo grazie all’aiuto del governo potrà ripartire. E con essa, a ruota, tutto il mercato italiano.

Lascia un commento Annulla risposta

Devi essere connesso per inviare un commento.