[A cura di: Crif] Nel secondo trimestre 2018 prezzi al metro quadro degli immobili ancora in flessione del -1,4%. Si tratta, tuttavia, della variazione negativa più contenuta riscontrata dal 2011, mentre i prezzi per i nuovi immobili accelerano e fanno segnare un incoraggiante +4,1%.

Mutui: il ritorno delle surroghe

Complice una ulteriore riduzione degli spread medi di offerta sui mutui, nel corso del secondo trimestre 2018 si ravviva l’interesse – quanto meno sul canale on line – per le operazioni di mutuo con finalità surroga. Il peso delle richieste con questa finalità arriva infatti a spiegare circa il 31% del totale delle richieste raccolte sul canale internet nel trimestre (canale che rappresenta una vera e propria cartina tornasole per questo segmento), in crescita rispetto ad una incidenza del 28% rilevato nel primo trimestre 2018, seppure ancora ben al di sotto dei picchi degli anni precedenti.

Il ritorno di interesse da parte di privati e famiglie per mutui con finalità surroga rilevato sul canale online – dove il fenomeno è storicamente sovrarappresentato rispetto a quanto si osservi sul mercato nel complesso – è da mettersi in relazione, da un lato a tassi di riferimento IRS per i mutui a tasso fisso stabili e a livelli sempre molto contenuti, dall’altro all’introduzione sin da inizio 2018 da parte di numerosi istituti di nuove offerte di mutuo surroga a tasso fisso a condizioni particolarmente vantaggiose e allettanti.

Da ultimo, si segnala una incidenza sempre maggiore nel trimestre di privati e famiglie che, a valle di una prima surroga del mutuo in essere effettuata nel corso degli anni precedenti, avanzano richiesta di un nuovo mutuo di surroga che permette, per una seconda volta nel corso del piano di rimborso del mutuo, di ridurre ulteriormente il peso della rata, approfittando di offerte di tassi fissi sugli ultimi trimestri competitive rispetto a uno o due anni fa. Ricordiamo infatti che le dinamiche della domanda di mutui con finalità surroga sono profondamente legate all’andamento dei tassi fissi di offerta degli istituti di credito che dipendono a loro volta da tassi di riferimento IRS, stabili nel secondo trimestre, e dagli spread applicati dalle banche, nel trimestre prossimi allo zero per la categoria di mutui a tasso fisso. Questo trova conferma nel fatto che nel secondo trimestre 2018 i richiedenti sul canale internet di mutui con finalità surroga abbiano scelto mutui a tasso fisso nell’82% dei casi.

Andamento del costo dei mutui

Guardando più in dettaglio l’andamento dei prezzi, nel secondo trimestre 2018 si rileva una ulteriore riduzione degli spread medi di offerta per mutui a tasso variabile e mutui a tasso fisso: per una operazione di mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, la media trimestrale dei migliori spread per mutui a tasso variabile si riduce dallo 0,8% del primo trimestre 2018 allo 0,7% del secondo trimestre 2018.

Sullo stesso periodo, la media dei migliori spread per mutui a tasso fisso si riduce di qualche ulteriore punto base avvicinandosi a valori prossimi allo zero. Questa riduzione è da mettersi in relazione anche ad un ritardo di revisione dei tassi finiti di offerta sui mutui a tasso fisso da parte delle banche a fronte di una sensibile volatilità degli indici IRS nel trimestre.

A livello complessivo, però, l’andamento delle istruttorie attivate per la richiesta di mutui e surroghe da parte di privati e famiglie rimane ancora debole, facendo segnare nei primi 6 mesi dell’anno un -4,4% malgrado il ritorno in territorio positivo rilevato nel mese di giugno (+3,6%).

Il trend del mercato immobiliare

Le nuove dinamiche che stanno caratterizzando il mercato dei mutui viaggiano in parallelo all’evoluzione del mercato immobiliare, che stando ai dati dell’Agenzia delle Entrate vedono sul primo trimestre 2018 una crescita del numero delle compravendite pari a +4,3% rispetto al primo trimestre 2017.

Si conferma quindi il definitivo consolidamento dell’espansione del mercato immobiliare, in atto da oltre quattro anni consecutivi, favorito anche da valori di mercato ancora appetibili. A questo riguardo, una indicazione interessante arriva dall’andamento dei prezzi al mq degli immobili forniti in garanzia al mutuo, che nel secondo trimestre 2018 fanno segnare una nuova contrazione pari al -1,4%. Va però sottolineato come questa flessione rappresenti la variazione negativa più contenuta registrata dal 2011.

In particolare, a trainare il calo del prezzo/mq sul trimestre sono stati ancora gli immobili usati, con un -1,6% delle loro quotazioni rispetto al primo trimestre 2017, mentre il prezzo/mq dei nuovi immobili mostra dinamiche positive segnando un incoraggiante +4,1%.

Approfondendo il trend dei prezzi/mq sul secondo trimestre 2018 a livello geografico, la contrazione maggiore si registra nel Centro, con un -4,8% rispetto al secondo trimestre 2017, mentre nelle macro aree Nord Est e Sud e Isole si registrano rispettivamente riduzioni del -2,1% e del -3,0%; l’area Nord Ovest, infine, registra un minore -1,1%.

Il bollettino di Crif e MutuiSupermarket

Queste le più significative evidenze che emergono dalla nuova edizione della bussola mutui: il bollettino trimestrale firmato Crif e MutuiSupermarket.it, che offre una panoramica aggiornata e completa delle tendenze in atto nel mercato italiano dei mutui residenziali e immobiliare.

“Continua anche nel secondo trimestre 2018 la riduzione degli spread di offerta sui mutui da parte del sistema bancario, una contrazione iniziata nel lontano primo trimestre 2012 quando i migliori spread per un mutuo a tasso variabile e a tasso fisso erano rispettivamente pari al 3,30% e 3,60%, valori oggi che si posizionano allo 0,7% per i tassi variabili e a qualche punto base sopra lo zero per i tassi fissi. – commenta Stefano Rossini, amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it -. L’attuale massima convenienza dei mutui a tasso fisso, risultato di politiche monetarie espansive BCE e chiara volontà del sistema bancaria di incrementare le proprie erogazioni di mutui a privati sull’anno in corso, porta con sé una sensibile ripresa della domanda sul canale on line di mutui con finalità surroga, che arriva a spiegare circa il 31% del totale richieste, nell’82% dei casi a tasso fisso. Risulta inoltra interessante verificare come una fetta consistente, superiore indicativamente al 20%, del totale della domanda di nuovi mutui di surroga sul canale on line provenga da privati che hanno già surrogato il proprio mutuo una prima volta nel corso degli anni 2014-2016, periodi nei confronti dei quali gli spread di offerta odierni permettono di ottenere con una seconda surroga un risparmio molto significativo in termini di riduzione rata”.

“In questa prima fase del 2018, continuano a crescere le compravendite di immobili residenziali e prosegue il lento e graduale miglioramento di tutti gli altri indicatori che caratterizzano il mercato immobiliare delle abitazioni – spiega Stefano Magnolfi, Executive Director di CRIF Real estate Services -. A questo proposito risulta particolarmente significativo il livello raggiunto dalla domanda potenziale di acquisto di abitazioni, stimata in circa 2,6 milioni di famiglie che nell’80% dei casi dichiarano di dover essere supportate dall’accensione di un mutuo per l’acquisto. Un segnale importante per gli istituti di credito che oggi, dopo alcuni anni in cui si sono adoperati per ripulire i propri bilanci dalle sofferenze, potrebbero avere una maggiore propensione rispetto al passato a rivolgersi verso nuove esposizioni nel comparto immobiliare, pur non abbassando l’attenzione verso l’effettiva capacità di rimborso da parte della clientela”.

“A supporto della rinnovata propensione all’acquisto abitativo – aggiunge Magnolfi – da segnalare altresì la crescita di interesse verso l’investimento in seconde case per poterne trarre un reddito, con una quota che è passata dal 6 al 15% nell’ultimo anno. A differenza di quanto emerge nel comparto abitativo, il settore degli immobili non residenziali denuncia invece difficoltà che ancora faticano a venire superate. A questo proposito spicca il dato di una flessione di circa il 40% degli investimenti da parte di operatori professionali nel I semestre dell’anno rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, quando invece il resto d’Europa continua il proprio ciclo espansivo, mettendo così in luce la battuta d’arresto nella fiducia degli investitori verso il nostro mercato a fronte di una incerta fase politica ed economica domestica”.

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