[Fonte: Crif] Ancora non è dato sapere in che misura si rifletta,
effettivamente, sul mercato immobiliare. Sta di fatto che la scalata dei mutui
verso livelli più adeguati a sostenere il comparto del mattone, continua a
ritmo incessante, come dimostrano i dati di Crif e Mutuisupermarket.it relativi
all’intero primo semestre 2015, secondo cui, aldilà della maggiore
disponibilità delle banche a concedere finanziamenti, è di particolare
interesse la media dei migliori spread per un mutuo a tasso
variabile e fisso, che passa rispettivamente da un 1,8% e 1,9% nel primo trimestre 2015 a
un 1,7% e un 1,3% nel
secondo trimestre 2015.

Peraltro, paragonando i migliori spread del secondo
trimestre 2015 con i migliori del secondo trimestre 2014, il taglio che emerge
è addirittura pari a -30% per quanto riguarda i tassi variabili e -47%
per i tassi fissi.

D’altro canto va considerato come l’iniezione della BCE
nel sistema bancario europeo di ingenti masse liquide assieme a ridotti
rendimenti su investimenti alternativi agli impieghi in finanziamenti per la
casa continuino a spingere gli istituti di credito verso il rilancio
commerciale del prodotto mutuo, proponendo appunto spread e condizioni
economiche sempre più ridotte e attraenti per i nuovi potenziali clienti.

 

COMPRAVENDITE E PREZZI

Tuttavia, come detto, le nuove compravendite immobiliari
non sembrano ancora beneficiare in maniera così diretta del “taglio prezzi”
registrato in ambito mutui. I dati dell’Agenzia delle Entrate relativi al primo
trimestre 2015 registrano infatti una ulteriore flessione del numero delle compravendite residenziali pari al -3,0%,
dopo due trimestri, il terzo e il quarto del 2014, che avevano segnato una
ripresa delle nuove transazioni, pari rispettivamente al +4,2% e +7,1%. In diretta correlazione, l’andamento dei prezzi
degli immobili residenziali,
che nel secondo trimestre 2015 segna una nuova sensibile riduzione, pari
al -2,5% dopo aver registrato un -1,9% nel
primo trimestre 2015. In particolare, il prezzo/mq degli immobili usati registra
una contrazione del -0,8%, mentre il prezzo/mq dei nuovi immobili subisce una riduzione del -5,7%.

Il trend di riduzione del prezzo/mq è evidenziato anche
dall’andamento del valore medio degli immobili forniti in garanzia,
che passa dagli oltre 200.000 euro del 2010 ai circa 175.000 euro attuali.

 

FOTOGRAFIA DEI MUTUI

Permane il forte atteggiamento di cautela da parte dei
nuovi mutuatari e a dimostrarlo sono gli importi medi richiesti dei nuovi mutui:
se a inizio 2010 l’importo medio era di poco superiore ai 140.000 euro, nel
secondo trimestre 2015 – nonostante i tassi di offerta ridotti e la nuova
apertura al credito casa da parte del sistema bancario – l’importo medio
raggiunge il nuovo minimo dei 122.298 euro. Ritorna quindi l’interesse sul
mercato, con la domanda di nuovi mutui che segna un +59% sul primo semestre
2015, ma i consumatori continuano a muoversi con estrema cautela, dopo anni di
preoccupazioni circa le proprie prospettive economiche e reddituali.

Sul canale on line, il fenomeno surroga –
trainato da spread in continuo calo e indici di riferimento ai minimi
storici durante il secondo trimestre 2015 – raggiunge la sua piena espressione
rappresentando nel secondo trimestre 2015 circa il 50% delle richieste
raccolte. Seppur con una incidenza minore, prossima al 20% del totale,
l’interesse alla rottamazione dei vecchi mutui trova conferma anche a livello
di istruttorie formali e di erogazioni, nel tentativo di abbassare il peso
della rata sul reddito disponibile.

L’atteggiamento consapevole degli italiani trova riscontro
anche nella scelta di piani di rimborso più lunghi e nella preferenza verso il
tasso fisso che nel secondo trimestre 2015 arriva a spiegare il 71% delle
preferenze con riferimento alle nuove richieste di mutuo di surroga e
sostituzione, grazie a indici IRS ai minimi storici di sempre nel mese di
aprile e strategie commerciali aggressive da parte dei principali istituti di
credito sulle nuove offerte a tasso fisso.

 

COMMENTI DEGLI ESPERTI

“Il mercato dei mutui sembra essersi avviato su un
sentiero di solido recupero dei volumi pre-crisi – commenta Stefano Rossini, amministratore e fondatore di
MutuiSupermarket.it -.
A conferma, il +59% delle domande di nuovi mutui registrato sui primi 6 mesi
del 2015 e il +35% dei nuovi flussi di mutui residenziali registrato da Banca
d’Italia sui primi 3 mesi del 2015. Il clima finanziario rimane positivo, con
istituti di credito che hanno ridotto in maniera significativa i propri spread
di offerta sui nuovi mutui nel corso della prima metà dell’anno e che iniziano
già a ipotizzare nuovi round di taglio spread sul prossimo autunno 2015
– In questo contesto, la debolezza del mercato immobiliare, che segna un -3,0%
del numero di compravendite sul primo trimestre 2015, rappresenta una incognita
importante, che potrebbe rallentare o smorzare la solida e continuativa ripresa
del mercato dei mutui che in molti si attendono sulla seconda metà del 2015.
Questo anche considerando l’attesa riduzione delle nuove erogazioni di mutuo
con finalità surroga da qui a fine anno. Sarà dunque fondamentale osservare sui
prossimi trimestri l’andamento del mercato immobiliare, da sempre vero motore
di crescita sostenibile del mercato dei finanziamenti per la casa”.

Decisamente ottimista, invece, Stefano Magnolfi, direttore Real Estate Services di
Crif: “La ripresa del
mercato immobiliare è ormai prossima, anche se osservando la perdurante caduta
dei prezzi e la nuova lieve decrescita delle compravendite residenziali,
emergono segnali di faticoso riavvio. Questa dinamica è in parte dovuta alle
modifiche della normativa fiscale in vigore dal 1 gennaio 2014, che hanno
portato a concentrare all’inizio del 2014 transazioni che altrimenti si
sarebbero concluse sul finire del 2013 e che risultano quindi più numerose di
quelle registrate nel primo trimestre 2015. Per il prossimo futuro ci si
attende comunque una seppur lieve espansione delle compravendite e una
conseguente ripresa del mercato immobiliare. Rilevante anche il fenomeno per
cui la caduta dei prezzi riguarda in maniera minoritaria gli immobili usati,
confermando invece l’inversione di tendenza che si era già manifestata nello
scorso trimestre, per cui è ora l’immobile nuovo a risentire maggiormente delle
dinamiche negative del mercato, a causa della difficoltà in cui versa il
comparto dell’edilizia e della presenza di una certa porzione di nuovi immobili
invenduti”.

 

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