“Il rallentamento della crescita economica, associato alle incertezze scaturite dalla contrapposizione tra Governo e Commissione Europea relativamente ai contenuti del Documento di Economia e Finanza per il 2019, non potevano non produrre contraccolpi sul settore immobiliare italiano. Il presupposto fiduciario che, a partire dal 2015, ha alimentato la risalita dei livelli di attività del comparto esce, infatti indebolito da tali accadimenti”. Lo denunciava Nomisma poco più di un mese fa, in occasione della presentazione del 3° Osservatorio Immobiliare 2018, individuando nell’affievolimento dell’entusiasmo da parte della domanda e nell’irrigidimento delle condizioni di accesso al settore creditizio le due condizioni che avrebbero indebolito le prospettive di risalita del mercato immobiliare.

Ora, a legge di bilancio approvata – con più di qualche concessione alle legittime richieste comunitarie – lo scontro tra il Governo Conte e l’Europa non accenna comunque a placarsi, facendo leva sul pretesto dell’immigrazione per tenere in caldo le basi elettorali di Lega e M5S in vista proprio delle Europee di maggio. E a rimetterci, come accaduto nei mesi scorsi, potrebbe nuovamente esserci – tra i vari comparti – anche quello immobiliare.

Mutui per la casa

A fine novembre dello scorso anno, Nomisma aveva sottolineato come l’incidenza delle compravendite assistite da mutuo sul totale delle transazioni effettuate fosse passata in pochi anni dal 43,8% al 59,8%, con le erogazioni attestate sui 50 miliardi di euro (dopo essere scivolate poco sopra i 20 miliardi); ma anche come “in assenza di correzioni sostanziali delle strategie di politica economica, le tensioni finanziare rischiano di rappresentare un fattore di razionamento del combustibile che ha fin qui alimentato la risalita del mercato immobiliare”.

Non è un caso che il cambiamento di contesto dei mesi passati abbia fatto da calmiere al ritorno di interesse della componente di investimento per gli impieghi immobiliari, che nel corso del primo semestre aveva invece fatto segnare un’improvvisa accelerazione.

Prezzi e transazioni

A tutt’oggi in attesa dei dati definitivi, l’istituto bolognese aveva ipotizzato che il 2018 si sarebbe chiuso comunque con un ulteriore incremento delle compravendite (+ 5,6% per un totale di 572.752 passaggi di proprietà), a fronte di una nuova lieve correzione al ribasso dei prezzi (in media del 0,9% annuale).

A fare da contraltare alla stagnazione delle quotazioni, Nomisma rimarca però “la maggiore vitalità che si registra in corrispondenza del segmento locativo”. Un effetto dovuto – in particolare nelle grandi città – alla diffusione di soluzioni di affitto breve o transitorio in favore della componente di utilizzo temporaneo (turistico, professionale e sanitario). A tal riguardo l’Istituto bolognese evidenzia come i vantaggi per i soggetti proprietari siano evidenti (sul piano della redditività e minori rischi di inadempienze), ma vi siano parimenti effetti di spiazzamento della domanda tradizionale (famiglie e studenti) che si è trovata improvvisamente a fronteggiare un aggravio in termini di onerosità non riconducibile all’evoluzione dei redditi.

Ne viene quindi la necessità – sempre per Nomisma- di sollecitare i soggetti privati attraverso forme di facilitazione e incentivazione che mirino ad accrescere il peso della quota residenziale.

Il “corporate”

Secondo l’istituto gli investimenti in questo segmento rimangono modesti e perlopiù alimentati da componente straniera, senza però ripetere, nel 2018, l’exploit registrato nel 2017. Anche in questo caso, il positivo orientamento del mercato è stato frenato dai segnali di rallentamento registrati negli ultimi mesi del 2018, che “impongono una riflessione in merito alle ricadute reali delle strategie di politica economica adottate”.

Le famiglie

Dall’ultima indagine sulle famiglie condotta da Nomisma nel corso del 2018 risulta come il 15,4% delle manifestazioni di interesse all’acquisto dell’abitazione risulti motivato da scelte di investimento, riguardando circa 400mila nuclei; nel 2017 tale componente pesava per appena il 6,1%. Questo aumento di domanda è spinto dalla migliore convenienza economica (spesso solo percepita) del mercato immobiliare e dalla mancanza di valide opportunità di investimento alternativo.

Come detto per Nomisma al termine del 2018 si saranno registrate circa 573mila compravendite residenziali, pari all’1,6% del patrimonio abitativo; considerando un prezzo medio di un’abitazione in Italia nell’ordine di 165mila euro, il valore complessivo di mercato generato risulterà pari a circa 94,5 miliardi di euro. L’Istituto bolognese stima in 2,6 milioni le famiglie attualmente in cerca di un’abitazione (o che intendono attivarsi nel corso del 2019) per un mercato potenziale quantificato in 436,9 miliardi di euro.

Al contempo, in ambito residenziale il valore del comparto locativo è stimato – per il 2018 – in 21,4 miliardi di euro (le nuove locazioni registrate nel 2017 rappresentano una quota pari al 36%). Per i prossimi 12 mesi Nomisma stima un aumento delle famiglie intenzionate a prendere in affitto un’abitazione, con oltre 2 milioni di nuclei già sul mercato o che intendono attivarsi, per un valore complessivo potenziale annuo dell’ordine di 11,3 miliardi di euro. La famiglia tipo che manifesta interesse si presenta con 2 percettori di reddito e un’entrata netta mensile di 2.400-3.500 euro.

Fatta cento la domanda di abitazione presente sul mercato nel secondo semestre 2018 essa si è distribuita per il 52% nella ricerca di una casa in proprietà e per il restante 48% in una soluzione in locazione.

Il territorio

Analizzando nello specifico i diversi mercati emergono differenze di incidenza delle diverse componenti: si passa dal 26,4% di domanda di locazione registrata a Cagliari al 61,1% rilevata a Bologna. Considerando la componente di domanda rispetto alla capacità di spesa delle famiglie nei singoli mercati (espressa in reddito) è possibile individuare i seguenti 4 gruppi:

1. mercati dove la domanda privilegia la locazione, come scelta di vita: Firenze, Torino e Bologna;
2. mercati dove prevale la domanda tradizionale che si rivolge all’acquisto con il ricorso al mutuo: Cagliari, Napoli, Catania, Genova e Palermo;
3. mercati dove è presente una domanda che investe sulla casa da destinare alla locazione: Milano, Roma e Padova;
4. mercati dove la domanda si rivolge alla locazione perché non in grado di sostenere l’acquisto: Venezia e Bari

Con riferimento ai mercati delle 13 principali città italiane, nel corso della seconda metà del 2018, Nomisma ha registrato un’attenuazione dei ritmi di crescita rispetto al primo semestre riconducibile ad una minore vivacità del mercato compravendite (-1,9% su base semestrale) e ad una correzione, seppur lieve, al ribasso dei prezzi (-0,4% e -0,5% in media su base semestrale rispettivamente nei comparti residenziale e di impresa). Facendo riferimento al preconsuntivo 2018, si è registrato un aumento delle compravendite di abitazioni più sostenuto a livello nazionale (+11,1%) rispetto alla performance media dei 13 maggiori mercati (+3,1%).

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