C’è chi vi ha già trascorso un periodo di ferie. Chi deve ancora partire. E chi le vede soltanto come una formula d’investimento. A quest’ultima categoria è dedicato l’osservatorio turistico sul mercato delle case vacanza realizzato da Fimaa e Nomisma.

Il CONTESTO

La timida risalita del mercato immobiliare italiano rivela oggi una fragilità fino a qualche mese fa impronosticabile. L’elemento fiduciario, che a partire dal 2013 aveva anticipato e favorito la ripresa, a metà anno si è affievolito, causa l’impasse scaturita dalle difficoltà di trasferimento dell’impulso monetario all’economia reale e dall’acuirsi delle tensioni finanziarie e geo-politiche. Il parziale deterioramento delle aspettative sulla situazione economica futura è da porre alla base della riduzione delle intenzioni di acquisto di abitazioni recentemente manifestate dalle famiglie italiane. Si tratta di un arretramento non eclatante, ma comunque sintomatico di un atteggiamento volto più al soddisfacimento delle esigenze contingenti, che non all’effettuazione di investimenti su un orizzonte temporale di lungo periodo.

Il risultato è che il mercato residenziale si manterrà anche nel 2016 con ogni probabilità al di sotto delle 500mila compravendite. Ad impedire la concretizzazione del vasto interesse delle famiglie, oltre ai timori di precarietà reddituale futura e ad una dotazione di capitale proprio iniziale spesso insufficiente, contribuisce un atteggiamento del settore bancario che, al di là delle intenzioni, continua a risultare inadeguato rispetto alle esigenze di sostegno palesate dalla domanda. A fronte di una dipendenza da mutuo arrivata a superare addirittura l’80%, il diniego continua ad essere la risposta prevalente da parte del sistema creditizio, senza che necessariamente si arrivi alla formalizzazione di un’istruttoria. 

Tra le grandezze che compongono il quadro del cambiamento in atto, il ruolo più importante è da ascrivere al numero delle compravendite. Per il secondo anno consecutivo, le transazioni si sono comunque confermate in territorio positivo. A crescere con intensità maggiore, anche se tutto sommato ancora contenuta, sono le compravendite di abitazioni (+3,6% nel 2014 e +6,5% nel 2015), mentre per gli immobili destinati alle attività economiche, all’incremento del 2014, ha fatto seguito la stabilità del numero di contratti stipulati nell’anno successivo. Oltre alle compravendite, l’altro fattore che concorre a dimensionare il mercato e a connotarne lo stato di salute è il valore degli immobili. Su prezzi e canoni incidono numerose variabili, sia di natura esogena che endogena. Con riferimento a queste ultime, si segnala l’importanza della tempistica di vendita e locazione, la cui ampiezza ed evoluzione esprime la facilità o meno di incontro tra domanda e offerta.

CASE VACANZA

La riduzione della domanda di investimento, registrata a livello nazionale, costituisce un’oggettiva penalizzazione per il mercato residenziale nelle località turistiche, in cui tale componente funge da driver fondamentale. Il parziale raffreddamento rappresenta, però, un’evidenza recente, palesatasi nell’ultimo trimestre, di cui non si ravvisa traccia nei dati ufficiali rilevati dall’Agenzia delle Entrate. A consuntivo 2015 e nel primo trimestre di quest’anno risultava, infatti, ancora consistente il tasso di crescita dell’attività transattiva, sia a livello nazionale (+6,5% annuale) che sul versante turistico (+7,6%). Sul secondo fronte, in particolare, la spinta espansiva ha riguardato in maniera pressoché omogenea tanto i mercati marittimi (+6,8%), quanto quelli montani (+9,0%).

Se, come segnalato, i primi mesi dell’anno sono proseguiti all’insegna della crescita dei volumi, il rallentamento intervenuto successivamente dovrebbe connotare i mercati anche nella seconda parte dell’anno, senza tuttavia comportare un arretramento tendenziale. A favorire la risalita del mercato ha contribuito, anche nelle località turistiche, l’ulteriore arretramento registrato in corrispondenza dei valori di transazione. Se per i mercati urbani sembra ormai prossimo l’epilogo della fase negativa, pur non mancando fattori in grado di alimentare nuovi focolai recessivi (quali l’instabilità economico-finanziaria, il deterioramento delle prospettive macroeconomiche e l’effetto di eventuali massicce dismissioni di NPLs garantiti da immobili), per quelli secondari e turistici l’inversione del ciclo non pare ancora imminente.

I PREZZI

Il segmento turistico delle case per vacanza è stato investito da una riduzione dei prezzi di vendita in linea con quella media registrata dal settore a livello nazionale. Il dato medio, sintesi dei mercati top, centrali e periferici delle singole località turistiche monitorate, segna un -2,3% annuo (contro il -5,0% registrato un anno fa), con un campo di oscillazione, in funzione della tipologia abitativa, compreso tra -0,3% e -4,7%.

Rispetto al dato medio regionale, vi sono contesti in cui la variazione intervenuta nei prezzi nasconde una certa variabilità a livello territoriale (comunque minore di quanto accaduto lo scorso anno), come ad esempio in Abruzzo e Calabria, dove si segnalano flessioni massime nell’ordine dell’8% e minime prossime all’invarianza. Discorso analogo per Emilia Romagna, Sicilia e Sardegna, contraddistinte dal range compreso tra -6% e 0. In Campania, invece, si oscilla tra -5% e +5%.

Ad ogni buon conto, il prezzo medio di un’abitazione turistica in Italia è 2.285 euro al mq commerciale, sintesi di valori differenziati per tipologia di località turistica e abitativa e per localizzazione. Le località che rappresentano gli estremi dell’ampio range dei prezzi delle abitazioni nelle località turistiche sono Santa Margherita Ligure (GE) per l’estremo superiore, con quotazioni sul mercato top che arrivano fino a 14.000 €/mq, e Serra San Bruno (VV) e Porto Rosa (ME) per quello inferiore, con valori minimi delle abitazioni periferiche usate nell’ordine dei 400 €/mq.

LE LOCAZIONI

Dal comparto locativo emergono segnali di assoluta stabilità in termini di valori. Il dato medio, sintesi dei canoni richiesti in giugno, luglio e agosto nelle singole località turistiche monitorate, segna un +0,2% annuo. Il mercato della locazione delle località turistiche è caratterizzato da un canone medio settimanale ordinario (valore di massima frequenza) di 375 euro per il mese di giugno, 530 euro per luglio e 680 euro per agosto, per un appartamento con camera matrimoniale, cameretta, cucina e bagno, 4 posti letto (spese incluse). In questo segmento del mercato si riscontrano differenze tutt’altro che trascurabili tra le località lacuali e quelle marine/montane: 

GLI STRANIERI

Due ultime annotazioni riguardano le motivazioni d’acquisto e la distribuzione della domanda tra italiani e stranieri. Riguardo al primo aspetto, il mercato residenziale nelle località turistiche è movimentato principalmente dagli acquisti per utilizzo diretto (65%), mentre il restante mercato è alimentato da finalità di investimento (19%) o da un misto delle due tipologie (16%). Sulla distribuzione della domanda tra italiani e stranieri, invece, si è rilevato che nel complesso la domanda per acquisto di case per vacanza proviene da italiani nell’85% dei casi, percentuale che scende al 70% con riferimento alla domanda per locazione.

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