“Seppur in un quadro di maggiore oculatezza e rigore non vi è dubbio che la ripresa in atto presenti tratti di fragilità” – è quanto si legge nel primo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2017 di Nomisma, presentato nelle scorse settimane a Milano presso Mediobanca. In particolare, secondo l’Istituto di ricerca bolognese “la composizione della domanda rivela non solo il perdurante attendismo della componente di investimento, ma anche l’esposizione del comparto alle scelte delle banche e, più in generale, alla concretizzazione delle aspettative di crescita del Paese”.

Ad ogni buon conto, le compravendite residenziali realizzate nel corso del 2016 sono state 528.865; per il 2017 Nomisma prevede che il numero totale sarà 565.391 mentre per il 2018, 584.523 sino a giungere a 616.513 nel 2019: un incremento graduale e tuttavia significativo.

I MUTUI

Sul fronte dei mutui l’incremento delle erogazioni ben esemplifica – per Nomisma – il cambio di orientamento e il parziale ripristino di una logica competitiva tra gli istituti usciti indenni (o meno malconci) dalla lunga fase recessiva. Nello specifico, nel 2016 ne sono stati erogati per 49,3 miliardi (stima Nomisma) e le previsioni per l’anno in corso dell’Istituto di ricerca bolognese portano a una cifra totale di 52,1 miliardi. Per il 2018, la differenza rispetto all’anno precedente è prevista praticamente nulla (52,1 mld), mentre per il 2019 la crescita delle erogazioni è stimata più intensa (nell’ordine dei 55 miliardi). Secondo le stime Nomisma, l’incidenza delle surroghe e sostituzioni sulle erogazioni totali è stata – nel 2016 – del 26,3% (28,4% nel 2015, 7,5% nel 2014). Considerando le erogazioni nette (depurando la componente di surroga e sostituzione) ci si attesta a 36,3 miliardi di euro nel 2016 (+23,1% di variazione annuale delle erogazioni nette) a differenza dei 29,5 miliardi di euro del 2015 (+32,0% la variazione annuale rispetto al 2014).

GARANZIE

Ma le preoccupazioni, per Nomisma, riguardano “il brutale riprezzamento dei crediti e con essi delle garanzie reali sottostanti. Una tendenza da cui rischia di scaturire un impoverimento generale, quantomeno della componente di ricchezza immobiliare percepita”. L’entità di non performing loans che ancora appesantiscono i bilanci bancari sono un serio rischio sistemico. Al riguardo per Nomisma il probabile scivolamento in situazione di default di una parte significativa degli incagli attuali è una minaccia potenziale “che solo un inguaribile ottimismo o la cogenza del vincolo di bilancio induce a ritenere non già di certa inesigibilità”. I prestiti deteriorati sono arrivati – secondo le elaborazioni dell’Istituto su dati Bankitalia – ad attestarsi a quasi 326 miliardi di euro (+274% rispetto al 2008) di cui 197 miliardi di euro già annoverati tra le sofferenze.

QUOTAZIONI

Passando, invece, a considerare le variazioni annuali dei prezzi correnti degli immobili si nota come nel 2016 le 13 grandi città (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino, Venezia) abbiano fatto segnare flessioni dell’1,5% per le abitazioni usate, del 2,3% per gli uffici, dell’1,6% per i negozi e del 4,0% per i capannoni. Quanto alle 13 città intermedie (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste, Verona) si evidenzia un arretramento del 2,0% per le abitazioni usate, del 2,4% per gli uffici, dell’1,4% per i negozi e del 2,6% per i capannoni.

È a causa al perdurante eccesso di offerta e alla relativa fragilità economica della domanda – per Nomisma – che si deve la dicotomia di andamento tra attività transattiva e evoluzione dei valori di mercato; infatti “all’impennata delle compravendite registrata lo scorso anno e protrattasi nei primi mesi di questo, seppur con accenti meno marcati, continua a far riscontro la flessione dei prezzi”. In particolare, per le città intermedie un chiaro calo di intensità della spinta ribassista non si è ancora registrato.

CORPORATE

Passando a considerare il volume degli investimenti immobiliari corporate, il 2016 – secondo le previsioni Nomisma – si è chiuso con la cifra record di 9,1 miliardi di euro (per il primo trimestre 2017 la previsione è di un volume pari a 1,6 miliardi di euro). Il 2015 si era chiuso a 8,0 miliardi di euro. Il peso degli investimenti immobiliari in Italia sul totale degli investimenti in Europa è stato del 3,6% nel 2016 (2,9% nel 2015, 2,4% nel 2014). Per Nomisma, a spingere gli investimenti a livelli record hanno concorso “sia l’interesse per il nostro Paese degli operatori stranieri sia la ritrovata vitalità degli investitori domestici il cui contributo in termini di movimentazione del mercato ha raggiunto all’incirca il 40%”. 

Sul fronte delle unità immobiliari per l’impresa (uffici, negozi, laboratori e capannoni), il 2016 ha rappresentato l’anno di inversione del trend con un aumento significativo dei contratti (+17%) con punte di +19% nei comuni periferici dei maggiori capoluoghi italiani e del 23% nei comuni minori delle città intermedie. Nel corso del 2016 le transazioni sono cresciute del 12,5% nel segmento direzionale, del 16,6% in quello commerciale e del 22,1% nel comparto industriale.

LE PREVISIONI

Per le 13 grandi città Nomisma le previsioni dei prezzi medi degli immobili a valori correnti sono – per il 2017 – in flessione dello 0,9% per le abitazioni, dell’1,5% per gli uffici e dello 0,9% per i negozi. Per il 2018 le variazioni attese restano in territorio negativo, con un -0,2% per le abitazioni, un -0,8% per gli uffici e un -0,1% per i negozi. A partire dal 2019 si dovrebbe tornare su oscillazioni positive pari a +0,4% per le abitazioni e +0,5% per i negozi, mentre per gli uffici è previsto un ulteriore arretramento dello 0,2%.

Passando invece a considerare l’indice di performance immobiliare nei 13 mercati intermedi, esso – a fine 2016 – si colloca in territorio negativo, pur inserito in un trend ascendente (più intenso per le abitazioni, più debole per i negozi). In ambito residenziale risulta pari a -0,11, su valori dunque prossimi alla posizione di equilibrio ciclico. Rispetto al 2015 Nomisma ha registrato un moderato miglioramento nelle velocità di assorbimento delle abitazioni in vendita, una lieve crescita della domanda e una contrazione dello sconto medio praticato. I mercati residenziali che stanno risalendo la china più velocemente sono Bergamo, Brescia, Livorno, Modena, Taranto e Trieste. Il settore commerciale presenta un indice pari a -0,32, con Bergamo, Brescia, Modena e Trieste che risultano le realtà più dinamiche.

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