Cerca
PROCEDURE ESECUTIVE: LE NOVITÀ RELATIVE ALL’ABITAZIONE PRINCIPALE
- 14 ottobre 2016
[A cura di: Ance Brescia]
Il Decreto legge 59/2016, convertito nella Legge 119/2016, recante “Disposizioni urgenti in materia di procedure esecutive e concorsuali, nonché a favore degli investitori in banche in liquidazione” ha introdotto diverse novità in materia di procedure esecutive e concorsuali.
Si illustrano di seguito gli aspetti più rilevanti in materia immobiliare.
La nuova legge modifica, fra l’altro, il c.d. “patto marciano”, vale a dire il contratto di finanziamento concluso tra un imprenditore e una banca, o altro soggetto autorizzato a concedere finanziamenti, garantito dal trasferimento in favore del creditore della proprietà di un immobile in caso di inadempimento del debitore.
In questo caso, la banca entra in possesso del bene – che non può coincidere con l’abitazione dell’imprenditore né di un suo congiunto – con una procedura semplificata, ovvero senza il passaggio per il sistema giudiziario. Al debitore spetta comunque la differenza tra il debito residuo e il valore del bene. Il valore del bene viene stimato da un perito indipendente, nominato dal giudice.
Se l’effetto della disposizione è evidente per i nuovi finanziamenti, la misura ha un impatto anche sui contratti di finanziamento già stipulati, per due ordini di motivi. Innanzitutto le parti possono trovare utile rinegoziare il contratto di finanziamento, così che il patto marciano possa essere introdotto in fase di rinegoziazione: il debitore potrebbe averne un beneficio in termini di durata e di costo del finanziamento, il creditore potrebbe aumentare le probabilità di recuperare il prestito.
Al riguardo, si precisa che per il configurarsi dell’inadempimento deve sussistere una delle seguenti condizioni:
* il mancato pagamento si deve protrarre per oltre nove mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, nel caso di obbligo di rimborso a rate mensili;
* il mancato pagamento si protrae per oltre nove mesi dalla scadenza di una sola rata, in caso di termini di scadenza delle rate superiori al periodo mensile;
* il mancato pagamento si protrae per oltre nove mesi dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto di finanziamento, nel caso in cui non sia previsto il pagamento rateale.
In materia immobiliare le nuove disposizioni prevedono, inoltre:
* l’istituzione presso il Ministero della Giustizia di un registro elettronico delle procedure di espropriazione forzata immobiliari, delle procedure d’insolvenza e degli strumenti di gestione della crisi;
* misure acceleratorie della procedura di espropriazione forzata, anche attraverso modifiche al codice di procedura civile;
Ulteriori modifiche hanno riguardato la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili (“rent to buy”), prevedendo la facoltà per il concedente, per il rilascio dell’immobile, di avvalersi del procedimento per convalida di sfratto.
