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Dei dati nazionali relativi all’andamento del mercato immobiliare si è detto che ispirano un moderato ottimismo, pur se ovviamente si riferiscono al 2017: prima, cioè, della crisi di Governo con la quale il Paese si sta confrontando in queste ultime settimane, e delle sue potenziali ripercussioni su tutti i settori economici, compreso quello del mattone.
Ma l’indagine condotta dall’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’Abi è scesa anche maggiormente nel dettaglio, esaminando i trend di compravendite e mutui in ambito regionale e nelle principali città. Ecco che cosa ne è emerso.
Le Regioni
Compravendite
L’analisi dell’andamento delle compravendite nel dettaglio delle regioni italiane mostra una ripresa generalizzata, con tassi che sono lievemente negativi solo in Umbria e nelle Marche. La Campania è la regione che realizza la maggiore crescita, oltre l’8%, del mercato delle abitazioni nel 2017 rispetto al 2016, seguita da Calabria, Toscana e Sardegna dove il rialzo delle compravendite supera il 6%. Nelle grandi regioni del Nord, Lombardia, Piemonte, Veneto ed Emilia Romagna, che insieme rappresentano circa la metà dell’intero mercato nazionale, i rialzi si distribuiscono intorno alla media nazionale. I cali, già citati, in Umbria e Marche sono certamente influenzati dai recenti eventi sismici che hanno interessato numerosi comuni di queste regioni.
In termini di dinamica del mercato, per tutte le regioni del Nord si rileva nel 2017 un IMI (indicatore dell’intensità del mercato) con valori oltre la media nazionale (1,59%) con l’unica eccezione della Valle d’Aosta (1,24%). Per le regioni del Sud, con l’unica eccezione della Puglia che mostra un IMI pari a 1,4%, la quota di stock residenziale compravenduto non supera, invece, l’1,2%. Basilicata, Molise e Calabria sono le uniche regione con un IMI che non raggiunge l’1%. Al Centro, la migliore dinamica del mercato delle abitazioni si registra nel Lazio e in Toscana, dove l’IMI è prossimo all’1,8%.
Le compravendite di abitazioni per il diritto di nuda proprietà, mostrano un andamento marcatamente disomogeneo tra le diverse regioni, con i maggiori rialzi in Molise e Puglia (+28,2% e +10,5% rispettivamente) e le più ampie flessioni in Friuli Venezia Giulia e Valle d’Aosta (-8,1% e -10,8% rispettivamente). Si registrano importanti cali delle compravendite di nuda proprietà anche in grandi regioni, in particolare in Sicilia (-6,7%), Emilia Romagna (-6,1%) e Toscana (-3,5%).
Quanto al valore di scambio stimato per le abitazioni compravendute nelle diverse regioni nel 2017, dei quasi 90 miliardi di euro stimati per gli acquisti di case nel 2017, quasi un quarto (21,4 miliardi) sono stati spesi per immobili ubicati nella sola regione Lombardia, con una crescita prossima al 6% rispetto al 2016. La Campania, che supera i 5 miliardi di euro di “fatturato”, è la regione con il più elevato tasso di crescita rispetto al 2016, +7,9%. Nel Lazio, in Toscana e in Liguria si registrano, anche se in calo rispetto al 2016, i valori medi di scambio più elevati per l’acquisto di un’abitazione, oltre 200 mila euro.
Mutui ipotecari
L’analisi delle abitazioni acquistate con l’ausilio di ipoteca per le singole regioni evidenzia una crescita diffusa in tutto il Paese, seppure con tassi di diversa intensità. Intorno al rialzo medio osservato a livello nazionale del 7,8% si collocano i tassi di crescita delle regioni Lazio, Toscana, Umbria, Valle D’Aosta e Molise. Il risultato nazionale è quasi doppiato, invece, in Campania dove, nel 2017, si registra un aumento degli acquisti di abitazioni con ipoteca del 13,9%. Tassi sopra il 10%, anche per Puglia, Liguria e Calabria. La Lombardia, che da sola rappresenta il 24% del numero di transazione con accensione di mutuo ipotecario, mostra invece un incremento del 6,7%. Infine, più modesti i rialzi, tra 3% il 5%, in Basilicata, Abruzzo e Marche.
In termini di incidenza dei mutui sulle compravendite di abitazioni effettuate da persone fisiche, sono le regioni che rappresentano la maggior quota di transazioni ipotecarie sul totale nazionale a mostrare un’incidenza superiore al valore medio nazionale. Sono, infatti, Lombardia, Emilia Romagna, Veneto, Toscana e Lazio che insieme rappresentano il 60% ad avere un’incidenza sopra il 50% anche se il valore massimo dell’incidenza si osserva per il Friuli Venezia Giulia, che con una modesta quota di transazioni raggiunge un’incidenza del 57,1%. Le incidenze minori si registrano nelle regioni del Sud, con la Calabria che si ferma poco sotto il 30%, Basilicata, Molise e Sicilia con percentuali tra il 33% e il 38%. L’incidenza risulta ovunque in crescita sebbene si tratti di un guadagno che oscilla tra 0,4 e 3 punti percentuali, con l’eccezione dell’Umbria dove l’incidenza è salita di quasi 5 punti percentuali.
In analogia con il numero di transazioni ipotecarie, anche l’ammontare di capitale erogato risulta in aumento in tutte le regioni. Gli incrementi più elevati si registrano in Valle D’Aosta, Campania, Puglia e Calabria. Molti simili sono i risultati di Lazio e Lombardia, con un capitale erogato che cresce del 10% e del 9,8% rispettivamente. Sostanzialmente analoghi o in lieve crescita risultano i capitali erogati nelle regioni Friuli Venezia Giulia, Abruzzo, Umbria, Marche e Basilicata.
Il valore del capitale unitario di ciascuna regione riflette le differenze delle quotazioni medie delle abitazioni che si apprezzano tra le stesse. Nel 2017, infatti, il capitale erogato per un’unità abitativa è massimo (156mila euro circa) nel Lazio, regione con elevati livelli dei prezzi, e scende a circa 90mila euro in Calabria.
Il tasso di interesse, applicato alla prima rata, ovunque ancora in lieve discesa, risulta più basso del valore medio nazionale in tutte le regioni del Nord. Tassi minori del 2,38% anche per Marche e Toscana, mentre valori più alti si registrano per tutte le altre regioni, con il massimo osservato in Calabria (2,67%). Nel 2017, avendo riscontrato una sostanziale stabilità di tassi e durate tra le varie regioni, ad essere determinante nel valore della rata è sostanzialmente il capitale unitario. A causa degli elevati livelli di prezzo delle abitazioni, Lazio e Valle d’Aosta, regioni con capitali unitari più elevati, mostrano il valore massimo della rata iniziale, circa 700 euro mensili. La rata mensile si tiene sotto i 500 euro mensili in Molise, Calabria e Umbria.
Principali Città
Compravendite
Nelle otto principali città per numero di abitanti, le compravendite di abitazioni, nel 2017, sono state 97.366, con un tasso di crescita uguale a quello riscontrato a livello nazionale, +4,9% rispetto al 2016. Tra le città i rialzi più elevati sono per i mercati residenziali di Milano, Palermo, Firenze e Napoli, oltre il 7%. Roma, invece, che da sola rappresenta un terzo circa del numero di transazioni delle grandi città, registra un aumento di compravendite del 3% e Bologna è l’unica città in calo (-3,3%).
Nei comuni dell’hinterland, anche se il mercato residenziale complessivamente cresce più lentamente che nelle città, non si registrano invece ribassi. Spiccano in tale ambito i rialzi, intorno al 10%, nelle province di Genova e Napoli.
Dal punto di vista dell’andamento storico, si evidenzia per i capoluoghi come dopo una fase di crescita generalizzata, anche piuttosto sostenuta, tra il 2004 e il 2006 si sia osservato, dal 2007 e per alcuni già dal 2006 (Roma, Napoli, Milano e Palermo) un periodo di calo. La contrazione del volume di compravendite prosegue fino al 2008 e si attenua nel 2009. Nel 2010, con l’eccezione di Bologna, il trend negativo si inverte. Nel 2011 il segno è positivo in tutte le città, ma nel 2012 nessuna è risparmiata dal crollo del mercato immobiliare, con l’unica eccezione della città di Napoli, il cui andamento è, però, da imputare del tutto alle consistenti dismissioni del patrimonio immobiliare del comune. Nel 2013 si assiste a una generale decelerazione dei tassi di calo con qualche primo segnale di ripresa e dal 2014 gli incrementi riguardano tutte le grandi città, sia nei comuni capoluogo sia in quelli minori, con un notevole picco nel 2016.
Su versante delle dimensioni, mentre in città sono le abitazioni più piccole a trainare i rialzi, in particolare a Palermo, Milano e Torino, nei comuni della provincia sono i tagli più grandi a essere quelli con i più elevati tassi di crescita. La superficie media delle unità abitative compravendute nelle maggiori città è di 91,2 mq. In dettaglio, nel 2017, la superficie media delle abitazioni scambiate, è particolarmente contenuta nelle città di Torino (85 mq) e di Milano (83,9 mq), mentre risulta più elevata a Palermo, 107,2 mq. Nei comuni della provincia le superfici medie sono generalmente superiori, con il massimo osservato per i comuni della provincia di Firenze, 113,8 mq circa. L’unica eccezione è rappresentata da Genova, le cui superfici medie sono poco inferiori in provincia (95,4 mq) rispetto alla città (95,8 mq). La tipologia più compravenduta in tutte le grandi città è l’abitazione con superficie compresa tra 50mq e 85mq. Solo a Palermo le abitazioni più acquistate sono invece quelle con superficie compresa tra 85mq e 115q.
Nelle otto maggiori città si è realizzato oltre un quarto del valore del fatturato nazionale. Il valore stimato per le abitazioni compravendute, nel 2017, ammonta complessivamente a 24,6 miliardi di euro in aumento del 2,2% rispetto al 2016. Milano è la città con il valore medio di un’abitazione compravenduta più elevato, 315mila euro circa, seguono Firenze con un valore medio di 273mila euro e Roma con 271mila euro circa. In tutte le grandi città il “fatturato” medio per abitazione acquistata è in diminuzione, nel 2017, di quasi 7mila euro in media.
Nei comuni delle province si fatturano circa 15 miliardi di euro, +3,7%. I maggiori incrementi si realizzano nelle province di Napoli e Genova, con una crescita superiore al 9%. Mediamente le abitazioni della provincia risultano più care a Genova con un valore medio per unità che supera i 250mila euro, mentre Palermo è la provincia meno cara, con un valore di scambio medio per abitazione di 83mila euro circa. Anche nelle province si verifica una diminuzione del “fatturato” medio per abitazione acquistata, con l’unica eccezione per l’hinterland milanese.
Le compravendite del diritto di nuda proprietà nelle principali città registrano una predominanza di transazioni nelle città di Roma (circa il 35%) e Milano (20%), dove sono in crescita nel 2017, come a Napoli e Genova. In calo sono invece a Torino, Palermo, Bologna e Firenze.
Mutui ipotecari
Nel 2017, anche nelle principali città, la crescita degli acquisti di abitazioni con mutuo ipotecario risulta in linea con quanto riscontrato a livello nazionale (+7,5%), ed è poco più elevata nel resto delle province (+8,5%). Tra le città, solo a Bologna l’aumento è modesto (+1%), mentre Napoli spunta l’aumento più sostenuto (+14,9%). Oscilla tra l’8% e il 9% l’aumento a Firenze, Milano, Torino e Genova, Palermo segna +10% e infine a Roma le abitazioni con mutuo salgono del 5,5%. Per finanziare gli acquisti di abitazioni, il capitale erogato per il complesso delle otto principali città italiane è pari a circa 8,2 miliardi, facendo registrare un aumento, rispetto al 2016, del 13%. Anche in termini di capitali erogati, Roma e Milano rappresentano una quota importante del totale dei finanziamenti delle metropoli con circa 3,1 miliardi di euro erogati nella capitale e 2,4 miliardi a Milano, città quest’ultima che mostra anche il maggior aumento di capitale finanziato, +20,7%, e il maggior rialzo di capitale unitario, +20mila euro.
